בהחלטת ממשלה מס' 3281 מיום 5/6/2011 ננקטו צעדים בתחום המיסוי במטרה להגדיל את היצע הדירות למגורים בטווח הזמן הקצר וזאת באמצעות שינוי בחוק מיסוי מקרקעין.

החלטה זו אושרה בעקבות הכרזת שר האוצר ביום 31/5/2011 על שינוי הוראת השעה (הגדלת ההיצע של דירות מגורים) לחוק מיסוי מקרקעין במטרה לתת מענה למחסור ההולך וגובר בהיצע הדירות למגורים ולתופעת עליית מחירי הדירות החדה.

1. הוראות המס עד כה:

א. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, קובע בסעיף 49ב את התנאים לקבלת פטור ממס שבח.

בסעיף זה נקבע כי מוכר "דירת מגורים מזכה" יקבל פטור מתשלום מס שבח במידה ולא מכר בארבעת השנים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור.

יחד עם זאת, מוכר שזו דירתו היחידה, אשר לא מכר במשך 18 חודשים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור זה, ובארבעת השנים שקדמו למכירה לא היו לו יותר מדירה אחת, יזכה גם הוא ליהנות מהפטור.

ב. כחלק מהצעדים לצנן את שוק הנדל"ן ולהגדיל את היצע הדירות נקבעה הוראת שעה בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים- הוראת שעה) תשע"א-2011.

בהוראה זו נקבעו בנוסף לפטורים בס' 49ב לחוק מיסוי מקרקעין, פטור מלא ממס שבח במכירת דירה ששווייה עד 2.2 מלש"ח. פטור זה הינו עד פעמיים (מעבר לפטור הקיים) לכל מוכר ותחולתו מיום ה-1/1/2011 ועד- 31/12/2012 (להלן- התקופה הקובעת).

בנוסף, למשך התקופה הקובעת, הועלו שיעורי מס הרכישה ברכישת דירה שאינה דירה יחידה והופחתו שיעורי המס לגבי דירה יחידה.

להרחבה ולפרוט ראו חוזרנו 26/2011 "הקלות והכבדות במיסוי מקרקעין להגדלת היצע דירות המגורים".

2. הוראות המס המוצעות בעקבות ההחלטה:

פטור ממס לדירה שאינה דירת מגורים מזכה –

הפטור ממס שבח יורחב מעבר לקבוע בהוראת השעה. מעתה גם במכירת דירת מגורים שאינה דירת מגורים מזכה (כגון משרדים) יינתן פטור וזאת בתנאי שהדירה תותאם למגורים וייעשה בה שימוש שכזה במשך שנתיים לפחות מיום המכירה. כמו כן, פטור זה מותנה בביטול ההיתר לשימוש חורג בדירה.

בנוסף, תתוקן הוראת השעה כך שתאפשר מתן פטור לדירה כאמור, פעם אחת נוספת מעבר למס' הפעמים המרבי הקבוע בס' 6(ג) להוראת השעה. כלומר פטור זה יינתן למוכר אחד שלוש פעמים.

הרחבת הוראת שעה זו תחול במשך התקופה הקובעת בלבד.

פטור זה יותנה עד חלוף שנתיים מיום המכירה, ויינתן בתום התקופה האמורה, בכפוף להתקיימותם של התנאים המזכים. כל עוד לא התקיימו התנאים המזכים למתן הפטור, יחויב המוכר בתשלום מס השבח.

א. שינוי הפטור לפי סעיף 49 ב(1)

החל מסוף התקופה הקובעת, קרי-1/1/2013, יתוקן סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין המעניק פטור פעם בארבע שנים במכירת דירת מגורים מזכה וייקבע מנגנון פטור חדש בידי מי שיש לו מספר דירות. (יודגש כי הפטור בסעיף 49ב(2) שניתן למחזיק בדירה יחידה- יישאר על כנו).

מנגנון הפטור החדש קובע כי אדם המוכר דירה מזכה (ובידיו מספר דירות) יוכל לבחור אם יינתן עליה פטור ממס שבח בשל תקופת שבח נבחרת (=תקופה של לפחות 5 שנים או התקופה מיום הרכישה ועד המכירה לפי הקצרה מבניהם). במידה ובחר כן להחיל הפטור על תקופה זו, אזי על יתר דירותיו יתחייב במס ביום מכירתן על תקופת השבח הנבחרת שנקבעה במכירת אותה דירה.

גובה הפטור שיינתן על הדירה הינו היחס שבין תקופת השבח הנבחרת לבין תקופת השבח הכוללת במכפלת סכום המס אילולא הייתה תקופת שבח נבחרת.

יצוין כי פטור בגין תקופת שבח נבחרת יינתן במידה והמוכר לא מכר דירת מגורים מזכה אחרת בשמונה עשר החודשים שקדמו למכירה זו.

כמו כן, נקבע כי לגבי דירת מגורים שהייתה בידי מוכר ביום ה- 1/1/2013 ונמכרה לאחר תאריך זה בהיותה דירה מזכה אזי, במידה ולא הייתה בהגדרת דירה מזכה ב-1/1/2013 תחויב במס שבח בגין כל התקופה שמיום הרכישה ועד ליום פרסום תיקון חוק זה ולא תהנה מן הפטור.

לעומת זאת, במידה והדירה הייתה בהגדרת דירה מזכה ב-1/1/12013 לא תחויב במס שבח מיום רכישתה ועד יום פרסום חוק זה. (אף אם היו למוכר כמה דירות שהיו "מזכות" ב-1/1/13 ייהנו כולם מהפטור מיום הרכישה ועד יום פרסום החוק).

ב. תיקון סעיף 49ה

סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין קובע מהם התנאים לפטור חד פעמי ממס שבח על אף סעיף 49ב. במסגרת החלטת הממשלה יתוקן הסעיף וייקבעו בו, במקום התנאים עד כה, תנאים מצטברים אלו אשר יקנו פטור ממס שבח ולא יותר מפעם אחת למוכר:

- המוכר מכר דירה אחת, או שתים, בתוך שנים עשר החודשים שקדמו למכירה.

- התמורה בגין המכירות הקודמות, בצירוף תמורת הדירה הנמכרת, לא עלתה על 2.2 מלש"ח.

- המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנמכרת או בשנה לאחריה, דירה אחרת בסכום השווה ל-90% לפחות מסך התמורות, ודירה זו תהיה דירת מגורים יחידה בבעלותו של המוכר במשך 6 שנים לפחות מיום רכישתה או מיום מכירת הדירה הנמכרת, לפי המאוחר מביניהם.

הרציונל של סעיף זה הוא הגדלת היצע הדירות באמצעות עידוד בעלי מס' דירות למכרם ולעבור ולהחזיק בדירה יחידה.

הצפי הוא שהוראות אלו יעודדו את ציבור המשקיעים למכור את דירותיהם ולממש נכסיהם ובכך עתיד ההיצע לגדול.

להלן טבלה מסכמת לאמור לעיל:

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לרו"ח עו"ד חן שחרור או לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.