כללי
חוזי פיתוח שחותם מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") עם מקבלי זכויות קיים סעיף הקובע שהיטל השבחה יחול על רוכש הזכויות.
המינהל ניצל לא אחת סעיף זה כדי לגלגל על רוכש הזכויות את תשלום "חלף היטל השבחה" בו חב המינהל על פי סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. בפועל דורש המינהל מהמחזיק להביא אישור מועדת התכנון לפיו היטל ההשבחה סודר.
המחזיק הפונה לועדת התכנון נאלץ לשלם "היטל השבחה" וזאת כתנאי למתן אישור על היטל השבחה שבו הוא אינו חייב כלל.
סוגיה זו הועלתה על ידנו מספר פעמים בעבר והבהרנו כי דרישה שכזו אינה חוקית וכי המינהל אינו רשאי לגלגל על החוכר את תשלום "חלף היטל השבחה" בו הוא חב.
לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בנצרת בעניין קיבוץ יגור[1] שעסק בסוגיה זו.
בפסק הדין מצטט בית המשפט ממאמר שפורסם ע"י עו"ד עודד שמעון והח"מ בכתב העת מיסים וקבע שמינהל מקרקעי ישראל אינו יכול להשית על הקיבוץ תשלם היטל השבחה שהקיבוץ אינו חייב בו.
להלן נביא את עיקרי ההלכות שבפסק הדין.
העובדות
לקיבוץ יגור חוזה חכירה על משבצת הקיבוץ. החוזה נחתם בשנת 1990.
בשנת 1997 קיבל הקיבוץ את הסכמת המינהל לשינוי יעודה של חלקה מחקלאות לתעשייה מסחר, וזאת לצורך הקמת תחנת דלק על פי החלטה 717.
לאחר שינוי היעוד של החלקה נחתם בין הקיבוץ למינהל חוזה פיתוח שמשמעותו העמדת החלקה לרשות הקיבוץ לצורך הקמת תחנת דלק.
בחוזה הפיתוח קיים סעיף הקובע שתשלום היטל השבחה יחול על החוכר.
מינהל מקרקעי ישראל דרש מהקיבוץ להביא אישור מועדת התכנון כי אין לועדת התכנון דרישות בגין היטל השבחה, הועדה כתנאי למתן האישור דרשה מהקיבוץ תשלום היטל השבחה.
פסק הדין אינו עוסק ביחסים שבין הקיבוץ לועדת התכנון אך בית המשפט קובע מספר קביעות העשויות להשליך על שאלת חבות הקיבוץ בהיטל השבחה.
בית המשפט דן ביחסים בין המינהל לקיבוץ ובחוקיות הדרישה של המינהל להמצאת אישור מוועדת התכנון.
הוראת סעיף 21
סעיף 21 בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע:
"לגבי מקרקעי ישראל, כמשמעותם בחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שלא הוחכרו בחכירה לדורות או שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי ושונה ייעודם לייעוד אחר, והחוכר לדורות שלו הוחכרה הקרקע לשימוש חקלאי בלבד אינו זכאי לנצל את הקרקע עלפי ייעודה החדש, אלא אם כן יתוקן חוזה החכירה המקורי או ייחתם חוזה חכירה חדש יחול, על אף האמור בתוספת זו, במקום היטל השבחה, ההסכם בדבר התשלומים מאת מינהל מקרקעי ישראל לרשויות המקומיות, שהיה קיים לפני תחילתו של חוק התכנון והבניה [תיקון מס' 18], התשמ"א-1981".
פסק הדין חוזר וקובע שוב את ההלכה שנקבעה במספר פסקי דין לפיה כאשר מתקימים תנאי סעיף 21 אין חבות בהיטל השבחה.
"כפי שראינו סעיף 21 קובע הוראה מיוחדת לגבי מקרקעין שבבעלות המינהל. סעיף זה קובע שתי חלופות שונות בהם יחול פטור מתשלום היטל על פי התוספת וישולם התשלום על פי ההסכם המיוחד שבין המינהל למרכז לשלטון מקומי".
סעיף 21 קובע 2 חלופות לתחולת הסעיף:
- במקרקעי ישראל שלא הוחכרו בחכירה לדורות.
- במקרקעי ישראל שהוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי וייעודם שונה לייעוד אחר בנסיבות שבהן החוכר אינו זכאי לנצל את הקרקע על פי ייעודה החדש אלא אם ייחתם הסכם חכירה חדש על פי ייעודה החדש.
במקרה זה נחתם חוזה חכירה לדורות על משבצת הקיבוץ לכן דן בית המשפט בחלופה השניה וקבע שהואיל וניצול הקרקע ביעודה החדש מחייב חתימת הסכם חדש עם מינהל מקרקעי ישראל ממילא מתקיימים תנאי סעיף 21 והקיבוץ אינו חייב בהיטל השבחה.
דרישת המינהל להמצאת אישור ועדת התכנון
לאחר שבית המשפט הגיע למסקנה שהקיבוץ אינו חייב בהיטל השבחה עלפי הוראות חוק התכנון והבניה קובע פסק הדין שמינהל מקרקעי ישראל אינו יכול לחייב את הקיבוץ להמציא אישור מועדת התכנון כאשר התוצאה של דרישה זו היא הטלת חיוב של היטל השבחה על הקיבוץ.
"ברי, כי ככל שדרישת המינהל נועדה להטיל על הקיבוץ תשלום היטל השבחה לועדה, תשלום שלכאורה אינו חייב בו על פי הדין, הרי שדרישה זו חסרת כל נפקות. הסכם בין המינהל לקיבוץ אינו יכול להטיל חובה לתשלום היטל. מערכת היחסית הפנימית שבין המינהל לקיבוץ אינה יכולה לשנות את חובותיו של הקיבוץ במערכת היחסים בינו לבין הועדה המקומית."
"דרישת המינהל להמציא אישור מהועדה המקומית בדבר הסדרת תשלום ההיטל, אינה יכולה, כאמור, להוות בסיס לחיוב הקיבוץ בתשלום היטל לועדה."
השלכות פסק הדין
פסיקה זו, המצטרפת לשורת פסקי דין נוספים, שהאחרון בהם ניתן גם הוא בבית המשפט המחוזי בחיפה ע"י השופט יצחק עמית (ע"א 2152/04 בלוך נ'. ועדה מקומית לתו"ב שומרון), לפיהם אין לחייב מחזיקי נחלות חקלאיות בהיטל השבחה עבור שינוי יעוד מחקלאות, בין שהם מחזיקי בני רשות ובין שהם חוכרים לדורות.
כמו כן יש לבחון תביעת החזר כספים ששולמו כ"היטל השבחה" שלא כדין לועדה לתכנון ולבניה על פי דרישת מינהל מקרקעי ישראל שחוקיותה נפסלה כאמור על ידי בית המשפט.