לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בת"א (וע 1048/00 אביב דבורה ואח' נגד מנהל מס שבח ת"א) הקובע כי במכירת משק חקלאי, כאשר ניתן פטור על חלק משווי המכירה, ניתן לנכות את מלוא סכום דמי ההסכמה ששולמו למינהל למרות הפטור שניתן לגבי חלק מהתמורה.

פסק דין זה מהווה חידוש ונוגד את התפיסה שהייתה נהוגה עד כה בהנהלת מיסוי מקרקעין כפי שיוסבר להלן.

העוררים מכרו משק חקלאי בכפר סירקין בסכום כולל של 2.8 מליון שקל. על הקרקע של המשק עמד בית מגורים שבו התגוררו העוררים. על חלקו היחסי של בית המגורים ניתן פטור חלקי בגין חלקו היחסים של בית המגורים מהשווי הכולל של הקרקע לפי סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן – "החוק") בסך של 1.6 מליון שקל ועל יתרת השווי נדרש תשלום של מס שבח.

לגבי חלוקת סכום התמורה, החלק הפטור והחלק החייב, לא התעוררה כל מחלוקת. המחלוקת התעוררה סביב השאלה האם זכאים המשיבים לנכות מהשבח החייב במס את כל סכום דמי ההסכמה ששולמו למינהל וכל סכום תשלום שכר טרחת העו"ד או שהם זכאים לניכוי חלקי ביחס חלוקת התמורה לשבח פטור ושבח חייב.

מנהל מס שבח הסתמך על סעיף 49ז(א)(4) לחוק הקובע כי כאשר ניתן פטור יחסי ממס שבח לפי סעיף 49ז יינתנו ניכויים לפי חלקה היחסי של התמורה החייבת.

ועדת הערר קבעה כי מהבחינה הכלכלית של החוק והמבחינה ההגיונית של החוק ראוי שיותרו בניכוי רק החלק היחסי של הניכויים בגין אותה תמורה החייבת במס. הגיון זה גם תואם לעקרון הכללי שבחוק ולכן לכאורה נראה שצודק מנהל מס שבח בהתירו רק חלק מהניכויים ולא את כל הניכויים במכירה המשק.

יחד עם זאת קובעה ועדת הערר כי לעניין דמי הסכמה, וזאת בניגוד לניכוי שכר טרחת עו"ד אין הצדק עם מנהל מס שבח. הנימוקים לכך הם שניים: הנימוק האחד – בסעיף 39(7) לחוק הדן בניכוי שכר טרחת עו"ד נאמר ש"שכר טרחת עו"ד" מהווה ניכוי מותר לעומת סעיף 39(9) לחוק הדן בניכוי דמי ההסכמה מן השבח בו נאמר "כל סכום ששילם המוכר". מהאמור הסיקה ועדת הערר כי המחוקק הבין את הבדלי הנוסח והתחביר בין שני הסעיפים השונים. כאשר בסעיף אחד המחוקק משתמש במילה "כל" ובשני לא הרי יש לדבר משמעות.

הנימוק השני – בעוד ששכר טרחת עורך דין ניתן לפיצול הרי שדמי הסכמה אינם ניתנים לפיצול. מינהל מקרקעי ישראל אינו מתחשב, ואינו צריך להתחשב, בדרך המיסוי והפטור שקבועים בחוק מיסוי מקרקעין. אם העוררים לא היו משלמים את דמי ההסכמה שנדרשו לשלם למינהל, העסקה לא הייתה יוצאת לפועל שהרי ללא הסכמת המינהל לא ניתן היה למכור את המשק.

לדעתנו, גישה זו נכונה וצודקת ומחזקת את טענתנו כי בכל מקום שניתן לייחס את ההוצאה בבירור ובאופן מפורש לחלק החייב במס הרי הוצאה זו תותר בניכוי וזאת לפי הרוח הכללית של החוק והתכלית הכלכלית של החוק.

להבהרות ולפרטים נוספים ניתן לפנות לרו"ח חן שחרור במשרדנו בת"א.