בפס"ד מקיף ומעמיק בבימ"ש המחוזי ת"א מיום 21.9.2011 המשתרע עפ"נ 64 עמודים מנתחת השופטת רות רונן את זכויות הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן "הסוכנות") במשבצת אגודת ישוב חקלאי וקובעת את היקפם מהותם וגודלם בהתאם לנסיבות השונות. (ת"א 1697/01 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מינהל מקרקעי ישראל - ירושלים ואח', ת"א 1698/01 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מינהל מקרקעי ישראל - ירושלים ואח', ה"פ 1523/03 מינהל מקרקעי ישראל - תל אביב ואח' נ' צפריה - מושב עובדים של הפועל המזרחי ואח').

במבוא לדיון מנתחת השופטת בתמציתיות את תביעת הסוכנות לפיצוי בגין זכויותיה כדלקמן:

"הבסיס לתביעתה של הסוכנות הוא בטענתה לפיה מכוח מערכת ההסכמים שהיא צד להם, יש לה זכות קנין או לפחות טובת הנאה בשטח שהופקע, ולכן היא זכאית לקבל לפחות חלק מהפיצוי שניתן בגין ההפקעה.

לכן, כדי להכריע בתביעה, יש לבחון קודם כל את טיבן של זכויותיה של הסוכנות במשבצות הקרקע של יגל ושל צפריה.

יש לבחון האם לסוכנות יש זכות חכירה, זכות שכירות או טובת הנאה אחרת בקרקעות הללו, המזכות אותה בפיצוי בגין הפקעתן, וזאת לאור ההסכמים בין הצדדים, ולאור יתר הנסיבות הרלוונטיות כפי שפורטו על ידי הצדדים.

אם יסתבר כי לסוכנות יש זכות בת פיצוי בקרקעות המופקעות, יהיה מקום לבחון את שיעור הפיצוי לו זכאית הסוכנות. בהקשר זה, יהיה מקום לבחון הן את שיעור הפיצוי הכולל בגין ההפקעה, והן את חלקה היחסי של הסוכנות בשיעור כולל זה, לעומת חלקן של האגודות (שהסוכנות אינה כופרת בכך שגם הן זכאיות לחלק מהפיצוי).

עוד יהיה מקום לבחון את טענת הסוכנות כי היא זכאית להשבה של השקעותיה בקרקע שהופקעה, ולבחון האם חישוב ההשקעות צריך להיעשות לפי החלק היחסי של השטח שהופקע בכול משבצת היישוב, או שמא הסוכנות זכאית להשבת ההשקעות שלה בשטח שהופקע בלבד."

ומיד לאחר ניתוח זה מציגה השופטת את החלטתה בקשר לזכויות הסוכנות:

"כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי לסוכנות יש זכות קניין בקרקעות שהופקעו. יחד עם זאת, לאור מכלול הנסיבות שיפורטו, מדובר בזכות מיוחדת – sui generis, בעלת מאפיינים הנובעים מהתפקיד של הסוכנות ביישוב הארץ ומטרותיה.

זוהי זכות בעלת "תאריך תפוגה" – שעוברת מהעולם כאשר היישוב מגיע לביסוס. ככול שמועד זה מתקרב, קטֵן שוויה ופוחתת משמעותה של הזכות. יחד עם זאת, לפני שהמועד מגיע, וכול עוד הסוכנות עודנה צד לחוזה המשולש – יש לזכות משמעות וערך."

ובהמשך:

"זכותה של הסוכנות כשוכרת לא נועדה אם כן רק להיות בטוחה להשבה של ההלוואות אליה, אלא זוהי זכות בעלת מאפיינים של זכות קניין בקרקע. יחד עם זאת, וכפי שיובהר להלן, זוהי זכות מסוג מיוחד במינו, בעלת מאפיינים מיוחדים, לאור מכלול הנסיבות הקשורות למערכת היחסים בין הצדדים, ולתפקידה המיוחד של הסוכנות."

ומסקנתה מניתוח המאפיינים המיוחדים של זכות החכירה של הסוכנות היא:

"המסקנה העולה מכול המסמכים הללו, היא כי הסוכנות לא בקשה לקבל לעצמה זכויות בעלות שווי כספי. היא בקשה לקבל זכויות באופן זמני (אם כי לתקופה שבסופו של דבר הייתה ארוכה), כאשר מטרתה הייתה לצאת בסופו של דבר מהתמונה, לאחר שהשלימה את הסיוע ליישוב כשהוא הגיע לביסוס, ולהותיר את זכויות הקניין בקרקע לאגודה, שתתקשר ישירות עם המינהל בחוזה דו צדדי.

סיכומה של נקודה זו – הסוכנות היא השוכרת של הקרקעות עליהן הוקמו האגודות. האגודות עצמן הן בנות רשות – כך עולה ממערכת ההסכמים בין הצדדים ומיתר טענותיהם. יחד עם זאת, אין מדובר בזכות שכירות רגילה, אלא בזכות שנועדה לחול עד להגשמתה של מטרת השכירות – סיוע של הסוכנות ליישוב לעמוד על רגליו ולהתבסס. "

לעניין זכותם של הישובים לצאת לביסוס קובעת השופטת:

"סיכומה של נקודה זאת – מכוח החוזה המשולש, הסוכנות היא בעלת זכות חכירה או שכירות של המקרקעין במשבצות של האגודות.

יחד עם זאת, מדובר בזכות שכעולה ממכלול הראיות, ממערכת ההסכמים הכוללת ומתכלית ההחכרה לסוכנות, היא זכות מיוחדת בעלת מאפיינים מיוחדים.

כל עוד הזכות הזו קיימת, יש לה משמעות ומכאן שגם שווי כספי מסוים. אולם, במהלך השנים, ככול שהיישוב מתקרב לשלב בו הוא מבוסס ויכול להתקשר בהסכם דו צדדי עם המינהל, מתקרב המועד בו יופסק הקשר החוזי עם הסוכנות, וקטֵן הצורך של הסוכנות לשלוט בנעשה ביישוב ולפקח עליו.

במקביל, מצטמצם שווייה של זכות הסוכנות, ככול שמתקרב מועד פקיעתה."

לעניין זכותה של הסוכנות לפיצוי והפקעה מכוח סעיף 9 לפקודה הקרקעות:

"מהסעיף עולה כי זכאי לפיצוי מי שיש לו זכות בקרקע, וגם מי שזכאי לטובת הנאה ממנה. אני סבורה כי מכול האמור לעיל עולה כי כל עוד לא בוטל החוזה המשולש, הסוכנות היא בעלת זכות במקרקעין, או לפחות בעלת "טובת הנאה" בהם."

לעניין שיעור הפיצוי לו זכאית הסוכנות קובעת השופטת כי:

"כדי לקבוע את חלקה היחסי של הסוכנות בפיצוי הכולל, אני סבורה כי יש להביא בחשבון מספר גורמים. ראשית, יש לקחת בחשבון את שהובהר בפירוט לעיל, כי במועד הקובע היו האגודות בשלבים האחרונים לפני היציאה לביסוס, וזאת – גם לגישתה של הסוכנות עצמה.

כפי שהובהר, לאחר שיישוב יוצא לביסוס, אין לסוכנות יותר זכויות כלפיו – כפי שעולה גם מעמדתה של הסוכנות עצמה, למשל בהקשר של בני עטרות.

לכן, ככול שמתקרבים למועד זה, יש פחות משמעות לזכות הסוכנות (אילו, באופן תיאורטי, הייתה הסוכנות מבקשת למכור את הזכות במועד זה, שוויה היה כמובן נמוך הרבה יותר, כאשר ברור היה ל"קונה" כי זו זכות עתידה להסתיים ללא פיצוי בעוד זמן לא רב)."

השופטת דוחה את תביעת הסוכנות לפיצויים בגין השקעותיה בשטחי המשבצת:

"אני סבורה כי הסוכנות לא הוכיחה כנדרש מה היו ההשקעות במשבצת שהופקעה ומה שוויין. לכן, אין מקום לפסוק לזכותה פיצוי בגין ההשקעות, מעבר לפיצוי שהיא זכאית לו בגין הזכויות שהופקעו."

לעניין פיצוי ההפקעות הספציפיים נשוא התביעה קובעת השופטת:

"לאור כל האמור לעיל בפסק דין זה אני קובעת כדלקמן:

המינהל ישלם לסוכנות 1,123,200 $ בגין הפקעת השטח שהופקע מצפריה (15% מהשטח שהופקע – 640 דונם כפול 11,700$ לדונם, קרי 15% מ-7,488,000$).

צפריה תשפה את המינהל ותשלם לו את הסכום הזה.

המינהל ישלם לסוכנות 947,700 $ בגין הפקעת השטח שהופקע מיגל (15% מהשטח שהופקע – 540 דונם, כפול 11,700$ לדונם, קרי 15% מ-6,318,000$).

אינני קובעת דבר ביחס לזכותה של יגל באשר ליתרת הסכום.

כל הסכומים יתורגמו לשקלים למועד הקובע, ויישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד הקובע ועד התשלום בפועל."