הנדון: זכויות משקי עזר - עדכון

בעקבות החלטת הנהלת מינהל מקרקעי ישראל (להלן "ממ"י") מס' 2813 בעניין "משקי עזר – הצעה לתיקון החלטת מועצה 1178" הובאה לישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 15.11.2000 הצעה לתיקון החלטה 1178.

להלן נוסח הודעת ממ"י לאחר ישיבת המועצה:

"במטרה לפשט הליכים ולעודד בעלי משקי עזר המבקשים להביא לשימוש מיטבי של הקרקע שהוקצתה להם, אישרה היום המועצה שינוי להחלטת מועצה קודמת, המקל על בעלי משקי העזר בעת ביצוע שינוי יעוד בקרקע.

משק עזר על פי הגדרתו כולל שטח למגורים ושטח לעיבוד חקלאי. בשטח המגורים ניתן לבנות יחידת דיור אחת ללא תשלום עד 160 מ"ר. על בנייה מעבר לכך משולמים למינהל דמי היתר.

המועצה אישרה היום כי בעת שינוי יעודם של השטחים החקלאיים לשטחי מגורים, ניתן יהיה לקזז היטל השבחה, ששולם בפועל לרשות המקומית, מהתשלום למינהל כך שהתשלום למינהל יעמוד על 51% משווי הקרקע במקום 91%. קיזוז זה יעשה מבלי שהחוכר ידרש להמציא אישור על תשלום היטל השבחה למינהל.

במקרים בהם נדרש בעל משק העזר להרוס את הבית הנוכחי בעת מימוש שינוי היעוד, הוא יזוכה בגין הזכות הראשונית שניתנה לו כחוכר משק עזר על שטח של 160 מ"ר ובגין תוספות הבניה בגינן שולמו דמי היתר.

החלטת הנהלת ממ"י

בהחלטת הנהלת ממ"י מס' 2813 מיום 19.10.2010 סוכם בין השאר:

"1. היוון משק העזר יוותר בהתאם לכללים וההוראות הקבועים בהחלטה 1178.

2. בשינוי ייעוד יש לזכות בגין זכויות החכירה - דהיינו ליח״ד של עד 160 מ״ר.

3. במקרה שחלה חובת היטל השבחה ישולמו 51% ללא בדיקת גובה התשלום בפועל של היטל ההשבחה.

לאחר תיקון ההחלטה בהתאם להחלטות דלעיל, יובא הנושא לאישור למועצת מקרקעי ישראל."

דברי ההסבר להצעת ההחלטה למועצת מקרקעי ישראל

להלן דברי ההסבר להצעת ההחלטה כפי שהוגשו למועצת מקרקעי ישראל:

"1. החלטת מועצה סעיף 16 א' קובעת :" בעל משק עזר רשאי יהיה לממש שינוי יעוד בקרקע כולל השטח עליו קיים הבית המקורי בתמורה ל- 91% משווי הקרקע. אם חלה חובת היטל השבחה התשלום יעמוד על 51%. ניתן לקזז היטל השבחה ששולם בפועל עפ"י קבלות ובהתאם לשומה סופית.קיזוז היטל השבחה כאמור לא יעלה על 40% משווי העסקה. (התשלום למינהל לא יפחת מ- 51%)."

בניסוח הסעיף קיימת אי בהירות לגבי שיעור התשלום במקרה של חבות בהיטל השבחה. האם תמיד כאשר חלה חבות היטל השבחה יעמוד תשלום דמי החכירה בעת שינוי יעוד על 51%, או רק כאשר מוצגות קבלות ובהתאם לשומה סופית.

על מנת לפשט הליכים, במקרה שחלה חובת היטל השבחה ישולמו 51% ללא בדיקת גובה התשלום בפועל של היטל ההשבחה.

2. משק עזר עפ"י הגדרתו כולל שטח למגורים ושטח לעיבוד חקלאי. בשטח המגורים ניתן לבנות יח"ד אחת ללא תשלום עד 160 מ"ר, כשמעבר לשטח זה יש לשלם בגין תוספת בניה.

לכן כאשר בעל משק העזר משנה את היעוד ולשם כך עליו להרוס את בית המגורים יזוכה בגין הזכות הראשונית שניתנה לו כחוכר משק עזר על שטח של 160 מ"ר ובגין תוספות הבניה בגינן שולמו דמי היתר."

אפליית משקי העזר לעומת המגזר העירוני

בפנייתו של עו"ד דודו קוכמן מזכ"ל כפרי האיחוד החקלאי ומרכז פורום המקרקעין של ההתיישבות, למועצת מקרקעי ישראל ערב ישיבתה, הובאה ביקורת על אפליית משקי העזר לעומת המגזר העירוני:

"תיקון החלטת מועצה 1178, ממשיך ליצור הפלייה בין המגזר הכפרי למגזר העירוני. ראוי להזכיר כי משקי עזר קיימים בערים ובעיירות רבות, אלא ששם מתייחסים אליהם כאל שטח עירוני וברור כי אך לפני שנים לא רבות הם היו חלק מהמרחב הכפרי.

האם בשל המעבר לעיר צמחו לבעלי הזכויות ש״עברו לעיר״ זכויות שונות מבעלי הזכויות שנותרו במרחב הכפרי.

מדובר בהפליה, שאין להסכים עימה וכל הסבר אינו ראוי כאשר מדובר באזרחי מדינת ישראל, האחד גר לדוגמא בנחלת יהודה ונהנה מזכויות והשני גר במשמר השבעה או בגנות והוא אינו זכאי להם. המרחק בין משקי עזר אלו הוא מס׳ קילומטרים בודדים. כך הדבר במשקי עזר בהוד השרון הנהנים מהטבות לעומת משקי עזר בישובי דרום השרון הצמודים להוד השרון ואשר מופלים לרעה.

כמו כן, הצעה זו סותרת את כוונת רשות מקרקעי ישראל בדבר הרצון לצמצם את החיכוך עם האזרח. בעוד ברפורמה מדובר על הקנייה של בעלות בקרקעות של עד 16 דונם, הרי שמשק עזר מכיל בד״כ בין 1-4 דונם.

מדוע לא להכיל את חוכרים אלו את מה שמוצע ברפורמה במה שונה מעמדם של חוכרים אלה מבעלי זכויות אחרים?".

בנושא משקי עזר ראו חוזרינו: 36/2005 "שינויים בזכויות משקי עזר", 8/2009 " זכויות משקי עזר – החלטה 1178", 81/2009 "משקי עזר – הנחיות ממ"י."