פס"ד נוסף שניתן בביהמ"ש העליון שב וחזר על ההלכה הקיימת זה מכבר ואשר נקבעה בפסה"ד בעניין קנית (רע"א 85/88) ואושרה בפרשת גורסברד (רע"א 10074/05), לפיה הסכם הפיתוח עליו חתם חוכר עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן "ממ"י") הוא הסכם דו-שלבי, וכי לעת הזאת החוכר אינו במעמד של חוכר לדורות, ולפיכך לא ניתן לחייבו בהיטל השבחה (רע"א 7902/08 הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' דנקנר בניה ופיתוח בע"מ).

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן "הועדה") חייבה את דנקנר בנייה ופיתוח בע"מ (להלן "החברה"), שלה הסכם פיתוח על אף שזכתה במכרז ממ"י לקרקע בתנאי חוזה חכירה לדורות, בתשלום היטל השבחה כתנאי לקבלת היתר בנייה במקרקעין המצויים בתחומה. ערעור שהגישה החברה לבימ"ש השלום בנתניה התקבל. ערעור על פסק דין זה, שהגישה הוועדה לביהמ"ש המחוזי נדחה וכך גם בקשת רשות הערעור שהגישה לביהמ"ש העליון.

בעניין הנדון העלתה הוועדה, בין היתר, שני נושאים אשר, לגישתה, מבחינים בין החוזה במקרה הנוכחי לבין החוזים שנדונו בעניין קנית וגרוסברד:

הראשון, החלטות מועצת מקרקעי ישראל (833 ו- 975) לפיהן הקצאות קרקעות במכרזי ממ"י הינם בתנאי חוזה חכירה לדורות.

השני, עמדת ממ"י שהוגשה בעניין נבו (עת"מ (תל אביב) 2123/06) התומכת, כנטען, בעמדת הוועדה.

בהודעת היועץ המשפטי לממשלה, אשר התבקש להגיב "ליחס שבין העמדה שהוגשה מטעמו בפרשת גרוסברד לבין זו שבפרשת נבו", נמסר, "כי העמדה שהוגשה לבית משפט נכבד זה בפרשת גרוסברד הינה נכונה, וכי העמדה שהובאה בפרשת נבו איננה משקפת עמדה זו במלואה. על כן נותרה על כנה עמדתו של המינהל, כפי שהובאה בפרשת גרוסברד, כי, ככלל, בעל חוזה פיתוח איננו חייב בתשלום היטל השבחה".

כאמור, ביהמ"ש העליון דחה את בקשתה של הוועדה ולא מצא מקום להתערב בפרשנות החוזה והזכויות שהוקנו מכוחו, כפי שנקבעו בבימ"ש השלום ואושרו בביהמ"ש המחוזי. הוא ציין כי אכן, החלטה 833 הנזכרת מתייחסת לשינוי באופי ההתקשרות חוזי חכירה לדורות במקום בחוזי פיתוח, אך כפי שציין בימ"ש השלום, בעניין הנדון נחתם הסכם דו שלבי:

"עיון בחוזה הפיתוח מלמד כי בענייננו נחתם החוזה במתכונת דו שלבית. כלומר, נחתם חוזה פיתוח ורק לאחר עמידה בתנאיו יחתם חוזה חכירה. אמנם, המשיבה מפנה להחלטות מועצת מינהל מקרקעי ישראל לפיהן הכוונה היא להפסיק את המתכונת הדו שלבית. אך במקרה זה המתכונת שנבחרה היא של חוזה דו שלבי, ולפיכך אין נפקות מעשית להחלטות אלה".

אם כן, הוועדה המקומית אינה יכולה לדרוש היטל השבחה מהחברה, שכן היטל השבחה ניתן להטיל על בעל מקרקעין או על חוכר לדורות – זכויות אשר לא הוקנו לחברה מכוח החוזה עליו היא חתומה, כפי שהסיק ביהמ"ש.

בשולי פס"ד מעיר כבוד השופט אליקים רובינשטיין את ההערה החשובה הבאה:

"ואולם, גם בלעדי זאת, החלטה 833 של המינהל (צ.ל: מועצת מקרקעי ישראל – ב.מ), מיום 9.7.98, המבטלת בעיקרה את המסגרת הדו שלבית, יכולה לתת פתרון צודק במרבית המקרים, אף שנותר בה פתח לחריגים. אין בפני נתונים באשר למימוש ההחלטה, שלא הוחלה בנידון דידן, אך על פניו טעמה עמה, ושאלה היא מה עלה בגורלה במציאות".

פסיקה זו, כאמור חוזרת על עצמה. ראו חוזרינו 96/2006, 42/2009 "בעל הסכם פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה".

יחד עם זאת, במקרה אחד מצא בימ"ש השלום מקום לחייב בעל חוזה פיתוח בהיטל השבחה, ראו חוזרינו 39/2007 "היטל השבחה מכח "הסכם פיתוח".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.