ביהמ"ש המחוזי בחיפה, מפי כב' השופט מנחם רניאל הורה בפס"ד מיום 11.3.2009 לקיבוץ אפק לפנות את המקרקעין שהחוזה בגינם לא חודש ודחה את טענת הקיבוץ לפיה, לאור ישיבתו רבת השנים על הקרקעות, רכש הקיבוץ זכויות קניין בקרקעות אלו וכי אם אין אלה זכויות של חוכר לדורות, הרי הן זכויות של בר רשות בלתי הדירה. ת"א 281-04 קיבוץ אפק נ' מקורות חב' מים בע"מ ומינהל מקרקעי ישראל (להלן: אפק או הקיבוץ וממ"י – בהתאמה).

נסיבות פסק הדין

עד שנת 1995 ההתקשרות בין הקיבוץ לממ"י, ביחס לכל שטחי הקיבוץ, נעשתה ע"י חוזי שכירות תלת שנתיים. על רקע רצון הקיבוץ לקדם את רישום זכויותיו בחכירה לדורות וטענת ממ"י, לפיה לא ניתן לרשום בחכירה לדורות יותר מאשר הקרקעות המאושרות במשבצת, נתן הקיבוץ ביום 12/10/93 את הסכמתו לשינוי הסטטוס של חלק משטחי "המשבצת", כך שהם נגרעו משטח משבצת הנחלות החקלאיות הקבועה של הקיבוץ.

בעקבות כך, נחתם בין הקיבוץ לממ"י חוזה שכירות נפרד לגבי הקרקע שנגרעה ממשבצת הקיבוץ לתקופה של שנתיים. בהמשך נחתמו שני חוזים נוספים לגבי קרקע זו, כאשר האחרון שבהם הסתיים ביום 31.08.03 ולא הוארך על ידי ממ"י, באופן חד צדדי.

בפני ביהמ"ש עמדה תביעה שבבסיסה ההבדל בין מקרקעין ב"משבצת" הקבועה של הקיבוץ לבין מקרקעין המצויים בהחזקתו של הקיבוץ מחוץ ל"משבצת". כמו כן, עוסקת התביעה בזכותו של הקיבוץ לקבלת פיצוי בשל העברת שטחים מחוץ למשבצת לצורך הקמת מאגר מים, ובזכותו של הקיבוץ, אל מול אי חידוש ההסכמים להחזקתו במקרקעין שמחוץ למשבצת.

טענות הצדדים

הקיבוץ טען כי הן נציגיו והן ממ"י הבינו, כי למרות ההבחנה הפורמלית במעמד המקרקעין, זכותו המהותית של הקיבוץ במקרקעין שהוצאו מגדר המשבצת לא תיפגע, והקיבוץ ימשיך לעבד ולחכור קרקע זו עוד שנים רבות. לטענתו, זכויותיו בכל המקרקעין הן כשל חוכר לדורות, ללא הבחנה בין מקרקעין במשבצת לבין מקרקעין מחוץ למשבצת. לגישתו, על אף חוזי החכירה האחידים קצרי המועד עליהם חתמו החקלאים, הרי לאור ישיבתם רבת השנים על הקרקעות, רכשו החקלאים זכויות קניין בקרקעות אלו. זאת, הן בהסתמך על המישור החוקתי והפליית מגזר החקלאים לעומת מגזרים אחרים לרבות החוכר העירוני, והן בהסתמך על מישור החוזי, לפיו על אף האמור בחוזי השכירות, תוכנן האמיתי של הזכויות שבידי החקלאים הוא חכירה לדורות שאינה כפופה לסיום חד צדדי מצד ממ"י.

בתביעה שכנגד תובע ממ"י לחייב את הקיבוץ לפנות את המקרקעין, הכלולים בחוזה השכירות הזמני, ולהחזירם לידי ממ"י כשהם ריקים ופנויים מכל אדם וחפץ.

זכויותיו הקנייניות של הקיבוץ במקרקעין

ביהמ"ש התייחס ונסמך על בג"ץ 3939/99 קיבוץ שדה נחום נ' מינהל מקרקעי ישראל, שם נקבע כי

פעולתו של ממ"י כנאמן על קרקעות מדינת ישראל מחייבת איזון בין שיקולים השונים, דבר המחייב הבחנה בין הנחלות החקלאיות, כפי שהן נקראות כאשר הן ניתנות לכל מתיישב בנפרד, או "המשבצת" כפי שהן נקראות לגבי קיבוצים, לבין שטחים אחרים מחוץ למשבצת.

"המשבצת נמסרת לקיבוצים, על בסיס קריטריונים שוויוניים, כדי להגשים מטרות של פרנסה והתיישבות חקלאית לפי גודל האוכלוסיה. המקרקעין שמחוץ למשבצת אינם נמסרים על בסיס זה, ומסירתם אינה מתחייבת מקריטריונים שוויוניים, אלא מעיבוד עונתי והחזקה במקרקעין לשם ניצולם עד אשר יהיה בהם צורך אחר, במסגרת "בנק הקרקעות" אותו מחויב המינהל לנהל. מקרקעין אלה אינם ניתנים על בסיס שוויוני כלשהו, אלא על בסיס עונתי, כדי שלא יעמדו ריקים עד לניצולם לטובת הציבור. למינהל מקרקעי ישראל יש זכות כלפי הפרט וחובה כלפי הציבור לנהל את המקרקעין לטובת הציבור, באופן שהמקרקעין בתוך המשבצת ימסרו להחזקת הקיבוצים ובהתאם להעדפה היסטורית של העיסוק החקלאי ולאור המעמד ההיסטורי של הקיבוצים, ואילו המקרקעין שמחוץ למשבצת עומדים לצרכים אחרים של הציבור, כאשר יהיה בהם צורך, ועד אז יחזיקו בהם הקיבוצים."

לטענת הקיבוץ כי תוכנן האמיתי של הזכויות שבידי החקלאים הוא חכירה לדורות, שאינה משתקפת בחוזים ואינה כפופה לסיום חד צדדי על ידי ממ"י, קבע ביהמ"ש על סמך הראיות שהועלו בפניו, כי אין הבדל משמעותי בין החוזים שעליהם חתום הקיבוץ באשר לקרקעות בתוך המשבצת, לבין אלה שעליהם הוא חתום באשר לקרקעות מחוץ למשבצת. בשני המקרים מדובר בחוזים זמניים לשנתיים או שלוש שנים. ביהמ"ש קיבל את טענת הקיבוץ כי החוזים החתומים אינם משקפים את הזכויות האמיתיות, שכן ממ"י בעצמו טוען כי ביחס למקרקעין במשבצת, לקיבוץ יש זכות לחדש את החכירה, הגם שזכות זו לא רשומה בחוזה החתום. משכך, קבע ביהמ"ש כי החוזים אינם הבסיס להבנת היחסים המשפטיים בין הצדדים ויש לקבוע את היחסים המשפטיים האמיתיים בין הצדדים לפי ראיות אחרות.

מקרקעי משבצת

כאמור, ממ"י מסכים, שלמרות שהקיבוץ חתום לגבי מקרקעין במשבצת על חוזה לשלוש שנים, הוא זכאי לחידוש החוזה, וזכויותיו הן כזכויות חכירה, בכפוף לביטול אפשרי במקרה של שינוי הייעוד. זכויותיו של הקיבוץ במשבצת נובעות מרצון ציבורי לקיים חקלאות באמצעות הקיבוצים, כנובע מההיסטוריה והתפקיד ההיסטורי של הקיבוצים בהקמת מדינת ישראל. כאשר השימוש במקרקעין אינו השימוש החקלאי, זכותו של הקיבוץ עשויה להידחות מפני זכותם של כלל תושבי המדינה, ובכפוף לפיצוי חלקי, מתבטל חוזה החכירה. זו המשמעות של בג"צ קיבוץ שדה נחום. הזכויות ההיסטוריות של הקיבוץ זוכות איפוא לביטוי במסגרת דמי החכירה שהוא משלם, המשבצת הניתנת לו לצורך קיום התפקיד המסורתי שלו, והפיצוי הניתן לו במקרה שהמקרקעין משנים את ייעודם.

מקרקעין מחוץ למשבצת

ביהמ"ש קיבל את טענת ממ"י לפיה הקיבוץ ידע שהחזקתו במקרקעין מחוץ למשבצת היא זמנית, עונתית וכפופה לצורך בניצול אחר, ודחה את טענת הקיבוץ, כאילו היה מוסכם שלמרות ההבחנה הפורמלית במעמד המקרקעין, זכותו המהותית של הקיבוץ במקרקעין שהוצאו מגדר המשבצת לא תיפגע, והקיבוץ ימשיך לעבד ולחכור קרקע זו עוד שנים רבות.

ביהמ"ש למד על כך מהפעולות הרבות שעשה הקיבוץ כדי לגרום לכך שכל שטח שיגרע ממנו יגרע ממקרקעין שמחוץ למשבצת, והעובדה שמקרקעין אלה נקראו כל הזמן, גם על ידי הקיבוץ "קרקעות זמניות", וסיכום הישיבה מיום 12.10.93, בין ממ"י לקיבוץ, בה ויתר הקיבוץ על קרקע זו כחלק ממשבצת הקבע של הקיבוץ. הקיבוץ ידע והבין שהחזקתו במקרקעין אלה היא זמנית ובכל עונה מחדש, ומאחר שהכיר את המצב המשפטי השורר בישראל ידע שחובתו של המינהל להתייחס למקרקעין מחוץ למשבצת כ"בנק קרקעות", לצרכי הציבור.

ביהמ"ש דחה את טענת הקיבוץ לפיה זכותו במקרקעין היא זכות של בר רשות בלתי הדירה. הקיבוץ טען, כי רשות היא בלתי הדירה, כאשר הסתמך בעל הרשיון על הסכמת בעל המקרקעין, במפורש או בשתיקה, להחזקה או שימוש בנכס וכתוצאה מאותה הסתמכות נגרם לו נזק. ביהמ"ש קבע כי זה אינו הדין. הדין הוא שרשות היא בלתי הדירה כאשר הצדק מחייב את היות הרשות בלתי הדירה, ונימוק מרכזי בכך הוא תמורה שניתנה, לרבות השקעות. הקיבוץ לא הוכיח השקעות במקרקעין, ולאחר החלוקה של המקרקעין למשבצת ומחוצה לה, הצדק אינו מחייב מענה חיובי לציפית הקיבוץ שמה שהחזיק בעבר ושינה מעמדו בהסכמת הקיבוץ, ישאר במעמד שהיה קודם ההסכמה.

הפסקת החוזה בין ממ"י לקיבוץ לגבי הקרקעות מחוץ למשבצת

הקיבוץ טען כי בהפסקת החוזה עימו, נהג ממ"י בחוסר תום לב ופגע בזכויותיו של הקיבוץ להחזיק במקרקעין אלה עוד שנים רבות, כפי שהחזיק שנים רבות קודם לכן.

ביהמ"ש קבע כי הקיבוץ ידע היטב, מהארגון מחדש של הקרקעות בשנת 1995, כי זכותו במקרקעין אלה היא זמנית ועונתית וכפופה לצורך של ממ"י בקרקעות אלה לצורכי הציבור.

אף טרם בג"צ קיבוץ שדה נחום, פסק ביהמ"ש העליון כי ממ"י, שהשכיר חלקה לעיבוד עונתי משנת 1957 ועד שנת 1993 רשאי להפסיק שכירות זו כאשר החליט שהקרקע דרושה לו לצורך בנייה. כמו כן נקבע כי כאשר החוזה הגיע לסיומו וממ"י לא מחדשו, אין ממ"י נדרש להראות שהמקרקעין נחוצים לו. נחיצות המקרקעין לממ"י, רלוונטית רק כאשר החוזה עם השוכר מופסק על-ידי ממ"י בהיות החוזה בתוקף. ביהמ"ש קבע כי אין לאכוף על ממ"י התקשרות חוזית, לגבי מקרקעין מחוץ למשבצת, ואין זו הפרה של החוזה.

ביהמ"ש קבע כי לממ"י זכות עקרונית שלא לחדש את חוזה השכירות לגבי הקרקעות מחוץ למשבצת וכי ממ"י לא פעל בחוסר תום לב כאשר הודיע על אי חידוש החוזה להחזקת הקיבוץ במקרקעין משום שהם דרושים לצורך אחר, והצורך האחר ידוע, הוא הצורך להקים מאגר מים שהוא צורך ציבורי נחוץ וחשוב.

ביהמ"ש התייחס למועד ההודעה של ממ"י אודות אי חידוש החוזה וקבע כי בהתחשב בנסיבות, שפורטו בפסה"ד, מתן הודעה 9 חודשים מראש לגבי חוזה המתחדש בכל שנתיים, לאחר יותר משנה שבה יודע הקיבוץ שהוא עומד להפסיק להחזיק במקרקעין, כאשר תוקף החוזה הנקוב הוא לשנתיים, הינו מועד מוקדם וסביר.

ביהמ"ש דחה את טענת הקיבוץ, כאילו ממ"י הפר התחייבות שלטונית וקבע כי המינהל לא הפר התחייבות שלטונית להוסיף ולחדש את ההסכם לגבי המקרקעין הזמניים, שכן לא היתה התחייבות כזו. כן דחה ביהמ"ש את הטענה שהמינהל הפר את חובת ההגינות השלטונית כאשר במקום לאפשר לקיבוץ להחזיק ולסחור במקרקעין שנמסרו לו להחזקה זמנית, ביקש לנצלם לצורך הקמת מאגר מים לתועלת הסביבה וקבע כי ההגינות השלטונית דווקא מצדיקה את השימוש אליו חתר ממ"י.

כאמור, התוצאה אליה הגיע ביהמ"ש היא כי ממ"י נהג כדין כאשר בנסיבות הענין לא חידש את חוזה השכירות לגבי המקרקעין שמחוץ למשבצת, ואין לקיבוץ עוד כל זכות להחזיק במקרקעין אלה.

פסיקת בימ"ש השלום ברמלה, בעניין קבוצת שילר, בסוגיה זהה, עולה בקנה אחד עם קביעתו של בימ"ש זה. ראו 57/2008 "מעמד קרקע מחוץ למשבצת הנחלות".

בפסיקה אחרת, שאינה עולה בקנה אחד עם פסיקה זו, קיבל ביהמ"ש את חוות דעתו של שמאי מוסכם, שקבע כי אין הבדל משמעותי בהערכה שמאית בין קרקע חקלאית שהוחכרה על ידי המינהל לאגודה שיתופית, לבין קרקע חקלאית שנמסרה לאגודה בחוזה שכירות תלת-שנתי מתחדש. אודות פס"ד זה ראו חוזרנו 75/2008 "פיצוי עבור הפקעת קרקע ממשבצת נחלות חקלאיות".

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.