ביום 27.06.2011 פסק בית המשפט העליון בתיק ע"א 7368/06 דירת יוקרה ואח' נגד ראש עירית יבנה ואח' כי הסכם שכרתה רשות ולפיו יוקדם תשלום היטל השבחה לפני התגבשות החבות בו וכן הסכם שכרתה הרשות למתן פטור מהיטלי פיתוח כנגד ביצוע עצמי על ידי היזם, הינם הסכמים בלתי חוקיים ופסולים ובנסיבות שנדונו, הנם בטלים.

הערעור הוגש על ידי חברות העוסקות ביזמות בניה, אשר טענו כנגד חוקיותם של הסכמים שנחתמו בינם ובין הועדה המקומית לתכנון ובניה, עיריית יבנה וראש העירייה, אשר עניינם היטלי ההשבחה והפיתוח שישולמו על ידי המערערות בקשר למיזם בניה מסוים.

עיקר הערעור נסב על חבות החברה בהיטל השבחה בגין תכנית בנין עיר שטרם אושרה, חבות שבגינה מבקשת החברה סעד הצהרתי לזיכוי מלא מחמת אי-חוקיות.

בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, קיבל את הערעור, וקבע כי היטל השבחה הוא תשלום חובה אשר מוטל מכוח חוק התכנון והבניה וכי ההסכמים שנחתמו עם המערערות, לעניין היטלי השבחה ופיתוח שישלמו המערערות בקשר למיזם בניה, נגועים באי חוקיות ולכן דינם להתבטל.

היטלי פיתוח הם תשלומי חובה אשר נגבים על ידי רשויות מקומיות בזיקה לפעולות שאותן הן מבצעות להתקנתן ולאחזקתן של תשתיות מוניציפאליות חיוניות. מערכות התשתית הרלבנטיות העיקריות הן מערכות המים, הביוב, הניקוז והדרכים הציבוריות. היטלי הפיתוח מוטלים מכוח חוקי עזר מקומיים על בעל המקרקעין.

מיזמי בניה בעלי היקף ניכר מחייבים, מעצם טיבם, השקעה ניכרת בתשתיות. נוהג נפוץ הוא, כי עבודות התשתית הכרוכות בפרויקט מסוים מוצאות לפועל על ידי היזם האחראי לפרויקט.

הלכת פסק הדין נשענת על חוק יסוד משק המדינה הקובע בסעיף 1(א):

"מיסים, מלוות ותשלומי חובה אחרים לא יוטלו ולא ישונו, אלא בחוק או על פיו, הוא הדין לגבי אגרות".

משמעות הקביעה היא שלא ניתן לשנות את שיעורי החובה אלא בחוק או על פיו. לכן גם לא ניתן לתת הנחות, פטורים והקלות למיניהם בתשלומי החובה אלא אם יש יסוד מפורש לכך בחוק.

לפי הכרעת בית המשפט, גורמי הרשות המקומית התקשרו בהסכם עם יזם, תוך שהוסכם על חיובו בהיטל השבחה למרות שלא חלה עליו חבות כזו על פי הדין. יתר על כן, אותו הסכם פטר את היזם באופן חלקי מהיטלי פיתוח, למרות שהחוק אינו מתיר מתן פטור כזה. לכן קבע בית המשפט כי:

"הסכם מסוג זה, הסוטה מן הדין הן בהטלת חיוב בתשלום חובה שלא על פי דין, והן במתן פטור מתשלום חובה שלא על פי דין, עומד בסתירה לעקרונות יסוד במשפט הציבורי. "

עוד ציין בית המשפט כי הסכמים מסוג אלו הינם חזיון נפרץ ברשויות המקומיות. אף שניתן היה לצפות כי הרשויות תקיימנה את כללי הדין והמינהל התקין בעניינים אלה, דרך ההתנהלות של גורמי העירייה המשתקפת בתוכנו של הסכם זה לוקה בחסר ומחייבת תיקון.

עקרון חוקיות המינהל מחייב הקפדה מיוחדת בכל הנוגע לפעולות העלולות לפגוע בזכות יסוד של הפרט. פעולה של רשות הפוגעת בזכות יסוד טעונה הסמכה חוקית מפורשת. חובתה של הרשות הציבורית שלא לסטות מגדרי סמכותה על פי דין בולטת במיוחד בתחום המיסים ותשלומי החובה. זאת ועוד, מעשה הרשות היה נגוע גם בפגם של אי-הגינות בולט, שכן גורמי העירייה ניצלו באופן בלתי הוגן את הלחץ המיוחד שבו היו נתונות המערערות, עקב כך שנזקקו בדחיפות, לצורך חתימה על הסכם פיתוח עם המינהל, לאישורי "אי-תביעה" מטעמם.

לסיכום, מדובר בהלכה אמיצה אשר קובעת כי מאחר שכריתתו ותוכנו של ההסכם בין המערערות לגורמי העירייה בדבר היטל ההשבחה סותרים את עקרונות היסוד של המשפט הציבורי, אינם מתיישבים עם סעיף 1 לחוק יסוד: משק המדינה, ועומדים בסתירה בולטת לעקרונות מינהל תקין – יש לסווג את ההסכם כחוזה פסול, כמשמעותו בסעיף 30 לחוק החוזים, בהיותו חוזה בלתי חוקי, שאינו מתיישב עם עקרון שלטון החוק.