לאחרונה קבעה ועדת ערר בפס"ד בעניין נוה בניין ופיתוח בע"מ ופנטהאוז חברה לבניין בע"מ נגד מס שבח ת"א, וע 1129/02, כי זוכה במכרז הוא שרכש את מלוא הזכויות מהמינהל אף שבפועל על הסכם הפיתוח חתומים הוא ושותפו.

נסיבות המקרה

מינהל מקרקעי ישראל ועיריית תל-אביב-יפו פרסמו ב- 1994 מכרז לשיווק ומכירה של זכויות פיתוח בשטח הידוע בשם "המשתלה".

במסגרת המכרז הגישה פנטהאוז את ההצעה הגבוהה ביותר לקבלת הזכויות. ועדות המכרזים של המינהל ושל העירייה דנו בהצעות שהוגשו והחליטו לדחות את כל ההצעות היות והן נמוכות לדעתם בצורה משמעותית משווי הקרקע.

פנטהאוז הגישה לבית המשפט תביעה לאכוף על המינהל והעירייה למכור לה את השטח וכן בקשה לצו מניעה זמני ובקשה להקפאת המכרזים החדשים, שהוצאו ביחס לשטח.

בשנת 1996 נחתם הסכם פשרה בין פנטהאוז למינהל והעירייה שקיבל תוקף של פסק דין. עפ"י הסכם הפשרה, פנטהאוס תוכרז כזוכה במכרז ותחתום על הסכם פיתוח על פי הצעתה למכרז.

סמוך לפני חתימת הסכם הפשרה הנ"ל התקשרה פנטהאוס עם נוה בהסכם עקרונות. בהסכם הפשרה בתביעתה של פנטהאוס נתן המינהל את הסכמתו, בכפוף לכל דין, לצרוף נוה כשותפה בשיעור של 49%.

הסכם הפיתוח נחתם בין המינהל לבין פנטהאוז ונוה.

השותפות הגישו למנהל מס שבח הצהרה, לפיה רכשו מהמינהל זכויות במקרקעין במשותף: 51% מהזכויות לפנטהאוס ו-49% מהזכויות לנוה. מנהל מס שבח הוציא שומת מס רכישה על פי המוצהר, בשנת 1996, ובה נקבע כי השותפות רכשו את הקרקע במשותף. הרוכשות שילמו את מלוא מס הרכישה לפי השומה הראשונה.

כעבור 5 שנים, בשנת 2001, הגיע מנהל מס שבח למסקנה כי טעה בשומתו הראשונה, ולפיכך הוציא שתי שומות חדשות. האחת, לפיה נמכרו ביום 24.4.1996 מלוא הזכויות בשטח מהמינהל לפנטהאוז והאחרת – לפיה נמכרו בו ביום מחצית הזכויות מפנטהאוז לנוה.

במהלך שנת 2004, כחלוף 8 שנים מיום עשיית השומה המקורית, ביטל מנהל מס שבח את השומה המקורית והעביר את התשלומים ששולמו במסגרתה ל-2 השומות החדשות.

השאלות השנויות במחלוקת

האם, כעמדת מנהל מס שבח, משהגישה פנטהאוס הצעה במכרז ומשהוכרזה כזוכה על פי הצעתה, ממילא רכשה היא 100% הזכויות וכפועל יוצא היא שהעבירה לנוה 49% מהזכויות, או שמא, אף שנוה לא השתתפה במכרז, רכשה נוה את זכויותיה מהמינהל, כעמדת העוררות?

דיון ומסקנות

ביסוס טענת העוררות כי רכשו במשותף את הזכויות מהמינהל נסמך על החתימה המשותפת על הסכם פיתוח מול המינהל ותחולת הסכם הפשרה עליהן.

לגישתה של ועדת הערר טענה מרכזית זו של העוררות, אינה סבירה כלל ועיקר ונוגדת מהבחינה המשפטית כלכלית הן את ההיגיון והן את החוק. בטענה זו, לגישתו, יש משום ניסיון לעקוף הליכי מכרז מקובלים במינהל ויתכן שיש בכך תכנון מס בלתי לגיטימי.

ועדת הערר התייחסה לחוק חובת המכרזים ולתקנות חובת המכרזים: עפ"י דין, המינהל לא יתקשר אלא אם מי שהגיש הצעה והוכרז כזוכה. היכן שהמינהל חב בקיום מכרז פומבי, ואף פרסם מכרז בפועל, חובה עליו לפעול עפ"י תוצאות המכרז. קשה לקבל את הגישה, שהמינהל יתעלם מתוצאות מכרז וימכור זכויות במקרקעין למי שלא השתתף במכרז, וזאת גם בהסכמת הזוכה ועל פי בקשתו.

אם ירצה זוכה במכרז לצרף שותף, ואם נתן לכך המינהל את הסכמתו, יוכל הזוכה להעביר לאותו שותף עד 49% מהזכויות שרכש מכוחו של המכרז. במקרה זה עסקינן בהעברת זכויות שבידי הזוכה, ולא במכירת זכויות ע"י המינהל למי שלא ניגש למכרז.

המשמעות היא אחת, אם ביקש הזוכה לצרף שותף סמוך לאחר זכייתו במכרז, בטרם נחתם הסכם פיתוח, יחתם הסכם הפיתוח מול הזוכה ושותפו. ואולם אין פירושו של דבר שאותו שותף רוכש את זכויותיו במישרין מהמינהל, מכוחו של הסכם הפיתוח. הסכם הפיתוח אכן משקף את מצב הדברים לאחר העיסקה שבין הזוכה לשותפו, בה העביר הזוכה מזכויותיו לשותף.

פנטהאוס בעצמה ולבדה השתתפה במכרז, היא מילאה אחר כל תנאי המכרז ועמדה על כך שתוכרז כזוכה עפ"י הצעתה. מי שמציע הצעה במכרז אינו רשאי "לשמור מקום" לשותף, למקרה שבעתיד, אולי ירצה בשותף לפרויקט. נוה הופיעה על הבמה למעלה משנה לאחר המועד האחרון להגשת הצעות למכרז. במצב דברים אלה, נווה אינה יכולה לטעון לרכישת זכויות במישרין מהמינהל במסגרת הליכי המכרז, ואין פנטהאוס יכולה לטעון כי בהגישה את ההצעה הזוכה פעלה גם עבור נוה.

לטענת העוררות, המינהל הסכים למכור את הזכויות במקרקעין לשתי העוררות ונתן הסכמתו לכך שפנטהאוס תעביר 49% מזכויותיה לנוה.

לגישת ועדת הערר, לו באמת עמד המינהל למכור זכויות לנוה, היה אומר זאת בהסכם במילים ברורות. לו זו היתה כוונתו, היתה נכתב בהסכם "המינהל ימכור לפנטהאוס 51% מהזכויות, ולנוה- 49%". ואולם, כל מה שנאמר בסעיף הוא, כי המינהל מסכים לצרוף נוה כשותף, היינו, המינהל מסכים לכך שנוה תרכוש 49% מהזכויות מפנטהאוס.

המינהל מנוע מלמכור זכויות במקרקעין במישרין לנוה, שלא ניגשה למכרז, ואולם הוא רשאי, עפ"י נהליו, להסכים להעברת מקצת הזכויות אליה, ע"י פנטהאוס.

הסכם הפיתוח אכן נחתם בין המינהל לבין שתי העוררות גם יחד. ואולם, בעובדה זו אין ללמד על כך, שלא הייתה תחילה עסקה קודמת, בה רכשה נוה זכויות מפנטהאוס. לדעתי, יש למסות את רכישת הזכויות לפנטהאוס וכן את מכירת הזכויות לנוה.

מה שדווח למנהל מס שבח בשעתו היה, כי פנטהאוס רכשה מהמינהל 51% מהזכויות. לא דווח מעולם על רכישת 100% מן הזכויות, מכח הכרזתה של פנטהאוס כזוכה על פי הצעתה במכרז. כיוון שלא נמסרה הצהרה על רכישת 49% האחוזים הנוספים, רשאי היה המשיב לדרוש מסירת הצהרה, ולשום את פנטהאוס בלא מגבלה של זמן.

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.