האם זכאים חברים במושב עובדים לחייב את מינהל מקרקעי ישראל לרשום את הנחלות במושב על שמם, על פי החלטה 823 של מועצת מקרקעי ישראל? והאם מכח אותה החלטה, או מכח תקנון המושב, זכאים החברים לחייב את מושב העובדים להקצות להם חלקות ממקרקעי המושב?

אלה השאלות אליהן נדרש ביהמ"ש המחוזי בירושלים בעניין כ"ץ דניאל וארנסטינה נגד מינהל מקרקעי ישראל, בית זית מושב עובדים והסוכנות היהודית (ת"א 2234/00).

כפי שנפרט להלן, ביהמ"ש קבע כי התובעים הצביעו אמנם על זכויותיהם בחלקה א' של הנחלה, אלא שהם לא הצליחו להפריך את חזקת התקינות העומדת למינהל ביחס להליך רישום זכויותיהם והחתימה על חוזי החכירה עמם. באשר לחלקה ב', לא הצביעו התובעים על זכויות ישירות מכח החלטה 823. בהתאם להחלטת האסיפה הכללית, חלקות ב' מצויות בבעלות ובשליטת המושב, וזאת עד שתתקבל החלטה אחרת.

רקע:

המושב מחזיק בשטחי הנחלות המכונים "משבצת המושב". הן על-פי ההסכם המשולש והן על פי ההסכם הדו-צדדי, בעל הזכויות במשבצת המושב הוא המושב עצמו והוא המשלם את דמי השכירות למינהל. החברים במושב אינם מוגדרים כבעלי זכויות ישירים. עם זאת, המושב נתן לחברים רשיון לשימוש בנחלות החקלאיות.

מאז ראשית שנות השמונים קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטות, שמטרתן הייתה לעגן ולהסדיר את זכויותיהם של חברי המושבים במשק החקלאי.

במרכז ההחלטות עומדת החלטה 823, הקובעת כי חלקה א' של הנחלה תוחכר לבעל הנחלה בחוזה חכירה לדורות, וכי יתר החלקות יוחכרו לאגודה, "תוך שמירת זכויותיהם של בעלי הנחלות במלואן". בנוסף קובעת ההחלטה כי "האגודה החקלאית רשאית להחליט כי לבעל נחלה תוחכרנה חלקות נוספות (חלקות ב'), המהוות את יתר שטח הנחלה שלו...". לפי ההחלטה תנאי מוקדם לחתימת חוזי חכירה לדורות עם בעלי הנחלות הוא רישום החלקות בספרי מרשם המקרקעין כיחידות רישום נפרדות בשלמות.

גדר המחלוקת:

1. לטענת התובעים, מטילה החלטה 823 חובה על המושב ועל המינהל לפעול להחכרת חלקות א' ישירות לבעלי הנחלות ללא כל דיחוי. לשיטתם, חלף הזמן הסביר ליישומה של ההחלטה, ואין עוד כל מניעה להשלמת המהלך שיעגן במרשם המקרקעין את זכויותיהם של החברים בחלקות א' במושב. בהמשך להחלטה 823, הוכנה על-ידי המושב תוכנית לחלוקת חלקות א' של הנחלות ומפה הקובעת את גבולותיהן וחלקות א' במושב נרשמו בספרי מרשם המקרקעין כיחידות רישום נפרדות בשלמות. למרות זאת, המינהל טרם השלים את מהלך החתימה על חוזי חכירה ישירות מול חברי המושב. לגירסתו, קיים קושי לקדם את הליכי חתימת חוזי חכירה, בשל מחסור בכוח אדם. ב"כ המינהל הסביר, כי המינהל נדרש לטפל כיום בעשרות רבות של ישובים בכל רחבי הארץ, שנמצאים בשלבים שונים של רישום הזכויות בחלקה א'. עמדת המינהל היא, שאין הצדקה לקדם את עניינם של התובעים על-פני אלפי חוכרים אחרים, רק משום שהגישו תביעה. המינהל הוסיף, כי לתובעים לא נגרם כל נזק מדחיית הרישום, מאחר שעמדתו העקרונית היא שהרישום ייעשה ברגע שהדבר יתאפשר.

2. כיום אין אבחנה כלשהי בין חלקות ב' לבין חלקות ג' במושב. התובעים טוענים, כי על המושב מוטלת חובה להקצות להם את חלקם היחסי בחלקות ב' לצורך עיבודו, וזאת מכח החלטה 823 ומכח היחסים החוזיים שבין המושב לחברים בו, כפי שהם מעוגנים בתקנות האגודה השיתופית.

פסק הדין:

רישום הזכויות בחלקה א'

ביהמ"ש קבע כי לחברים אין זכויות ישירות במקרקעי המושב. הן ההסכם המשולש והן ההסכם הדו-צדדי מקנים זכויות למושב עצמו והחברים זכאים רק לאותו רשיון שימוש בנחלות החקלאיות. גם החלטה 823 אינה מקנה זכויות ישירות לחברים. לשונה - פשוטה: חלקה א' תוחכר לבעל הנחלה, אך זאת רק לאחר שיתמלא תנאי מוקדם, והוא רישום החלקות בספרי מרשם המקרקעין כיחידות רישום נפרדות בשלמות. ההחלטה מתווה את ההליך בו יש לנקוט לשם הסדרת זכותו של בעל הנחלה כחוכר ישיר בנחלתו: על האגודה החקלאית מוטלת החובה להכין את תוכנית החלוקה של משבצת המושב לפי נחלות לצרכי רישום בלשכת רישום המקרקעין. על המינהל מוטלת החובה להכין נוסח חדש של חוזי חכירה לדורות. משיושלמו פעולות אלה, ניתן יהיה לממש את הקביעה - על פיה חלקה א' תוחכר ישירות לבעל הנחלה. ההחלטה עצמה אינה מקנה, אפוא, זכויות ישירות לחברי המושב בחלקות א'. היא קובעת כי זוהי המטרה, אותה ניתן יהיה להשיג בהתמלא התנאים הנקובים בה.

ביהמ"ש קבע כי מינהל מקרקעי ישראל הוא רשות מינהלית, וחלים עליו העקרונות והכללים של המשפט הציבורי במלוא היקפם ובכלל זאת, עומדת לו חזקה התקינות (או החוקיות). על פי חזקה זו, נקודת המוצא הנה כי המינהל פועל באופן חוקי ותקין. ניתן, כמובן, לסתור החזקה. הנטל מוטל על המבקש לעשות כן.

בנסיבותיו של מקרה זה, לא עמדו התובעים בנטל ולא סתרו את חזקת התקינות של פעולות המינהל. התובעים לא ביקשו להזמין את מנהלת האגף החקלאי במינהל לשם חקירתה ביחס לאילוצים הטכניים שמעכבים את החתימה על חוזי החכירה ביחס לחלקות א', כפי שהוצגו בתעודת עובד הציבור. משכך הם פני הדברים, לא נסתרו הדברים האמורים אשר מהם עולה כי במגבלות הקיימות פועל המינהל באופן סביר לקידום החלטה 823.

גם חלוף הזמן אינו מעיד, כשלעצמו, על אי סבירות בפעולות המינהל. מהמועד בו נתקבלה החלטה 823 ועד היום חלפו אמנם כמעט עשר שנים. ואולם, בחלקה הארי של תקופה זו לא היו רשומות חלקות א' במושב כיחידות רישום נפרדות בשלמות בספרי מרשם המקרקעין, וממילא לא התמלא התנאי המוקדם לחתימת חוזי חכירה עם חברי המושב. יתרה מזאת, מעדותו של יו"ר ועד המושב, עולה, כי רישום חלקות א' על שמם של החברים מתעכב כעת, בשל כך שמתקיים משא ומתן בין המינהל לבין תנועת המושבים, המייצגת ומקדמת את עניינם של המושבים ושל החברים בהם, באשר לנוסח הסופי של הסכם החכירה. במצב כזה, לא ניתן לתלות את העיכוב בחתימה על חוזי חכירה באופן בלעדי בדרך התנהלותו של המינהל.

שיקול נוסף התומך בעמדת המינהל נעוץ בכך שהמניעה לחתימה על חוזי החכירה נובעת מאילוצים טכניים ואין מדובר בחזרה של המינהל מהעמדה העקרונית המעוגנת בהחלטה 823. ומכאן, שהעיכוב בחתימה על חוזה חכירה בין התובעים לבין המינהל אינו גורע מזכויותיהם המהותיות של התובעים ביחס לחלקה א' בנחלתם. בנסיבות כאלה פוחתת ההצדקה להתערב בסדרי עבודתה של הרשות המינהלית.

הכלל הוא שכל עוד החלטת הרשות אינה חורגת ממתחם הסבירות, כלומר - כל עוד מדובר בהחלטה שרשות מינהלית סבירה יכולה הייתה לקבל, לא יתערב בית המשפט בהחלטה. כב' השופטת סבורה כי מכלול השיקולים במקרה זה - החל בכך שהעיכוב איננו פוגע בזכויותיהם המהותיות של התובעים, המשך בכך שחלקו של העיכוב נעוץ במשא ומתן המתנהל בין המינהל לבין נציגי התובעים בתנועת המושבים באשר לנוסח חוזה החכירה שיעגן את זכויות התובעים וחבריהם באופן המיטבי בחוזה החכירה, וכלה באי הזמת הנתונים אודות הקשיים הטכניים ברישום הזכויות במינהל - כל אלה מובילים למסקנה כי העיכוב ברישום זכויותיהם של התובעים בחלקה א' שבנחלתם איננו עולה כדי חריגה של המינהל ממתחם הסבירות ואינו מצדיק התערבותו של בית המשפט באופן בו מיישמת הרשות המינהלית את החלטותיה.

לפיכך, התביעה לחייב את המינהל לחתום עם התובעים באופן מיידי על חוזה חכירה ביחס לחלקה א' בנחלתם – נדחית. מובן שקביעה זו אינה גורעת מזכויותיהם של התובעים ביחס לחלקה א' בנחלתם מכח החלטה 823, אך זאת בכפוף לסדרי העבודה שמתווה מינהל מקרקעי ישראל.

הקניית זכויות בחלקה ב'

לדברי ביהמ"ש החלטה 823 לא מקנה לחברים זכויות ישירות ביחס לחלקות ב'. ההחלטה קובעת, כי "האגודה החקלאית רשאית להחליט כי לבעל נחלה תוחכרנה חלקות נוספות (חלקות ב')...". ההחלטה אינה מחייבת את האגודה החקלאית להחליט שכך ייעשה. בהיעדר החלטה פוזיטיבית של המושב, לא ניתן להקנות זכויות ישירות לחברים בו בחלקות ב'.

אם כן, במערך היחסים מול מינהל מקרקעי ישראל המושב הוא בעל הזכויות הישירות בקרקעות המשבצת. החלטה 823 מקנה למושב שליטה חלקית על ניצול הזכויות שהוקנו במסגרתה ביחס לחלקות א' ושליטה מוחלטת על ניצול הזכויות שהוקנו ביחס לחלקות ב'.

המסקנה היא כי החלטה 823 אינה מהווה מקור לחיוב המושב להקצות לתובעים את חלקה ב' בנחלתם. בהיעדר החלטה בדבר הקצאה, לא יכול המינהל לחתום על חוזי חכירה עם החברים ביחס לחלקות ב'.

האם יכול תקנון המושב להוות מקור לחיוב כאמור? האם מכוחו יש לחייב את המושב להחליט על הקצאת חלקות ב' לחברים?

גם תקנון המושב אינו מהוות מקור לזכויות ישירות של החברים. סעיף המטרות בתקנון קובע, אמנם, כי אחת ממטרות האגודה היא לרכוש זכויות באדמה לשם יישוב החברים ולעשות את כל הצעדים להסדרת הזכויות באדמה כרכוש פרטי של החברים, אלא שלשם כך הוסמכה האגודה, בין היתר, להותיר את הזכויות בקרקעות בידיה ולעבדן במשותף. מכאן, שיש לבדוק האם ההחלטה בדבר הותרת חלקות ב' בידי המושב ועיבודן במשותף נתקבלה על פי סדרי הדיון הקבועים בתקנון המושב?

שליטת החברים על המושב עצמו, מקנה להם יכולת להיות מעורבים בדרכי ניצול הזכויות המוקנות בהחלטה 823. ואולם, הם אלה שהחליטו בעבר כי אותם השטחים במשבצת המושב שעובדו באופן עצמאי על-ידי חברי המושב, יועברו לבעלות משותפת של המושב ויעובדו במשותף.

אם כן, לא הוכח בפני ביהמ"ש כי המושב החליט שחלקות ב' יוחכרו לחברים, ומכאן, שלא מתמלא התנאי המוקדם הקבוע בהחלטה 823 המאפשר את רישום זכויות התובעים ביחס לחלקה ב' בנחלתם. יתרה מכך, מכיוון שהמושב לא קיבל החלטה בדבר החכרתן של חלקות ב' לחברים, הוא גם לא פעל למיפוי זכויות החברים בחלקות ב'. נכון להיום, לא ניתן לשייך את הקרקע החקלאית לכל נחלה ונחלה. כפועל יוצא מכך, ביחס לחלקות ב' במושב לא מתמלא גם תנאי נוסף, הדרוש לשם חתימה על חוזי חכירה עם החברים לפי החלטה 823, והוא רישומן של החלקות בספרי מרשם המקרקעין כיחידות רישום נפרדות.

לפרטים והבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר במשרדנו בת"א.