החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל "קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית" נכנסה לתוקף עם חתימת שר האוצר עליה ביום 26.6.2007.

בחוזר זה נתייחס להוראה המיוחדת בקשר למכירת נחלות אשר הופרדה מההסדר הכולל ויש לה השלכות מיידיות על השיקולים במכירת נחלות.

תשלום דמי רכישה למינהל

סעיף 4.9.1 להחלטה 979 קובע:

"4.9.1 במועד העברת הזכויות בנחלה כולה, בין אם החוכר הצטרף להסדר בעבר ובין אם לא, יידרש החוכר, כתנאי להעברת הזכויות, לשלם למינהל דמי רכישה עבור מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים בהתאם לסעיף 4.8 לעיל.

תשלום דמי רכישה כאמור יזכה את החוכר במלוא הזכויות למגורים (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים כמפורט בסעיף 4.8 לעיל והוא יהיה פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים.

יובהר כי המינהל ימשיך לגבות דמי הסכמה עבור שטחי הנחלה שאינם חלקת המגורים כתנאי להעברת הזכויות בנחלה." (הדגשה שלי ב.מ.)

סעיף 7.3 להחלטה קובע:

7.3 סעיף 4.9 להחלטה זו גובר על החלטת מועצה מס' 534 למעט במקרים בהם חלקה א' של הנחלה טרם נרשמה בספרי מירשם המקרקעין כיחידת רישום נפרדת בשלמות. "

דמי רכישה במקום דמי הסכמה

ההחלטה קובעת שבעת מכירת נחלה כאשר חלקה א' רשומה בטאבו דהיינו הפרצלציה רשומה, לא ישולמו דמי הסכמה בגין 2.5 דונם מחלקת המגורים אלא החוכר ידרש לרכוש את מלוא זכויות הבניה בתשלום של 33%+ מע"מ.

חוכר ששילם למינהל דמי רכישה כאמור יהיה זכאי לבנות בנחלה ולפצל מגרשים במסגרת הוראות התב"ע ותמ"א 35 ללא תשלום למינהל. בעת מכירה עתידית המוכר לא ידרש לשלם לשלם דמי הסכמה בגין חלק מהתמורה שייוחס לחלקת המגורים.

יצויין שרוב המושבים עומדים בדרישה של רישום חלקה א' כיחידת רישום נפרדת בספרי מירשם מקרקעין ("טאבו")

תחולת ההחלטה

סעיף 7.1 להחלטה 979 קובע:

"7.1 לאור מורכבות ההסדרים הקבועים בהחלטה, יישום ההחלטה מותנה בקבלת תקציב אשר יאפשר מימושה בהתאם להמלצות היועץ הארגוני שהועסק למטרה זו. ועדת התקציב תגיש למועצה הצעתה בדבר התקציב הדרוש ליישום החלטה זו."|

לעומת זאת סעיף 12 להחלטה 1008 של מועצת מקרקעי ישראל קובע את המועד בו מקבלות ההחלטות תוקף הסעיף קובע:

"מועד כניסת ההחלטות לתוקף הינו במועד קבלתן ברוב קולות בהצבעה במועצה.

(ב) למרות האמור בסעיף קטן (א) לא תכנסנה ההחלטות המפורטות להלן לתוקף עם קבלתן בהצבעה במועצה ומועד כניסתן לתוקף יהא כלהלן:

(1) הייתה ההחלטה טעונה אישור שר האוצר, תכנס ההחלטה לתוקפה עם חתימתה ע"י שר האוצר.

(2) נקבע בהחלטה מועד לכניסתה, תכנס ההחלטה לתוקף במועד שנקבע."

לאור זאת עמדתנו היא שממועד חתימת שר האוצר ההחלטה בתוקף. לעמדתנו זו כשיתחיל מינהל מקרקעי ישראל ליישם את ההחלטה היא צריכה לחול בדיעבד על כל מי שמכר נחלה מיום פרסום ההחלטה.

עמדת המינהל

עמדת מינהל מקרקעי ישראל כפי שבאה לידי ביטוי בהודעתה של מנהלת האגף החקלאי הגב' שולה בן צבי היא שהחלטה 979 אמנם נחתמה ע"י שר האוצר אולם טרם נכנסה לתוקף עקב הצורך בהתארגנות לקראת ישומה ( בין היתר בגין כח אדם, ניסוח חוזים וכתיבת נהלים).

לפי עמדת המינהל מוכרי נחלות ימשיכו לשלם דמי הסכמה על פי הנוהג הקודם על אף ההוראה המיוחדת המפרידה תשלום דמי רכישה במכירת נחלה מההסדר הכולל .

עמדת המינהל עלולה לגרום לנזקים כספיים כבדים לרוכשי נחלות מאחר שהחלטה 979 קובעת בין היתר כי:

"4.8.1.1 במידה ושולמו למינהל בעבר דמי ההסכמה בגין העברת הזכויות בנחלה, יקוזז מתשלום דמי הרכישה כאמור בסעיף זה, רק החלק היחסי של דמי ההסכמה ששולם בגין העברת הזכויות בחלקת המגורים."

4.8.2 על אף האמור לעיל, לא יקטנו דמי הרכישה כאמור מ- 20% משווי הקרקע בחלקת המגורים, בהתחשב בזכויות הבניה הקיימות ובפוטנציאל התכנוני למגורים בשטח חלקת המגורים."

בהתאם לכך מוכרי נחלות שישלמו דמי הסכמה בגין חלקת המגורים ידרשו לשלם פעם נוספת עבור דמי רכישה 20% משווי חלקת המגורים + מע"מ(!).

אנו פועלים מול המינהל לקבלת הוראות ביצוע מיידיות בקשר לנושא מכירת הנחלות שהופרד מההסדר הכולל בהחלטה 979 ולפיכך אינו דורש תקציב מיוחד ואין כל סיבה לעכב ביצועו ו/או להאחז בסחבת מיותרת.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד שרון בכר ממשרדנו בת"א.