הנהלת מינהל מקרקעי ישראל דנה לאחרונה לקראת גיבוש המלצותיה למועצת מקרקעי ישראל במדיניות הקצאת קרקע למיזמים סולאריים.

לנושאים שעלו בדיון ולעמדת ממ"י ביחס אליהם חשיבות מכרעת למקבלי החלטות לביצוע של מיזמים לאנרגיה סולארית על קרקע משבצת נחלות חקלאיות בקיבוצים ומושבים.

להלן התייחסויות חשובות מתוך סיכום החלטה הנהלת ממ"י מס' 2704 מיום 13.4.2010:

"מנהל המינהל מינה צוות שיטפל בסוגיות העולות מהצעה זו. הרכב הצוות: מנהלת האגף החקלאי, יועמ"ש המינהל, מנהל אגף שוו"כ, חשבת המינהל, מנהלת מחוז דרום, סגן מנהל אגף שוו"כ, סגן מנהל מחוז צפון. את הצוות ירכז משה אהרוני מהאגף החקלאי.

על הצוות לפעול להכנת הצעה לדיון תוך 30 ימים מהיום במועצת מקרקעי ישראל שתבוסס על עקרונות הצעה שהועברה ע"י האגף החקלאי על הדגשים המפרטים להלן. הצעה זו תועבר לעיון משרד התשתיות ורשות החשמל.

להלן הדגשים:

1. מתקן תשתית יכלול מאגר מים, מטמנות, בריכות דגים בתוך משבצות חקלאיות, מאגרי

ביוב חניונים, מתקנים הנדסים, לא מתקנים בשטחי עיבוד חקלאיים, שאינם משבצת.

2. שימוש משולב יוגדר – הצבת מתקן סולארי על מתקן תשתית.

3. במקרים בו המינהל אישר הרשאות מתחדשות למתקני תשתיות, ואין למינהל ידיעה ודאית. שאלה עתידות להסתיים בתוך עשר שנים, יאשר המינהל הקמת מתקן סולארי, לתקופה בת 21 שנים.

4. באשר לתשלום – מתקנים לאנרגיה חלופית על גגות של מבנים קיימים שנבנו כדין, והצבת המתקנים קיבלה את אישור המינהל, לא יגבה המינהל עבור מתקנים אלה, בהתאם להחלטת המועצה.

5. הצוות ידון בשיעור התשלום בעסקת שימוש משולבת. הצוות רשאי להיוועץ עם יועץ כלכלי מטעם רשות החשמל ומשרד התשתיות. העיקרון צריך להיות שהמחיר יעודד שימושים משולבים.

6. תותר הקמת מתקנים סולאריים בכל חלקה א' ולא רק בחלקת המגורים. שטח המתקנים יכללו במכסת 500 מ"ר המותרים לתעסוקה בחלקה א', חישוב השטח של מתקן יהא בהתאם לשטח המופיע בהיתר הבנייה למתקן הסולארי, והתשלום יהא בהתאם לכללים שנקבעו בהחלטת מועצה 1101.

7. המלצת משרד התשתיות:

א. המלצת משרד התשתיות תידרש בהקצאות בפטור ממכרז לגורמים המבקשים "ליהנות" מההטבה של חישוב בשטחים האפשריים לתעסוקה בהתאם להחלטת מועצה 1162.

ב. המלצת משרד התשתיות להקמת מתקן סולארי תינתן רק לאגודה, או לתאגיד משותף בו לאגודה לפחות 26% מהון המניות הנפרע של התאגיד."

להלן התייחסויות חשובות מתוך הצגת עמדת האגף החקלאי ברקע להחלטה 2704:

הרחבת מטרת החוזה

"יש לאפשר את הרחבת מטרת החוזה היכן שקיימת עסקה עם המינהל ללא כל סייג קנייני. הרחבת מטרת החוזה תהא בכפוף לאמור להלן:

1. אישור מוסדות התכנון להקמת המתקן הסולארי.

2. אישור הרשויות המוסמכות כי השימוש העיקרי אשר למטרתו הוקצתה הקרקע לא נפגע. כגון, אישור משרד החקלאות שפוטנציאל הגידול החקלאי אינו נפגע בבקשה להקמת מתקנים סולארים על שטחי משבצת המשמשים לחקלאות או שטחי מטעים וכו', אישור רשות המים במאגרי מים."

תקופת החוזה

1. "במקרים בהם המתקן הסולארי מהווה שימוש נוסף, תקופת השימוש במתקן הסולארי תהא זהה לתקופת ההקצאה המקורית.

2. במידה ותקופת החוזה המקורי מוגבלת עקב מדיניות המינהל יובא הנושא לדיון פרטני

בהנהלת המינהל.

לעניין מאגרי מים אנו ממליצים לאפשר את הארכת תקופת החוזה גם המקרים בהם מאגר המים חדל לפעול ונשאר רק הפרויקט הסולארי.

3. במידה ויתרת תקופת החכירה מונעת את ההיתכנות הכלכלית להקמת המתקן הסולארי, המינהל לא יפעל להאריך את התקופה רק לאור הרצון להקמת המתקן הסולארי, למעט באם מדובר ביובל מוקדם."

תשלומים

"בגין הרחבת מטרת החוזה ועל מנת לאפשר הקמת המתקן הסולארי כשימוש נוסף לרבות רשויות מקומיות יגבה המינהל הפרשי ערך בהתאם לקביעת שמאי מקרקעין, למעט במקרים שהמתקן הוקם על גגות מבנים אשר הוקמו כדין, כקבוע בהחלטת המועצה.

התשלום יהא זהה לעסקה המקורית מהבחינה של דמי שימוש או היוון."

שטחים מנוצלים בשלבים

"במידה וקיימת שלביות במימוש ההקצאה המקורית (מטמנות ברמת חובב לדוגמא) וקיימת עסקה/הרשאה על כלל המקרקעין, אזי ניתן לאפשר הקמת מתקן סולארי עד מימוש השלביות בכפוף לאישור הרשות האחראית על הנושא, חתימה על חוזה הרשאה למתקן סולארי אשר תקופתו מוגבלת עד לצורך במימוש השלביות והמצאת ערבויות למימוש השלביות."

"שטחים שהוקצו אך לא ניתן להחזירם למינהל כגון מטמנות אשר רק בטרם הליך ניטור אשר תקופתו נקבעת ע"י המשרד לאיכות הסביבה (נכון להיום תקופת הניטור יכולה להגיע עד ל- 15 שנה ) מוחזרת למינהל."

במידה המקרקעין מוקצים למטרה מסוימת ויש מגבלה של רשות סטטורית להחזרת השטח אזי המינהל יאפשר בתקופה של עד החזרת הקרקע להקים מתקן סולארי בכפוף לחתימת חוזה הרשאה המוגבל לתקופה שאישרה הרשות הסטטוטרית (במקרה של מטמנות המשרד לאיכות הסביבה) כתקופת המתנה עד להחזרת השטח. החוזה יכלול ערבויות לפינוי."

הקמת מתקנים סולאריים על חלקת א' בנוסף לשימוש החקלאי

1. "הואיל ומדובר במיזם תעסוקה יש להחיל את כללי החלטות המועצה 1101 על הקמת

מתקן סולארי לרבות עניין חלקת המגורים.

2. הקמת מתקנים בחלקת המגורים תתאפשר אם על שטח הפנוי ואם כמימוש דואלי בכפוף

לאמור:

א. אישור משרד החקלאות כי המתקן הסולארי אינו מונע את מימוש הפעילות החקלאית.

ב. חתימה כל הסכם/הצהרה של החקלאי כי ימשיך את הפעילות החקלאית בהתאם

להנחיות משרד החקלאות באם יהיו.

לעניין החישוב היקף השטחים:

שטח המתקן הסולארי אשר יחושב לעניין שטחי התעסוקה במקרה של טרקר או כל מתקן סולארי אחר בתחום המשבצת יהא בהתאם לשטח אשר יוגדר בהיתר הבנייה כשטח המתקן הסולארי."

חקלאות כשימוש נוסף למקרקעין אשר הוקצו למתקנים סולאריים

"בכפוף לאישור משרד החקלאות, ניתן יהיה לאפשר לבעל הזכויות במתקן הסולארי לעסוק בחקלאות וזאת בתמורה לתשלום כמקובל במינהל. באם המכרז כלל את האפשרות לשימוש זה, ההצעה תגלם את התשלום ולא יידרש תשלום נוסף."

הגבלת השטח האפשרי בהתאם להחלטת מועצה 1162 לפרויקטים של אנרגיה סולארית

א. "החלטת מועצה 1162 קובעת כללים לגבי הקמת מיזמים של אנרגיה חליפית, הכוללים

בין היתר מיזמים של אנרגיה סולארית. החלטה איננה קובעת או מגבילה את שטחי האנרגיה הסולארית.

ב. בנוסח ההצעה של התמ"מ תמ"א 10/ד/10 השטח המכסימלי אשר יגרע משטחי המשבצת המיועדים לחקלאות ועליו יאושר פרויקט סולארי הינו 300 דונם למעט במ.א. אילות אשר לגביה אושר שטח נרחב יותר.

ג. משרד החקלאות בחן את נושא האנרגיה הסולארית וקבע כי שטח המכסימלי אשר יגרע משטחי המשבצת המיועדים לחקלאות ועליו יאושר פרויקט סולארי הינו 250 דונם בלבד."

מגבלות משרד החקלאות

"האגף ממליץ לאמץ את המגבלות של משרד החקלאות למרות שהחלטת המועצה לא נקבה במגבלה כלשהי, ולדרוש בטרם חתימה על התוכניות את התייחסות משרד החקלאות.

כמן כן ממליץ האגף החקלאי כי עסקאות על שטחים נרחבים מאוד יהיו בכפוף לאישור הנהלת המינהל."

קבלת המלצה של משרד התשתיות

"האם בהתקשרויות המבוססות על החלטת מועצה 1162 יתאפשר קידום עסקה הקצאה כאשר ההמלצה אינה ניתנת לאגודה אלא לחברה העסקית אשר אמורה להקים את המתקן הסולארי. האמור מתחדד לאור אופי המיזמים הגדולים של האנרגיה הסולארית המחייבים היקפי מימון גדולים מאוד, אשר לאגודות החקלאיות אין יכולת לממן או להשתלב בתאגיד משותף אשר חלקה של האגודה לפחות 26%."

"העסקה תהא עם המושב/קיבוץ כאשר במעמד אישור העסקה קיים היזם שיקים את הפרויקט ושיש ליזם את המלצת משרד התשתיות וכי הקיבוץ/מושב מתחייב במעמד העסקה שהפרויקט יוקם ע"י הגוף לו יש את ההמלצה, אם בדרך של השכרה או חכירת משנה. "

סיום החוזה לגבי המתקנים הסולאריים

"בהתאם לטיוטת תמ"א 10/ד/10, בתוכנית שיעודה ערב אישור המתקן הסולארי חקלאי או שטח פתוח, תיכלל הוראה הקובעת כי עם תום השימוש כסולארי, השימוש המותר יהיה חקלאות או לפי התכנית הקודמת בלבד."

"יש לאמץ האמור ובשטח משבצת, בתום תקופת החוזה או עם הפסקת הפעילות הסולארית הקרקע תוחזר למשבצת ותחזור לשמש כקרקע חקלאית האמור יוסף כתנאי מיוחד בכל חוזה כזה."

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לרו"ח עו"ד חן שחרור במשרדנו בת"א.