נושא

חכירה לדורות

הסכם פיתוח

מהות הזכות

זכות קניינית לכל דבר, החייבת ברישום בפנקסי המקרקעין.

זכות חוזית על כל המשתמע מכך, המתאפיינת בזמניותה (ניתנת בין שלוש לשבע שנים בד"כ) ורק בהתקיים התנאים החוזיים תשתכלל בסוף התקופה לזכות קניינית – חכירה לדורות. היוזם בתקופה זו הינו בבחינת מורשה.

רישום בפנקסי המקרקעין (בהנחה שהמקרקעין מוסדרים והנכס רשום בפנקסי המקרקעין)

זכות קניינית הניתנת לרישום בפנקסי המקרקעין ומקנה הגנה קניינית.

זכות חוזית. ניתנת לרישום כהערת אזהרה ואינה מקנה הגנה קניינית.

רישום משכנתא

משכנתא היא משכון על מקרקעין, הנרשמת בפנקסי המקרקעין.

אם הנכס רשום בפנקסי המקרקעין או שניתן לרשמו, החוכר יכול לרשום משכנתא.

אם הנכס אינו רשום ולא ניתן לרשמו, המינהל נותן התחייבות לרישום משכנתא.

ראה נוהל אגף חוכרים מס' 36.45 מיום 22.1.2007

בין אם הנכס רשום בפנקסי המקרקעין ובין אם לאו, לא ניתן לרשום בגין הסכם פיתוח משכנתא, אלא לכל היותר נותן המינהל התחייבות לרישום משכנתא הנרשמת בספריו.

ראה נוהל אגף חוכרים מס' 36.45 מיום 22.1.2007

היטל השבחה

החובה בתשלום היטל ההשבחה חלה על החוכר למעט "חכירה

לדורות לשימוש חקלאי".

בעל הסכם פיתוח הינו בבחינת בר רשות ואינו חייב בתשלום היטל

ההשבחה.

לפירוט ראו חוזרינו מס' 6/2005, 18/2005, 79/2006.

נושא

חכירה לדורות

הסכם פיתוח

מיסוי מקרקעין

זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין החייבת במס רכישה.

זכות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין החייבת במס רכישה (זכות לקבל זכות).

דמי היתר

בחוזה חכירה אשר מטרת החכירה היא למגורים,תעשיה, משרדים, מסחר או מלונאות ואשר הבנייה בהם מומשה

ישולמו למינהל עבור היתר שהוא נותן לחוכר להפיק מן המוחכר הנאה נוספת על זו שרכש, כמו שינוי ייעוד, שינוי ניצול, תוספת בניה ופיצול. שיעור התשלום הינו 31% (שעורים מופחתים באזורי עדיפות לאומית) מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע במתכונתה החדשה.

ראה החלטת מועצה 933 והוראת נוהל 31.23 כפי שפירטנו בחוזרנו מס' 54/2003.

מעצם הגדרתם דמי היתר אינם חלים בתקופת הסכם הפיתוח!

החלטה 933 אינה חלה על זכויות מכוח הסכם פיתוח.

המינהל דורש מבעל הסכם פיתוח תשלום עבור הפרשי ערך.

תשלום הפרשי ערך

תשלום בגין הפרשי ערך אינו חל על בעל חוזה חכירה לדורות.

בעל חוזה חכירה לדורות מחויב בדמי היתר, למעט בהקצאת קרקע במכרזים עם מלא הזכויות העתידיות (החלטות 833, 975).

1. במקרים בהם לא נכללו בהקצאה הזכויות העתידיות, ישלם בעל הסכם הפיתוח למינהל בגין תוספת הערך של הקרקע (כתוצאה משינויים בזכויות כגון: תוספת שטח, הקלה, שינוי ייעוד וניצול וכו'). גובה התשלום הינו 91% מתוספת ערך הקרקע. (שעורים מופחתים באזורי עדיפות לאומית).

2. במקרים בהם הוקצו המקרקעין כולל הזכויות העתידיות, תחול על היזם חובת הסדר תשלום היטל ההשבחה לרבות חלף היטל ההשבחה.

3. במקרים בהם המקרקעין הוקצו לפי זכויות בניה מוגבלות (פחות מהזכויות שניתן לנצל על פי תב"ע בתוקף), ישלם בעל הסכם הפיתוח בגין הפרשי שווי בין הזכויות שהוקנו על פי הסכם הפיתוח בגין הפרשי שווי בין הזכויות שהוקנו ע"פ הסכם הפיתוח לפי נערכה העסקה ובין

הזכויות לפי התב"ע שבתוקף.

4. המינהל ישלם 10% מהכספים שנגבו כחלף היטל השבחה לרשות המקומית.

נושא

חכירה לדורות

הסכם פיתוח

דמי שימוש חורג

דמי השימוש יהיו בשיעור הנגזר מדמי ההתיר ע"פ החלטה 870-2% (שעורים פחותים באזורי עדיפות לאומית).

דמי השימוש יהיו בשעור הנגזר מהפרשי הערך-5% (שעורים פחותים באזורי עדיפות לאומית).