הנדון: הקמת מיזם של חווה סולארית בישוב חקלאי

מחיר התמורה לדונם אינו השיקול היחידי במבחן כדאיות ההתקשרות עם יזם להקמת מתקן להפקת אנרגיה סולארית היות והתקשרות כזו טומנת בחובה השלכות רבות ומרחיקות לכת על הישוב החקלאי בהיבטים שונים.

בחוזרנו מס' 124/09 מיום 20 בדצמבר 2009 "שיקולי התקשרות עם יזם להפקת חשמל מאנרגיה סולארית", התייחסנו לשיקולי ההתקשרות עם יזמים בין השאר תוך כדי בחינת אירועי המס העלולים לחול בעקבות ההתקשרות וכללי הרגולציה שפורסמו באותו מועד.

לאור פרסום כללי הרגולציה וקביעת כללים לגבי מכסות החשמל והתמורה לקילוואט, פרסום תוכנית המתאר הארצית תמ"א 10/ד/10 לשימוע בפברואר 2010, ומתן עדיפות לקרקעות בעלות מאפיינים שונים הרינו להביא בפניכם עדכונים ושיקולים נוספים בעלי משמעות בעת קבלת ההחלטה אודות ההתקשרות וזהות היזם:

זהות החברה וניסיונה בתחום

בעקבות פרסום כללי הרגולציה והתשואה הגלומה בעסקה להקמת מתקנים להפקת אנרגיה סולארית, יזמים רבים החליטו להיכנס לתחום הפקת החשמל בטכנולוגיה זו – חלקם, למרות חוסר ניסיונם בתחום ולמרות אי הבנתם את כללי הרגולציה ואופן ביצוע עסקאות במגזר החקלאי.

על מנת לקבל מימון ורישיון להקמת מתקן, על כל יזם להעמיד הון עצמי בשיעור של 20% מגובה ההשקעה הצפויה, קרי: הון עצמי בסדר גודל של כ – 16 מליון ש"ח.

הון עצמי זה, יוצר מצב בו מתווך מנסה להתקשר עם יישוב חקלאי להקמת מתקן סולארי, לפני או במקביל לחיפושיו אחר יזם שישקיע בפרויקט.

חלק מהיזמים שהופיעו בשוק, התקשרו במזכרי הבנות כאלו ואחרים עם חברות גדולות וידועות, על מנת שישקיעו את סכומי ההון העצמי בפרויקט ללא כל התחייבות מצד החברה האחרת.

לאור האמור, המבחן הראשון והחשוב ביותר בבחירת היזם, הוא זהות היזם ו/או החברה, בחינת היכולת הכספית והכלכלית שלה וכן ניסיון שצברה בתחום (האם הקימה חוות סולאריות, האם יש לה הידע הנדרש והאם היא קשורה עם משקיעים בעלי הון וניסיון).

התחייבות להשקיע הון עצמי

במקרים רבים מציעים היזמים דמי שכירות גבוהים מאוד ללא הוכחת יכולת להעמדת ההון העצמי הנדרש. במקרים רבים אחרים מציגים היזמים התקשרות כזאת או אחרת עם חברות גדולות וידועות בעלות יכולת מימון, אשר תשקענה את ההון בעתיד במקום החברה עמה עומדים להתקשר (להלן "חברה משקיעה").

למרות הצגת שיתופי הפעולה עם חברות משקיעות, בחלק מהמקרים - אין כל התחייבות מצידן להשקיע את ההון באותם מיזמים נשוא ההתקשרות.

לאור האמור, מומלץ לדרוש מהיזם מכתב התחייבות של החברה המשקיעה בו היא מתחייבת להשקיע את ההון העצמי הנדרש להקמת הפרויקט וקבלת מימון חיצוני. כמו כן, מומלץ לבחון את הדוחות הכספיים של החברה ולוודא שאכן החברה המשקיעה מסוגלת לעמוד בדרישות להקמת המתקן הסולארי.

אבני דרך

קיימות חברות אשר מציעות הסכמי התקשרות ובהן אין התחייבות מראש לעמידה בלוחות זמנים. כך למשל, אין התחייבות להגשת בקשה לרישיון עקרוני לייצור חשמל ו/או להגשת הזמנה לסקר היתכנות מחברת החשמל.

היות וגורם הזמן חשוב לסבירות התממשות העסקה, מומלץ להגיש את כל הבקשות במסגרת לוח זמנים שיקבע מראש כגון: הזמנת סקר התכנות תוך 30 ימים מיום חתימת ההסכם, הגשת בקשה לרישיון עקרוני לייצור חשמל תוך 45 ימים מיום קבלת תשובת סקר ההיתכנות וכד'.

באם לא יקבעו אבני דרך, או לא יוגשו הבקשות בזמן, הסיכוי למימושן של העסקאות יהיה נמוך והדבר יכול להעיד על מידת רצינותו של היזם.

נשיאה בעלויות

שינוי יעוד קרקע חקלאית לקרקע בעלת ייעוד להקמת מתקן סולארי דורש ביצוע עסקה לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 949 ו – 1163 שבאה בעקבותיה ובהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1162 "הקצאת קרקע למתקני תשתית לאומית" והכל בהתאם לתנאי חוזה החכירה לדורות שיש לישוב החקלאי או שהוא זכאי לו.

בביצוע עסקה נדרש תשלום דמי היוון בשיעור של 91% משווי הקרקע (51% באזור עדיפות ב', 31% באזור עדיפות א', אפס בישובי קו עימות צפון ועוטף עזה).

מאחר ושמאות דמי ההיוון טרם נקבעה ע"י השמאי הממשלתי, מקובל כי היזם נושא במלוא עלויות דמי ההיוון ללא תנאי לרבות תשלום המס המגולם על תשלום דמי ההיוון עבור הישוב החקלאי.

נציין כי בחלק מההסכמים מצאנו התחייבות חלקית בלבד לתשלום דמי ההיוון, אי תשלום המס וגילומו ע"י היזם ואפשרות של אי קיום ההסכם במקרה ודמי ההיוון יעלו על מחיר מסוים – תנאים אשר אינם מקובלים.

חשוב לכלול בהסכם תנאי לפיו, במידה ויחול היטל השבחה, ככל שיחול, מלוא התשלום יהיה מוטל על היזם כולל עלות המס. וגילומו (יש לשים לב לשינויים הצפויים בהיטל ההשבחה בעקבות הרפורמה בתכנון והבניה).

הדברים נכונים גם לגבי ארנונה ויתר החבויות הצפויות כתוצאה מהקמת מתקן להפקת אנרגיה סולארית והפעלתו בעתיד.

תשלום עבור האופציה

על פי ההסכם, היישוב מעניק אופציה ליזם לשכירת הקרקע על מנת שהיזם יקים מתקן להפקת אנרגיה סולארית והפעלתו.

עצם מתן האופציה, חוסם את הישוב מהתקשרות עם יזמים אחרים או פרויקטים אחרים על אותה קרקע בה מעוניין היזם.

לפיכך, מקובל לדרוש תשלום לדונם עבור האופציה שלא יוחזר גם אם העסקה לא תצא לפועל. נציין כי, כוונת היזם לשלם עבור האופציה מוכיחה את רצינותו וכוונותיו להשקיע ביישוב החקלאי.

מומלץ לקבוע כי במידה והיישוב החקלאי ימסור את החזקה בקרקע בעת שקיימים בה גידולים חקלאיים היזם ישפה את היישוב עפ"י קביעת שמאי.

משכון ושעבוד הקרקע

על מנת להקים מתקן להפקת אנרגיה סולארית, נדרשת השקעה גבוהה בסכום המוערך בכ – 80 מליון ש"ח. היות והיזם מחויב להעמיד 20% מגובה ההשקעה מההון העצמי הרי שמרבית ההשקעה תגויס מגורם מממן כגון בנקים.

כחלק מהבטוחות אותם דורש הבנק להעמדת הלוואה בשיעור של 80% מההשקעה נדרש בין היתר, משכון של הקרקע לטובת הגוף המממן. לצורך כך, דורש היזם מהאגודה לחתום על כל האישורים הנדרשים לשם רישום משכנתא על המקרקעין.

במידה והיזם אינו עומד בהתחייבויותיו מסיבה כלשהי, קיים סיכון גדול שהבנק יממש את המשכנתא על המקרקעין.

לפיכך, מוצע לקבוע מנגנון אשר יבטיח את זכויות הישוב החקלאי גם אם היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו והבנק יממש את הבטוחות שהועמדו לו.

ביטוח ושיפוי

פרט חשוב בהסכם ההתקשרות הוא ביטוח הפרויקט והצבת שמירה בשטח הפרויקט במהלך עבודות הבנייה והתפעול לכל אורך חיי הפרויקט.

על מנת שפוליסת הביטוח תהיה שלמה ומקיפה ותכסה את כל הנזקים העלולים להיווצר כתוצאה מהקמת המתקן ו/או מרשלנות של אחד הגורמים הקשורים למתקן יש להיוועץ ביועץ ביטוחי.

מאחר וליישוב החקלאי אין את הידע הביטוחי הנדרש מומלץ לקבוע סעיף בהסכם לפיו היזם ישפה את הישוב בגין כל תביעה ו/או נזק ו/או כל תשלום בו יידרש הישוב לשאת כך תנאי וללא הגבלת סכום.

דמי שכירות לדונם

גובה דמי השכירות השנתיים לדונם הינו מרכיב חשוב בהתקשרות אך הרבה יותר חשוב ממנו הוא סיכויי מימוש העסקה.

לפיכך יש לבחון בזהירות את סבירות המחיר עליו מתחייב היזם.

בנוסף למכסה הכללית שתינתן להפקת חשמל, קיימות מדרגות בתוך המכסה כך שבגין ה – 50 מגה וואט הראשונים תינתן תמורה של 1.49 ש"ח/קילוואט, בגין ה – 50 מגה וואט הבאים תינתן תמורה של 1.42 ש"ח וכך הלאה.

רוב המחירים שמוצעים ע"י היזמים (בפרט אלה הפועלים כמתווכים) מבוססים על תמורה בגובה של 1.49 ש"ח/קילוואט.

היות וקיימת עדיפות לקרקעות בייעוד שאינו חקלאי, סביר להניח כי במידה ויינתן אישור להקמת מתקן סולארי בקרקע חקלאית הוא יהיה בסכום הנמוך מ – 1.49 ש"ח/קילוואט ולכן החברה לא תצליח לעמוד בהתקשרות.

קיימת סכנה לפיה יזם אשר יחתום על הסכם המבטיח ליישוב החקלאי מחיר גבוה ולא ריאלי לדונם, כאשר יתקבל הרישיון ליצור חשמל, ימצא כי הפרויקט לא יהיה כלכלי בשל התמורה הנמוכה שתתקבל לקילוואט.

במקרה כזה, היזם ינסה לשנות את ההסכם ולהפחית את התמורה לדונם ולהעמיד את הישוב החקלאי כשידו על התחתונה, מאחר ואם לא יסכים לדרישות היזם להפחתת התמורה, לא תצא העסקה לפועל.

כדי להימנע ככל האפשר ממצב זה יש לדרוש מחיר המתבסס על חישובי תשואה מהשקעה גם כאשר התמורה שתתקבל מחברת חשמל לא תכלל במדרגה הראשונה קרי: תמורה נמוך מ – 1.49 ש"ח/קילוואט, שכן מחיר גבוה בתמורה נמוכה מעמיד את כל כדאיות הפרויקט בסימן שאלה.

יודגש כי יזמים מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר לקרקע בייעוד שאינו חקלאי לאור העובדה שבתמ"א 10 פורסמו כללים אשר נותנים עדיפות לקרקע בייעוד של מתקן הנדסי, מבנה משק ותעשייה.

להבהרות ופרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח ועו"ד חן שחרור במשרדנו בת"א.