היבטים כלכליים

בחוזרינו הקודמים 32/2001 ו- 52/2001 סקרנו את היבטי התשלום למינהל והיבטי המיסוי בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 692, 751 (להלן "ההחלטה").

ההחלטה מאפשרת בקיבוץ/מושב שיתופי הפרדה בין השטח החקלאי לבין המגורים ורישום בתי המגורים על שם החברים. ליישום ההחלטה יש השלכות נוספות שלהם משמעות כלכלית רבה.

בחוזר זה נסקור השלכות אלו.

היתרון בהחלטה

היתרון העיקרי שבהחלטה היא בכך שהיא מאפשרת לרשום את בתי המגורים על שם החברים בתשלום דמי חכירה מוזלים ו/או נדחים.כלומר החבר יוכל לקבל חוזה חכירה ל-49 שנה לגבי הבית והמגרש בו הוא מתגורר. זכויות אלו יהיו סחירות, יהיו חלק מעיזבונו ויהיו ניתנות להורשה.

לגבי חברים שמתגוררים בבית מעל 15 שנה תינתן הנחה בדמי החכירה המהוונים.

כמו כן תינתן דחייה בתשלום דמי החכירה עד למועד העברת הזכויות בבית כאשר העברה לצאצא לא תיחשב העברה ולא תגרום לדרישת תשלום דמי החכירה.

השלכות יישום ההחלטה

עד עתה טרם נקבעו כללים ברורים לגבי ההשלכות הנובעות מיישום ההחלטה.

משיחות עם גורמים באגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל התברר לנו כי ליישום ההחלטה עשויות להיות השלכות בנושא שטח המחנה (גבולות קו כחול) מכסת הבתים במחנה, גודל השטחים החקלאיים ודמי החכירה.

להלן נביא את עיקרי ההשלכות כפי שהן עולות מהוראות האגף וכפי שהתברר לנו משיחותינו כאמור עם גורמים באגף החקלאי במינהל.

קו כחול - שטח המחנה

1. סעיף 4 להחלטה קובע כי האגודה תציין בפנייתה: את גודל שטח המחנה הקיים בדונם ואיזה חלק ממנו מהווה למגורים, את השטחים החקלאיים בצירוף תכנית מצבית בסימון אזור המגורים המבוקש להפרדה.

   שטח המחנה הינו למעשה השטח המוקף בכחול/סגול בתב"ע.

2. לגישת מינהל מקרקעי ישראל יישום ההחלטה מקבע את שטח המחנה. לגישתם לאחר יישום ההחלטה לא ניתן יהיה יותר להגדיל את שטח המחנה.

3. בהוראת אגף 41 העוסקת בישום החלטה 692 נקבע "יום קובע" והוא יום החלטת האסיפה הכללית.

"המועד הקובע לגבי חישוב שנות הותק של החברים באגודה לצורך ההחלטה, יהיה תאריך החלטת האסיפה הכללית של האגודה בדבר השינוי. לגבי בני זוג שמועד תחילת חברותם באגודה הנו שונה לכל אחד מהם, יובא בחשבון לקביעת הותק התאריך המוקדם מבין השניים".

(סעיף 7 (ד) להוראת אגף 41).

יתכן ויום זה יוחל אף לענין מועד קיבוע גודל שטח המחנה.

לאור זאת לדעתנו רצוי לפני קבלת ההחלטה על יישום ההחלטה להרחיב את שטח המחנה דהיינו את גבולות הקו הכחול/סגול בתב"ע.

היטל השבחה - שינוי יעוד תכנוני

לפני שמרחיבים את שטח המחנה יש לבחון היטב את היבטי היטל ההשבחה.

כיום לא חל היטל השבחה גם בקרקע שהוחכרה לדורות אם שינוי היעוד הוא מחקלאות . (ראו חוזרינו מס' 41/00 ו-52/2001 ) כמו כן אם הקיבוץ/המושב הינו במעמד של בר רשות בקרקע לא חל היטל השבחה על שינוי יעוד תכנוני.

לאור זאת יש יתרון לבצע שינוי היעוד במועד בו לא חל היטל השבחה.

היבטי מס רכוש

בעבר הגדלת שטח המחנה הייתה עלולה לחשוף את האגודה לחיוב במס רכוש. כידוע מ- 1.1.2000 בוטל מס רכוש ונקבע ששיעור מס הרכוש הנו 0%.

ביטול זה מסיר את האיום מחיוב במס רכוש ומהווה נימוק נוסף לכך שרצוי להרחיב את שטח המחנה לפני יישום ההחלטה.

מכסת הבתים

על פי החוזה הקיים בתוך שטח המחנה יכולה האגודה לבנות בתי מגורים ללא הגבלה וללא תשלום במסגרת התב"ע הקיימת. כלומר המגבלה הקיימת היא מגבלת התב"ע כשהמינהל לא מטיל כל מגבלה ולא דורש כל תשלום.

בהחלטה ובהוראת אגף 41 אין התייחסות לאפשרות של האגודה לבנות בשטח המשבצת לאחר יישום ההחלטה.

בהוראת אגף 41 נקבע:

"מגרשי בתי מגורים קיימים, השייכים לאגודה, שלא יוחכרו למתיישבים כאמור בסעיף 7 לעיל, יוחכרו על ידי המינהל למי שיומלץ על ידי אגודת המושב השיתופי במבנה הארגוני החדש, על פי החלטת האסיפה הכללית, תמורת התשלום דמי חכירה מהוונים כמקובל באותו ישוב על פי החלטות המועצה.

עד לאותו המועד יכללו מגרשים אלו בחוזה החכירה של האגודה תמורת תשלום דמי חכירה שנתיים לפי המחירון הנהוג לדירות שרות (יחידות מגורים לבעלי מקצוע) במושבים.

לגבי הקצאת מגרשי מגורים שאינם מבונים (הרחבה), יחולו כל הכללים בהתאם להוראת אגף מספר 38 בדבר הרחבות למגורים במושבים.

מי שזכאי לקבל בחכירה מגרש מגורים מבונה קיים, לא יהיה זכאי לקבל מגרש בהרחבה".

(סעיפים 9 (ז) 9 (ח) להוראה).

גישת המינהל היא שלאחר היום הקובע לא ניתן יהיה לבנות בתי מגורים בשטח המחנה אלא בהתאם להוראות החלטה 737. דהיינו המינהל יקצה את המגרש למתיישב בתשלום דמי חכירה מהוונים והמתיישב הוא שיבנה את הבית. נציין כי לפי החלטה 737 מכסת מגרשים להם זכאי יישוב הנה 115% מתקן הנחלות. בתי המגורים הקיימים אינם נמנים מבחינת המינהל במסגרת המכסה של 115% . לעומת זאת מגרשים בלתי מובנים נחשבים מבחינת המינהל במסגרת המכסה.

נציין כי לפי החלטה 737 מכסת המגרשים להם זכאי ישוב הנה 115% מתקן הנחלות.

הקצאות בתים ריקים

יש לשים לב כי על פי החלטת המועצה ניתן להקצות זכות בבתי מגורים ריקים ללא המגבלות הקיימות ביישום החלטה 737.

בסעיף 16 (ג) נקבע: "בעד מגרשי מגורים מבונים השייכים לאגודה, שהזכויות בהם יועברו על שם חברי האגודה או על שמם של אחרים, על פי הוראות החלטה זו, תהיה האגודה רשאית לגבות את ערך המבנה הקיים במגרש , לרבות הוצאות פיתוח".

לענין זה המנהל מיישם את הנחיות הוראות האגף החקלאי מספר 66 "מגרש מגורים בנוי השייך לאגודת מושב/ כפר שיתופי" על קיבוצים ומושבים שיתופיים לאמור:

א. דמי החכירה יהיו עפ"י החלטה 737.

ב. תבוצע שומה פרטנית למלא קיבולת הבנייה המותרת במגרש.

ג. מגרש הגדול מחצי דונם וניתן לחלקו תוכן לגביו תכנית חלוקה בתאום עם האגודה.

השלכות ההוראות בדבר בתים ריקים מחייבות את הקיבוץ / המושב השיתופי להיערך היטב טרם היום הקובע.

הוראות החוזה

בחוזה המקובל שחותם המינהל עם מושב שיתופי שפועל לפי החלטה 692 אין התייחסות פוזיטיבית ברורה לזכותו של המושב לבנות בתי מגורים בשטח המחנה.

להלן נסקור את הוראות החוזה.

סעיף 3 לחוזה קובע את התקשרות הצדדים כדלקמן:

המינהל מתחייב בזה להשכיר למושב השיתופי והמושב השיתופי מתחייב בזה לשכור מהמינהל את המושכר לצורך התיישבותו של המושב השיתופי במושכר, הכל בתנאים ולתקופה כפי שנקבע בחוזה זה".

סעיפים 6 (א) ו- (ג) קובעים את מטרת השכירות:

"המושכר מושכר למושב השיתופי לפי חוזה זה למטרת "משק חקלאי" (להלן - מטרת השכירות).

בתקופת השכירות רשאי המושב השיתופי להשתמש במושכר שימושים שונים והכל במסגרת מטרת השכירות כאמור בסעיף 6 שלעיל ובכפוף לתנאי חוזה זה.

משק חקלאי מוגדר:

"משק חקלאי" - קרקע המשמשת או נועדה לשמש את המושב השיתופי ואת חבריו ותושביו לעיבוד ושימוש חקלאי וייצור תוצרת חקלאית ו/או לגידול בעלי חיים ודגים ולהחזקתם, ו/או לגינון ו/או לצורכי ציבור של המושב השיתופי ו/או למבני משק חקלאי, שירות או מלאכה, לרבות מבנים לצורכי קבוצות נוער, אולפן לעברית וכדומה - הכל למעט "מפעל".

במסגרת זו יכללו גם מגרשי מגורים כל עוד לא הוחכרו לאחרים.

"דירת שירות" - שטח קרקע מתוך המושכר שעליו קיים בית מגורים השייך לאגודה. אשר נועד להשכרה בשכירות בלתי מוגנת לעובד ציבור או לעובד האגודה או לבנו של עובד האגודה או למועמד לחברות באגודה.

"עובד ציבור" - אדם שעיקר עיסוקו במתן שירותים לאגודה ו/או לחבריה ולתושביה ו/או במתן שירותים, באישור האגודה, לתאגידים שעיקר עיסוקם במתן שירות לאגודה ולאגודות דומות לה.

מהוראות החוזה ניתן להסיק שלמושב השיתופי יהיה מותר לבנות בשטח המחנה דירות שמיועדות לחברי המושב או לעובדי ציבור.

אין הוראה הקובעת שבגין בניה כזו ידרוש המינהל תשלום.

לעומת זאת בנית דירות לצורך שיכון או לצורך שווק שאינם לצורכי חברי המושב מהווה בגדר מפעל הדורש הסכמת המינהל וכן תשלום.

הסדר מוצע

על מנת למנוע עיכוב יישום ההחלטה ועל מנת לפזר את אי הבהירות פנינו למינהל מקרקעי ישראל והצענו יישום העקרונות המקובלים לבניה במושבי עובדים גם לגבי בניה בשטח המחנה בקיבוצים/במושבים השיתופיים כדלקמן:

במושב עובדים ניתן לבנות בכל נחלה שני בתי מגורים בגודל 160 מ"ר ללא תשלום + בית נוסף לדור ההורים עד 55 מ"ר (בתנאים מסוימים).

לאור זאת פנינו למינהל מקרקעי ישראל בבקשה לקבוע שבקיבוץ/במושב שיתופי יהיה ניתן לבנות בשטח המחנה ללא תשלום בתי מגורים במספר שהוא 300% מתקן הנחלות.

בגין יתר הבתים ישלם המושב למינהל דמי היתר או שיוקצו המגרשים בהתאם להוראות החלטה 737.

טרם התקבלה תגובת המינהל להצעה זו.

מעמד השטחים החקלאיים

א) ההחלטה קובעת כי אם בעקבות יישומה מספר המשפחות שימשיכו להיות חברות באגודה יקטן מ- 40% יקטן השטח שיוחכר לאגודה לפי תנאי נחלה. אם עד לחתימת חוזה החכירה יגדל שוב מספר הנחלות יהיה אפשר לבטל את הקטנת השטח.

ב) יתרת השטח תוחכר בחוזה לעיבוד עונתי. התשלום בגין שטח זה יהיה לפי המחירון בהתאם לסוג הגידולים.

ג) זכויות הקיבוץ/המושב השיתופי בשטח שלגביו יש לו זכויות לעבוד עונתי בלבד הן זכויות נחותות יותר בעיקר בעת שינוי יעוד. נציין שבהחלטה 727 נקבעו יתרונות לחוכר או אגודה חקלאית שמחזיקים בקרקע בתנאי נחלה.

ד) ההחלטה קובעת את התנאים לדמי חכירה במקרים בהם מספר המשפחות שימשיכו להיות חברות אגודה יקטן מ- 60% אך לא יהיה פחות מ- 40% כדלקמן:

"אם מספר המשפחות שימשיכו להיות חברות באגודה יקטן מ- 60% אך לא יהיה פחות מ- 40% מתקן הנחלות המאושר של קיבוץ/המושב השיתופי, יהיו דמי החכירה לפי נחלות בעד שטח שהנו מכפלה של מספר המשפחות החברות באגודה, במכסת הקרקע בדונם של נחלה, כפי שנקבע לאותו מושב שיתופי".

מההחלטה עולה כי למצב כזה אין השלכה לגבי השטח החקלאי שיוחזק בתנאי נחלה.

למרות זאת קימת פרשנות מחמירה במינהל מקרקעי ישראל שגם במקרה כזה יתרת השטח תינתן למושב רק בחוזה עיבוד עונתי.

תקופת מעבר

ההחלטה קובעת הוראת מעבר לגבי דמי החכירה כדלקמן:

"על אף האמור בסעיפים (א) עד (ד) לעיל, במשך חמש השנים הראשונות מעת קבלת ההחלטה בדבר השינוי הארגוני של הישוב, ימשיכו דמי החכירה להיות מחושבים ללא שינוי לעומת המתכונת הקיימת".

על פי הפרשנות שלנו כל עוד לא משתנים דמי החכירה גם לא ישתנה השטח החקלאי שהאגודה תחזיק בתנאי נחלה.

לגישתנו במשך 5 שנים ראשונות האגודה תהיה זכאית להחזיק את כל השטח החקלאי בתנאי נחלה (ולשלם בהתאם לכך דמי שכירות) גם אם מספר המשפחות שחברות באגודה פחות מ- 20% או מ- 40%.

המשמעות היא שבמשך שנים אלו תהיה האגודה זכאית בעת שינוי יעוד לפיצוי כספי או פיצוי בזכויות מקרקעין לגבי כל השטח החקלאי בתנאים שניתנים לחוזי נחלה.

הואיל והמועד הקובע הוא יום החלטת האסיפה הכללית הרי שקיים יתרון לדחות את מועד החלטת האסיפה ולהסמיכו למועד האפשרי ליישום ההחלטה בפועל על מנת להגדיל את התקופה שניתן ליהנות מתקופת המעבר.

ביטול חוזה החכירה לדורות

על פי ההחלטה "אגודה החתומה על חוזה חכירה לדורות לגבי המשבצת , ערב השינוי על פי החלטה זו יכולה לבקש כי יחתם עמה חוזה חכירה לדורות לגבי יתרת השטח (לאחר גריעת אזור המגורים ). חוזה כאמור יותאם לתנאי סעיף 14 לעיל ויהיה מותנה בקבלת המלצת הרשות לתכנון לרבות בעניין גודל השטח".

משמע שהליך שיוך בתי המגורים מביא לסיום מוקדם של חוזה החכירה לדורות.

על כן קיבוץ/ מושב שיתופי המשייך את בתי המגורים חייב להיערך בו זמנית לחתימת חוזה חכירה חדש הדורש אשור של הרשות לתכנון חקלאי על כל המשתמע מכך.