המבקשת, כפר הנוער גלים, עתרה לבית המשפט למתן פסק דין הצהרתי, המצהיר על זכותה לפיצויים מאת מינהל מקרקעי ישראל, בגין הפסקת חכירה לזמן ארוך בקרקע בשטח כולל של 9.367 דונם (להלן: "השטח המופקע"). המינהל חלק על זכותה של המבקשת לקבל את הפיצויים ועל שיעורם, הפ (חי) 110/04, כפר הנוער גלים נ' ממ"י.

העובדות

המבקשת, עמותה רשומה כדין, מפעילה ומנהלת כפר נוער חינוכי חקלאי במבואותיה הדרומיים של חיפה.

מאז היווסדה בשנת 1953, המבקשת היתה בעלת זכויות חכירה מהמינהל בשטח כולל של יותר מאלף דונם (להלן: "שטח המשבצת"), בהתאם לחוזי חכירה מתחדשים תלת שנתיים, עד שנת 1992, כאשר השטח המופקע היה חלק משטח המשבצת. ביולי 2002 נחתם בין המבקשת למינהל חוזה חכירה לדורות, לגבי שטח המשבצת למעט השטח המופקע.

בשנת 91' פורסמה תוכנית הקובעת ייעודים תכנוניים, שמהותם סלילת כביש גישה ושטח ציבורי פתוח, המפקיעה בין היתר את ה'שטח המופקע'.

המבקשת טוענת כי במועד הפסקת החכירה, היתה זכאית להירשם כחוכרת לדורות של מלוא השטח שהמינהל החכיר לה, אך עקב סיבות "מנהליות וטכניות" רק ביום 22/7/02 נחתם חוזה החכירה לדורות בינה לבין המינהל. הזכאות של המבקשת להירשם כחוכרת לדורות מעוגנת, לטענתה, בהחלטה מס' 36 של המועצה (משנת 67), הקובעת כי קרקע חקלאית תימסר, שלא בדרך של נחלה, לבתי ספר ולמוסדות חינוך חקלאיים לתקופת חכירה של 49 שנה.

במעמדה כבעלת זכות חכירה לדורות, בהתאם להחלטה מס' 36, היא בעלת זכות לקבל פיצוי בגין הפסקת החכירה, לפי ס' 4 להחלטת המועצה מספר 343 (אשר הוחלפה ע"י החלטה 1023 מ-24.05.2005), המזכה חוכר, שהוחכרה לו קרקע חקלאית לזמן ארוך ואשר תוך תקופת החכירה בוטלה זכותו – בפיצויים.

בהתאם לכך פנתה המבקשת בתביעה לפיצוי לוועדת הפיצויים של המינהל ולאחר התכתבות ארוכה בין הצדדים, הודיע המינהל למבקשת כי תהא רשאית להגיש תביעה לוועדה רק בגין 2.339 דונם - דהיינו הפסקת החכירה בחלק מן השטח, שנגרע באופן ישיר על ידו.

המינהל סבור כי המבקשת אינה עומדת בדרישה המרכזית ביסוד החלטה מס' 343 והיא חכירת קרקע לזמן ארוך: החוזים היו תלת שנתיים, וחוזה החכירה לדורות לא נחתם לפני ההפקעה, לא מסיבה "מינהלית וטכנית" כטענת המבקשת, אלא מסיבה מהותית: המבקשת עצמה, באותה עת, לא ראתה בחוזה התלת שנתי שנחתם בינה לבין המינהל כחוזה לדורות ואף עמדה על כך בתוקף במשך השנים, בעיקר כאשר התגוננה המבקשת בפני תביעת העירייה בהליך משפטי לגביית הוצאות פיתוח בגין כביש הגישה והכחישה כי היא "בעלים" וטענה כי הינה 'בר רשות' בחלקות.

כמו כן טען המינהל כי מנגנון הפיצוי בהחלטה 343 מתייחס למקרה של החזרת הקרקע לידי המינהל, בעוד שבמקרה הנוכחי הקרקע לא הוחזרה לידיו. לפיכך, לא קמה למבקשת עילה נגדו.

המחלוקת

האם המבקשת היא חוכרת לדורות? מהי הפרשנות של החלטות המינהל?

האם בנסיבות העניין זכאית המבקשת לקבלת פיצויים בגין כל השטח מן המינהל? או שמא היא צריכה לפנות לגוף המפקיע לקבלת הפיצויים בגין חלק השטח המופקע?

פסק הדין

ביהמ"ש קיבל את טענת המבקשת וקבע כי מעמדה מכוח חוזי חכירה תלת שנתית מתחדשת, שווה למעמד חוכר חכירה לדורות. לדעת ביהמ"ש, חידוש זכויות חכירה תלת שנתיים מאז 1954 ללא הפסקה, ברציפות, מצביע על כך שהמינהל הקנה למבקשת בפועל מעמד של חוכרת לדורות. זאת על אף שדמי החכירה לדורות שונים מדמי השכירות הנקבעים לתקופה של שלוש שנים. חזקה בקרקע שנמשכת מאז 1954, אם כי מכוח חוזים תלת שנתיים, שהיו מתחדשים באופן אוטומטי, מקנה למבקשת מעמד של חוכר לזמן ארוך או חוכר לדורות ולפיכך היא זכאית לפיצויים בתור שכזו עבור השטח המופקע.

יחד עם זאת, ביהמ"ש לא קיבל את טענת המבקשת לפיה העובדה, כשלעצמה, שהמינהל חתם לבסוף עימה על חוזה חכירה לדורות על השטח בו היא מחזיקה מצביע על מעמדה כחוכרת לדורות והודאת המינהל במעמד זה.

ביהמ"ש קבע כי המבקשת היא "חוכר לזמן ארוך" כמשמעות מושג זה בנוהל המינהל ליישום החלטה 343, וכי הנוסח של החלטה 36 מוליך למסקנה כי המבקשת היתה בעלת מעמד של חוכרת לדורות או 'חוכר לזמן ארוך' בתקופת הפסקת החכירה ולפיכך היא זכאית לפיצויים, כאשר מטבע הדברים מאחר וההפקעה בוצעה ע"י הועדה המקומית והיא הנהנית מפירות ההפקעה, הרי שאין לחייב את המינהל בתשלום פיצויים עבור השטח שהופקע ע"י הועדה המקומית.

יחד עם זאת, המינהל חב בפיצוי המבקשת, מכח המדיניות שהוא עצמו קבע, לאור הפסקת החכירה על ידו, עבור חלק מן השטח, שלא הופקע ע"י הועדה המקומית ואשר נגרע משטח המשבצת ע"י המינהל כתוצאה או בעקבות ההפקעה, אך לא נמסר לרשות המפקיעה.

נציין כי המינהל טען בהזדמנויות אחרות כי זכויותיהם של בני רשות בנחלות חקלאיות זהות לאלו של חוכרים לדורות. ראו חוזרנו מס' 40/2006 "זכויות בר רשות בנחלה חקלאית זהות לאלו של חוכר לדורות".