התשלום למינהל
1) כללי
א) בהחלטות 692, ו-751 של מועצת מקרקעי ישראל הוחלט לאפשר שיוך בתי המגורים לחברים בדרך של הפרדה בין השטח החקלאי לבין המגורים לרבות אפשרות של הרחבה למגורים.
ב) ההחלטות קובעות כי מגרשי המגורים יוחכרו תמורת תשלום דמי חכירה מהווונים לתקופה של 49 שנה כמקובל במינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") באותו אזור ועל פי הערכת השמאי הממשלתי לקרקע ללא פיתוח.
ג) לעניין הרחבת הקיבוץ קובעת ההחלטה שיחולו הכללים הנהוגים לגבי הרחבות של מושבים לצורך מגורים.
התשלום למינהל
2) דמי היווןחברים שיוענקו להם זכויות חכירה במגרש וכן תושבים יצטרכו לשלם למינהל דמי חכירה מהוונים. לגישת המינהל מינימום התשלום במרכז הארץ הינו עבור 140 מ"ר.
לגבי קיבוצים שנמצאים באזורי עדיפות לאומית א' ו-ב'. המינימום באזורים אלו הוא תשלום עבור 100 מ"ר.
3) חישוב דמי ההיוון
א) לחבר אגודה הגר במקום מ16- שנה ומעלה תינתן הנחה מדמי החכירה שהיה צריך החבר לשלם בשיעור של 2% לכל שנת ותק, אולם בכל מקרה ישולמו דמי חכירה מהוונים בשיעור שלא יפחת מ- 11%.
ב) הותק יחושב לתאריך שבו התקבלה החלטת האסיפה הכללית של האגודה בקשר לשינוי המבנה הארגוני. (שיוך בתי מגורים)
ג) לחברי הקיבוץ תינתן אפשרות לתשלום נדחה של דמי החכירה המהוונים עד למועד שיועברו הזכויות במגרש המגורים. (העברה לצאצא לא תחשב כהעברה לעניין זה). תשלום המע"מ על דמי החכירה לא ידחה.
להלן טבלה ובה שיעור דמי ההיוון בהתאם לוותק של החוכר ובהתאם לאיזור העדיפות בו נמצא הישוב:
|
שנות ותק |
שיעור התשלום במרכז הארץ |
שיעור התשלום באזור עדיפות ב' |
שיעור התשלום באזור עדיפות א' |
|
16 |
45 |
24 |
15 |
|
17 |
44 |
24 |
15 |
|
18 |
42 |
23 |
14 |
|
19 |
41 |
22 |
14 |
|
20 |
40 |
22 |
13 |
|
21 |
38 |
21 |
13 |
|
22 |
37 |
20 |
12 |
|
23 |
36 |
19 |
12 |
|
24 |
34 |
19 |
11 |
|
25 |
33 |
18 |
|
|
26 |
32 |
17 |
|
|
28 |
29 |
16 |
|
|
29 |
28 |
15 |
|
|
30 |
26 |
14 |
|
|
31 |
25 |
14 |
|
|
32 |
24 |
13 |
|
|
33 |
22 |
12 |
|
|
34 |
21 |
12 |
|
|
35 |
20 |
11 |
|
|
36 |
18 |
||
|
37 |
17 |
||
|
38 |
16 |
||
|
39 |
15 |
||
|
40 |
13 |
||
|
41 |
12 |
||
|
42 |
11 |
לפי עמדת המינהל, ההסכמה לתשלום נדחה תהיה לגבי שטח בניה שלא יעלה בגודלו על שטח בית המגורים הקיים בפועל ולא פחות מ- 140 מ"ר ברוטו (100 מ"ר באזורי עדיפות).
לפיכך לגישתם יש לערוך את העסקות לפי מינימום 140 מ"ר בניה (100 מ"ר באזורי עדיפות), ומקסימום שטח הבית הקיים בפועל, ולא לפי מלוא קיבולת הבניה.
אנו חולקים על עמדה זו של המינהל- לדעתנו ניתן לבצע ההקצאה בתשלום נדחה על מלוא קיבולת הבניה.
ד) בהוראת אגף 51 טו של מינהל מקרקעי ישראל מיום 9/1/2000 שונתה שיטת חישוב התשלום למינהל והפכה להיות מורכבת יותר. בעבר השמאי קבע סכום אחד של שווי מ"ר לבניה שממנו נגזר התשלום למינהל בהתאם למכסת הבניה הנדרשת.
להלן סקירת הכללים החדשים:
-
השמאי קבע סכום שהינו שווי מ"ר לבניה בישוב.
-
מסכום זה ייגזר התשלום הנדרש למינהל למ"ר מבונה בהתאם לשיעור התשלום באותו ישוב לפי החלטה 817 (66% מרכז הארץ 36% באזורי עדיפות לאומי ב' ו- 22% באזור עדיפות לאומית א').
סכום זה נקרא "מחיר מ"ר מבונה ממוצע עיקרי במגרש המודל הבסיסי". (להלן יקרא בקיצור "המחיר העיקרי").
-
בגין 100 מ"ר בניה ראשונים יש לשלם 135% מהמחיר העיקרי.
בגין מכסת בניה נוספת יש לשלם 65% מהמחיר העיקרי.
בגין שטחי שירות יש לשלם 55% מהמחיר העיקרי.
-
לגבי מגרשים שגודלם מעל 500 מ"ר יש לשלם בגין כל מ"ר העולה על 500 מ"ר סך 10% מהתשלום העיקרי.
- אין לקבוע מינימום של 140 מ"ר (100 מ"ר באזורי עדיפות).
-
שיעור התשלום צריך להיות בהתאם לשיעורים שהיו תקפים ערב החלטה 737. קרי 51% , 26% 16% בהתאמה לפי אזורי העדיפות.
-
אין להחיל את הוראת אגף 51 טו' דהיינו שווי מ"ר גם ב- 100 מ"ר ראשונים צריך להיות 100% ולא 135%.
לגישת מינהל מקרקעי ישראל גם בהקצאת בתי מגורים לחברים לפי החלטה 692 ו – 751 ערך הקרקע יחושב לפי העקרונות הנ"ל דהיינו ל-100 מ"ר ראשוני הערך יהיה 135% ומערך זה יחושבו דמי ההיוון לפי שיעור דמי ההיוון שיקבע.
לדעתנו הגישה הנ"ל אינה נכונה. אין ליישם את הוראות החלטה 737 בביצוע החלטה 692 , 751
בהתאם לכך:
בחוזרנו הקרובים נדון ונסקור לפניכם את הבטי המיסוי, ההבטים הכלכלים והשלכות יישום החלטות 692, 751 על זכויות הקיבוץ /המושב השיתופי במשבצת ובשטח המחנה.