לאחרונה דחתה ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה – חוף הכרמל, ערר שהגיש קיבוץ עין הכרמל (להלן:"הקיבוץ"), נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף הכרמל (להלן:"הועדה") וקבעה כי יש להטיל על הקיבוץ תשלום היטל ההשבחה בגין תכנית ששינתה ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים, שכן לא "התמלאו הדרישות לקיומו של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק". נדחתה אף הטענה לפטור מהיטל השבחה עבור בניה של עד 140 מ"ר הניתן לכל אזרח בישראל היות והקרקע רשומה ע"ש הקיבוץ ולא ע"ש החברים.
נסיבות פסק הדין
הקיבוץ הוא חוכר לדורות, על פי הסכם ל"משק חקלאי" עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן "ממ"י") בשנת 2007 אושרה תכנית לשינוי ייעוד חטיבת קרקע במשבצת הקיבוץ מייעוד חקלאי למגורים.
הקיבוץ הגיש בקשות להיתר בניה לבניית בתי מגורים עבור חבריו ובעקבות זאת קיבל הקיבוץ דרישת תשלום היטל השבחה מהוועדה.
המחלוקת
- האם חל סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "התוספת" וה"החוק", בהתאמה) הקובע שעל ממ"י חל חלף היטל השבחה בגין עסקאותיו עם הקיבוץ ולא ישולם היטל השבחה ע"י הקיבוץ.
- האם הקיבוץ זכאי לפטור מהיטל השבחה הניתן לכל אזרח לבניית בית מגורים עד 140 מ"ר עבור חברי הקיבוץ.
חוכר לדורות חייב בהיטל השבחה למעט במקרקעי ישראל בתנאים מסוימים
היטל השבחה מוטל על הבעלים, אולם אם המקרקעין מוחכרים בחכירה לדורות, אזי על החוכר לדורות חלה החובה לשלם את ההיטל.
יחד עם זאת, סעיף 21 לתוספת מתייחס למקרקעי ישראל וקובע שלושה תנאים אשר בהתקיימם לא תחול על החוכר לדורות במקרקעי ישראל, חובת תשלום היטל השבחה, וזו לשונו:
"לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש, יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 18), תשמ"א–1981."
במקרה הנדון בחנה ועדת הערר את שלושת התנאים, תוך סקירת סעיפים רלוונטיים מהסכם החכירה, ומצאה כי הם לא מתקיימים במלואם ביחס לקיבוץ וזאת להבדיל ממסקנת ועדת הערר של מחוז צפון בעניין קיבוץ שדה נחמיה נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה גליל עליון (ראו חוזרנו 74/2010).
התנאי הראשון - חכירה לדורות לשימוש חקלאי
חוזה החכירה קובע מפורשות כי לקיבוץ הזכות לעשות שימוש בקרקע למטרת "משק חקלאי" והן למטרת ל"מפעל", שתי המטרות קובעת הועדה מאפשרות ניצול כלכלי מעבר לניצול החקלאי ובמסגרת ה"משק החקלאי" מותר להקים מבני מגורים ומבני ציבור.
אולם בהתאם לנספח השטחים של חוזה החכירה, בחטיבת הקרקע נשוא השומה מותרת פעילות חקלאית בלבד (עיבוד עונתי), לאור זאת הועדה קובעת שהתנאי הראשון התקיים בחטיבת הקרקע הנדונה.
התנאי השני - שינוי בייעוד הקרקע החקלאית
תנאי זה אינו שנוי במחלוקת. ייעודה של החלקה, אשר היה טרם אישור התכנית – חקלאי, שונה לייעוד של מגורים. לפיכך התנאי כי בוצע שינוי ייעוד בקרקע, משימוש חקלאי, לשימוש אחר –מתקיים.
התנאי השלישי - זכאות לניצול הקרקע על פי הייעוד החדש בתנאי חתימת הסכם חכירה חדש, או תיקונו
במקרה זה מבחינה לשונית התנאי מתקיים ואכן צריך לכרות הסכם חכירה חדש ו/או לתקן את החוזה הקיים כך שגם תנאי זה מתקיים ועל כן הקיבוץ פטור מהיטל השבחה ועל המינהל יהיה להעביר חלף היטל השבחה לועדה מהתשלומים שישולמו לו עבור הקרקע.
אולם הועדה ביקשה לשים דגש על המרחב הגיאומטרי של של סעיף 21 וליתן לו פרשנות לפי ההיגיון הכלכלי. הועדה קבעה שההיגיון הכלכלי של סעיף 21 הוא בשאלה מי נהנה משינוי הייעוד – כאשר החוכר נהנה משינוי הייעוד הוא יישא בהיטל השבחה ואילו כאשר המינהל הוא זה שייהנה משינוי הייעוד הרי הוא זה שישא בנטל תשלום היטל ההשבחה כחלף היטל השבחה החל עליו.
בהתאם להיגיון זה טרם החלת שיוך דירות לחברי הקיבוץ לא נדרש הקיבוץ לשלם למינהל כספים עבור תיקון החוזה לחטיבת הקרקע הנדונה.
לאור זאת פוסקת הוועדה כי לא בכל מקרה של חתימת חוזה חדש ו/או תיקון החוזה יחול תנאי זה אלא רק כאשר מדובר בתיקון שיש בו חיוב כספי של הקיבוץ לממ"י.
הועדה גם קובעת שבעתיד כאשר יידרש הקיבוץ לשלם לממ"י דמי החכירה עבור הקרקע המושבחת יש לקזז את תשלומי היטל ההשבחה מדמי החכירה לממ"י בדרך זו או אחרת.
פטור מהיטל השבחה עבור בניה של עד 140 מ"ר
נדחתה אף הטענה לפטור מהיטל השבחה עבור בניה של עד 140 מ"ר הניתן לכל אזרח בישראל היות והקרקע רשומה ע"ש הקיבוץ ולא ע"ש החברים בהתאם להלכה של בית המשפט העליון בעניין נווה שלום ע"א 5138/04.
אודות אי החבות בהיטל השבחה ראו חוזרנו 109/2008 "תחולת היטל השבחה על משבצת ישוב חקלאי". לתוצאה שונה ראו פס"ד קיבוץ שדה נחמיה בחוזרנו "היטל השבחה כאשר לישוב החקלאי חוזה חכירה לדורות" מספר 74/2010.
להערכתנו טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא חבות היטל השבחה על ישוב חקלאי ועוד נכונו לנו פס"ד נוספים ויתכן אף שינויי חקיקה במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבניה ו/או הצעות חוק פרטיות בנושא.
לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.