פסה"ד בעניין מינהל מקרקעי ישראל נגד ייצור חלפי פליטה בע"מ, שניתן על ידי ביהמ"ש ביום 26 באוקטובר 2005 עוסק בין השאר בהעלאה פסולה של דמי חכירה ע"י ממ"י.

בעניין זה נדונה תביעה לתשלום חוב בגין דמי חכירה שנתיים.

העברת הזכויות לצד שלישי

הנתבעת טענה כי הצדדים השלישיים, שרכשו את זכויותיה והחזיקו במקרקעין בתקופה הרלבנטית, הם שצריכים לשאת בדמי החכירה הנתבעים.

ממ"י איננו מכחיש את העובדה שהנתבעת מכרה את זכויותיה לצדדים שלישיים, שהחזיקו למעשה במקרקעין בתקופה הרלבנטית ואף בנו עליהם מבנים, אלא, שלטענתו, העברת זכויות זו מותנית במתן הסכמתו, והסכמה זו מותנית, על פי ההסכם שביניהם, בתשלום חוב דמי החכירה. כל עוד חוב זה לא שולם, הזכויות אינן יכולות להיות מועברות בפועל ולהירשם בהתאם בלשכת רישום המקרקעין, ולכן הנתבעת היא בעלת הדין לעניין החוב הנתבע.

ביהמ"ש קבע כי הדין בעניין זה עם ממ"י וזאת בהסתמך על סעיף 14(א) לחוזה החכירה, אשר על פיו העברת הזכויות טעונה הסכמת התובע, ועל פי סעיף 14 (ב) לחוזה, ממ"י רשאי להתנות את מתן הסכמתו, עד למילוי כל חובותיה של הנתבעת על פי החוזה. בוודאי שתשלום דמי החכירה השנתיים נכלל בגדר חובותיה של הנתבעת על פי החוזה, וכל עוד אלה לא שולמו, רשאי התובע לעכב את מתן הסכמתו.

העלאה פסולה של דמי חכירה

הנתבעת העלתה טענות כנגד "פער תמוה" בחוב הנתבע בגין דמי החכירה השנתיים בין שנת 1998 לבין השנים שקדמו לה. ממ"י לא טרח בשום שלב לפרט כיצד נוצר אותו פער.

זכותו של ממ"י לבצע הערכה חדשה לדמי החכירה השנתיים קבועה בחוזה החכירה והיא קמה (בין השאר), שעה שהחוכר מבצע העברת זכויותיו על פי החוזה. "העברת זכויות" בחוזה מוגדרת בצורה נרחבת, וכשהחוכר הוא "איגוד", היא כוללת גם "פעולה באיגוד החוכר, אשר כתוצאה ממנה מועברים או מוקצים לפחות 13% מהערך הנקוב של הון המניות..." (הנתבעת ביצעה העברת מניות בשנת 1992).

אולם הערכה מחודשת זו צריכה להיעשות, על פי החוזה על ידי שמאי ממשלתי, ממ"י צריך להודיע עליה לחוכר במכתב רשום, ולחוכר ניתנת הזכות לערער עליה בפני השמאי הממשלתי.

ממ"י לא עמד בתנאים הקבועים בחוזה לשם קביעת ההערכה המחודשת במקרה דנן, בכך שלא הציג הערכה של שמאי ממשלתי ולא הודעה בכתב שנשלחה לנתבעת בנדון. לדעת ביהמ"ש לא ניתן להסתמך על מסמך שהוצג בפניו שכן אין יודעים מי ערך אותו וכיצד.

יתירה מזו, על פי האמור בחוזה, ההליך של הערכה חדשה של דמי החכירה אינו מבוצע כשיגרה, אלא מדובר בזכות, שממ"י יכול לממשה בתנאים הקבועים שם.

אם אכן דמי ההסכמה הנזכרים בדף החשבון של הנתבעת נעשו בעקבות העברת המניות, יש בכך כדי ללמד שממ"י היה מודע היטב להעברת המניות ובחר שלא לממש את זכותו לביצוע ההערכה המחודשת. על ממ"י היה, אם כן, להסביר ולפרט מה הביא אותו לממש אותה זכות רק לאחר כ-5 שנים. העד המרכזי מטעם ממ"י, הוא האחראי המחוזי לגבייה במחלקת הגזברות, לא ידע להסביר כיצד בכלל התעורר עניין זה רק בסוף שנת 1997.

לכאורה, ניתן היה לחייב את הנתבעת על פי החשבון בטרם העדכון. אולם, ב"כ הנתבעת הראה היטב, כי גם חשבון זה שגוי ביסודו ולממ"י לא היה כל מענה לגוף טענה זו, מלבד הטענה, שהנתבעת לא התנגדה לחישוב דמי החכירה השנתיים שנעשו במשך כל השנים, שאלה שולמו על ידה.

טענה זו, לדעת ביהמ"ש, היה אולי בכוחה, להוות הגנה מפני תביעה אפשרית של הנתבעת להחזר כספים ששולמו ביתר (אם נתעלם מההתיישנות), אך אין בכוחה להוות בסיס לחיוב סכום שלא שולם. וודאי, שגוף ציבורי כמו התובע מחויב להציג ולפרט כיצד נקבעו על ידו דמי החכירה השנתיים שנדרשו ושנדרשים מהנתבעת, ולא להסתמך על שתיקתה בעבר, בלבד.

בסיכום פסה"ד העיר השופט כאמור, כי התמונה שהתגלתה במשפט באשר לאופן, שבו התובע מחייב את חשבונותיהם של החוכרים אצלו, מעוררת דאגה, ומפרט:

לאור זאת, דחה ביהמ"ש את תביעת ממ"י הנדונה.