הנדון: היערכות ראשונית ליישום החלטה 1155

החלטה 1155 (979) העוסקת בקביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים אושרה ביום 9.6.2011 באמצעות פסק הדין שניתן ע"י כב' השופטת ארבל בבג"ץ "חלקת המגורים".

להרחבה ראו חוזרנו: 59/2011- "החלטת בג"צ בעניין חלקת המגורים בישובים חקלאיים".

בעקבות אישור ההחלטה הטומנת בחובה השלכות מהותיות על המגזר החקלאי, מצאנו לנכון לעדכנכם במספר היבטים הנדרשים להיערכות ראשונית נכונה ביישום החלטה זו.

1. רישום חלקת המגורים בטאבו

סעיף 3 להחלטה המפרט את תנאי הסף להצטרפות להסדר קובע כי אחד מהתנאים הינו רישום חלקה א' בספרי מרשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות.

תנאי זה הינו הכרחי ביישום ההסדר בחלקת המגורים בנחלות במושבים.

יודגש כי הגדרת חלקה א' ע"פ ההחלטה היא: "חלק מנחלה שהינו שטח רצוף של קרקע, המיועד בתכנית תקפה למגורים, למבני משק של החוכר ולעיבוד חקלאי".

2. חתימת חוזה חכירה לדורות

סעיף 4.10 להחלטה קובע כי: "חוכר אשר הצטרף להסדר יהיה זכאי לחתום על חוזה חכירה עם המינהל המעגן את זכויותיו על פי החלטה זו".

למיטב הבנתנו ובעקבות שיחות עם הגורמים הרלוונטיים חתימת חוזה חכירה לדורות על כל חלקה א הינה תנאי הכרחי ליישום ההסדר ולא תינתן אפשרות בחירה בנוגע לכך.

יודגש כי קיימות מחלוקות עמוקות עם מינהל מקרקעי ישראל ביחס להוראות חוזה החכירה לדורות לו זכאים בעלי הנחלות.

יצוין כי שטח חלקת המגורים יגרע מחוזה השכירות או חוזה החכירה שנחתם עם המושב ולא תותר שימוש ביתרת שטח הנחלה למטרת מגורים אלא בהתאם לתנאים הקבועים בהחלטה.

3. הסדרת שימושים חורגים – החלטה 1101

תנאי להצטרפות להסדר הינו הסדרה ותשלום כל השימושים החורגים בתוך הנחלה. זהו תנאי גורף אשר מתלווים לו סימני שאלה רבים בדבר חוכרים אשר על פי המינהל חייבים בתשלום בגין תקופות עבר החל מ- 26.6.2003 (!). יש לקחת בחשבון תנאי זה ולעקוב אחר התפתחות יישום ההחלטה ונהלי המינהל שיוצאו בקרוב בנוגע לכך.

יוער כי יש לתת ביטוי מלא בדו"ח רו"ח וההפסד להפרשת החשבוניות להוצאות בגין שימושים חורגים אלו.

4. אישורי מיסים כתנאי ליישום ההחלטה

ליישום ההחלטה לעיגון הזכויות בחלקת המגורים במושב יידרשו ככל הנראה אישורי מיסים הנדרשים על ידי ממ"י בהקצאת זכויות במקרקעין.

חוזה חכירה לדורות המהווה כאמור תנאי מוקדם לכניסה להסדר, הינו זכות במקרקעין אשר החתימה עליו מחייבת בד"כ במס רכישה. רישום זכות המקרקעין בטאבו מחוייב על פי חוק המקרקעין בהמצאת אישורי רשות המיסים.

המלצתנו היא להקדים ולהשיג אישורים אלו כבר היום.

להרחבה ראו חוזרנו: 67/2011- "אישורי מיסים כתנאי לעיגון הזכויות בחלקת המגורים".

5. המלצה לפיצול תכנוני של מגרשים

על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ישולם היטל השבחה בשיעור של 50% מן ההשבחה, לוועדה לתכנון ולבניה שבתחומה נמצאים המקרקעין שהושבחו.

מעמד בר-רשות אינו מחייב בהיטל השבחה סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 קובע מפורשות, כי במקרה וישנה חבות בהיטל השבחה היא תחול על הבעלים, וזאת אלא אם הקרקע חכורה לדורות, שאז ישלם החוכר לדורות את ההיטל.

על פי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לא חל היטל השבחה גם בקרקע שהוחכרה לדורות אם שינוי היעוד הוא מחקלאות.

כמו כן אם בעל הזכויות בנחלה הינו במעמד של בר רשות בקרקע לא חל היטל השבחה על שינוי יעוד תכנוני.

החבות בהיטל השבחה קמה רק אם היה אירוע תכנוני משביח (למשל תוספת זכויות בניה) ותשלומה נדחה ומתחייב רק בעת מימוש הזכויות (בניה או מכירה). בכל מקרה לא יחויב החוכר לדורות בהיטל השבחה על אירוע משביח שקדם למועד הסכם החכירה לדורות, אלא רק על השבחה מאוחרת להסכם.

לאור זאת יש יתרון לבצע השבחות תכנוניות לרבות פיצולי מגרשים בחלקת המגורים בטרם חתימת חוזה החכירה לדורות.

היערכות נכונה ליישום ההחלטה הינה מרכיב חשוב בהצטרפות להסדר. אנו ממליצים להמשיך לעקוב אחר העדכונים בעניין השינויים וההתפתחויות על מנת להיות מוכנים בצורה אופטימלית לרגע בו תצא ההחלטה לפועל.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למר אילן כהן במשרדנו בת"א.