א. פעילות המינהל ביישום החלטה 737

1. אבן הדרך הראשונה בדרך לעריכת עסקות לפי החלטה 737 הינה קבלת המלצת ועדת הפרוגרמות שבמשרד החקלאות בדבר הרחבת הישוב וקביעתה את היקף ההרחבה בכל הנוגע למספר מגרשי המגורים.

2. קידום תכנון ההרחבה מתבצע על ידי חישוב עצמו, בתיאום עם המינהל. עם זאת לא למיותר לציין כי לגבי ישובים המוגדרים כיישובי עדיפות לאומית משתתף המינהל בעלויות תכנון ההרחבה על פי קריטריונים האמורים למעשה להוות את מלוא עלות התכנון, וכי בכל הנוגע ליישובי קו עימות נושא המינהל, בנוסף לעלות התכנון, אף בעלות תכנון הפיתוח.

3. בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 3962/97 בארותיים מושב עובדים נ. ארד ואח', קבע היועץ המשפטי לממשלה, בחוות דעתו מפברואר 1999, כי אין אגודות הישובים או מי מטעמן רשאיות לגבות מן המתיישבים החדשים כספים מעבר לאלה המשולמים על ידם בגין הקרקע ובגין עלויות פיתוח (בגובה הסכום אשר אושר על-ידי המינהל) כתנאי למתן המלצתם להקצאת קרקע. גביית הכספים הנוספים אשר היתה נהוגה זכתה לכינוי "כספים בעלמא" ונאסרה כאמור.

4. לאור קביעת היועץ שלעיל, ובפועל יוצא מיישומה ע"י המינהל בהוראת אגף חקלאי 51 י', נתקבלו פניותיהם של גורמים שונים, ביניהם המנהלה להסדרים במשק החקלאי המשפחתי, המטה לביצוע הסדר הקיבוצים וכן ישובים, בטענות בדבר נזקים אשר נגרמו להם בעקבות הנחיית היועץ המשפטי לממשלה, ובתאום עם לשכתו הוצאו ביוני 1999 הוראות מעבר, אשר אמורות היו לשקף אל נכון את נקודת האיזון הראוי בין האינטרס הציבורי בכל הנוגע למקרקעי ישראל ולכספי הציבור לבין האינטרסים האחרים אשר החלטה 737 באה להגשים.

בהוראות מעבר אלה נקבעה תקופת ביניים, במהלכה, ובהתאם לקריטריונים הקבועים בה, התאפשרה גביית הכספים האסורים. הוראות מעבר אלה אומצו והופצו ע"י המינהל ביולי 1999 בהוראת האגף החקלאי מס' 51 יג'. (נספח א' להלן).

בהוראות אלה נקבע כי הגם האיסור, ינתן היתר לביית כספים כאמור לעסקות שביסודן סקי דין של משקם כמשמעם בחוק ההסדרים במגזר החקלאי המשפחתי, התשנ"ב-1992 אשר ניתנו עד לא יאוחר מיום 31.3.99 וכן על עסקות חתומות בהן התקשרו אגודות עם חברה מפתחת/יזם או עם משתכן, ובלבד שאלה נקשרו עד יום 31.3.99.

5. בהוראות האגף 51 יג' הודע, בין היתר, על הקמת שתי ועדות: ועדת מלווה וועדת הוראות מעבר, אשר הוסמכו לקבוע מהם המקרים העומדים בגדר ההחלטה ולאשרם. כן נקבע שם כי תוקף האישור מוגבל לעסקות אשר תבוצענה עד יום 31.12.00.

לאחר שהובאו בפני המינהל טענות כי אין בזמן שהוקצב די, ועל דעת היועץ המשפטי לממשלה, הוארך המועד לביצוע עסקות תוך גביית הכספים האסורים, בנסיבות שהוגדרו בהוראות המעבר ובהוראת האגף החקלאי 51 יג', באופן שהותר לבצען באופן זה במשך שנה נוספת, ועד 31.12.01. (הוראת האגף החקלאי 51 יח').

הוראה זו הוארכה בשלישית, לגבי יישובי עדיפות לאומית, עד ליום 30.6.02, ולגבי יישובי קו עימות בצפון עד 31.12.01.

6. יודגש כי בהוראה 51 יג' לא היה כדי לעכב את קידום תכנון והרחבות הישובים, שכן זו לא מנעה התקשרויות עם משתכנים בכפוף לתשלום מחיר הקרקע והוצאות פיתוח, עפ"י הוראת אגף 51 י', אלא מנעה גביית כספים אסורים בלבד.

7. כן נוסיף ונדגיש כי אף באותם ישובים להם אושר לפעול על פי 51 יג', על הארכותיה, ואשר הועדה המלווה אישרה שיווק מגרשים תוך גביית הכספים האסורים לא הוקצו המגרשים, או שהוקצו חלקם בלבד, זאת בהעדר מועמדים, או ליתר דיוק, בהעדר מועמדים אשר היו נכונים לשלם את הסכום אשר הושת עליהם על פי פסקי המשקם, סכום אשר התווסף לתשלום בגין הקרקע ולתשלום בגין הוצאות הפיתוח בו מחויבים הכל.

8. הנהלת המינהל קיבלה ביחס לקיבוצים אשר חתמו על הסדר הקיבוצים תיקון, והוגדרו כ"קיבוץ-שכונה" לצורך קבלת תמורה מן המגרשים על מנת לכסות חובותיהם, החלטה מיוחדת, המאפשרת גביית כספים באופן התואם את הוראת האגף החקלאי 51 יג'. זאת לתקופה של 18 חודשים, המסתיימת בספטמבר 2002 (הוראת אגף חקלאי 51 כ') נספח ב' להלן).

9. סעיף 10 ג' להחלטה 737, אשפר לאגודות שבחרו בכך, לשווק, בהסכמת המינהל ובכפוף לתנאים שיקבע, מגרשים במסגרת ההרחבה על פי כללי 727, קרי, שיוק במכרז על ידי המינהל ומתן פיצוי כספי לאגודת הישוב, בשיעור 27%-29% מתקבולי המינהל בהתאמה, או לחילופין, מתן פיצוי בדרך של מתן מגרשים לאגודה, בשיעור של 27%-29% לשיווק על ידה, כאשר יתרת המגרשים משווקים על ידי המינהל בדרך של מכרז.

מדיניות המינהל בקשר עם יישום סעיף זה, עובר לכניסת צו הביניים לתוקף, היתה כי, מנימוקים שבקבלת אחריות לביצוע הפיתוח כלפי המשתכנים, יהיה המינהל בהחלטתו מיום 11.6.02 ולאחר שנועץ ביועצת המשפטית למינהל ובמנהלת האגף החקלאי, החליט לאפשר מימוש סעיף 10 ג' להחלטה אף במקרים נוספים, בתנאים כמפורט בהחלטה ובהוראת האגף החקלאי מס' 51 כב' (נספח ג' להלן).

10. בהמשך להחלטת מנהל המינהל שלעיל ולהוראות האגף החקלאי קבלה הנהלת המינהל החלטות בדבר ביצוע שיווק לפי 10 ג' בישובים אולם טרם הגיעו לכלל ביצוע, בין היתר בשל עיכובים במינהל.

ב. קווים מנחים לקביעת הוראות המעבר

11. הועדה בחנה רכיבים שונים אשר יהוו את הקריטריונים על פיהם יקבע אם עסקה תמשיך להתנחל על פי תנאי החלטה 737 או אם לאו, ואלה נבחנו בהתייחס לנקודות הזמן 15.08.01 ו – ,15.11.01, מועד מתן צו הביניים ומועד כניסתו לתוקף.

12. הרכיבים חולקו לשני צירי התייחסות, ציר אינטרס ההסתמכות וציר התקדמות התכנון. שילובם של שני צירים אלה ונקודות המפגש ביניהם מהווים את הקריטריונים הקובעים באם העסקה תתנהל על פי תנאי 737 או לאו.

בחינת ציר אינטרס ההסתמכות

13. הועדה הביאה בחשבון את קיומם של פסקי דין של משקם, אשר ניתנו קודם ליום 31.3.99, ואשר ביסודם הנחות בדבר גביית כספים אסורים כמקור מימון לאגודות, וכן פסקי דין של משקם שניתנו מאז אותו מועד ועד יום 15.8.01 בקשר לשיווק מגרשים לפי סעי ף10 ג' להחלטה 737 (בהתאם לסעיף 4 א' בהוראת האגף החקלאי 51 יג').

14. הועדה הביאה בחשבון, קיומן של התקשרויות כתובות וחתומות של אגודות עם חברה מפתחת או יזם בקשר לפיתוח מכוח תוכנית מופקדת ומאושרת והכל עד ליום 31.3.99 (בהתאם לסעיף 4 ב' בהוראת האגף החקלאי 51 יג').

15. הועדה הביאה בחשבון עסקות כתובות וחתומות בין אגודה או חבר אגודה לבין משתכן, לגבי מגרש מכוח תוכנית מופקדת או מאושרת, והכל עד ליום 31.3.99 (בהתאם לסעיף 4 ג' בהוראת האגף החקלאי 51 יג').

16. הועדה הביאה בחשבון הסדים שנערכו על פי הסכמים חתומים במסגרת ביצוע הסדר וקיבוצים-תיקון.

בחינת ציר התקדמות התכנון

17. לצורך עריכת המינהל עסקה עם משתכן נדרש קיומה של תכנית מפורטת תקפה לפיה ניתן להוציא היתרי בניה. נבחנו מספר מצבים בהם, הגם שטרם אושרה תכנית מפרטת במועד מתן צו הביניים, 15.8.01, או אף במועד כניסתו לתוקף ביום 15.11.01, ניתן לראות במצב העניינים אשר היה באותו מועד בחטיבת הקרקע בסיס להמשך קידום העסקה לפי החלטה 737.

18. הרכיבים שנקבעו כראויים לבחינת העסקות הינם כלהלן:

ציר אינטרס ההסתמכות

18.1 קיומם של פסקי דין משקם, אשר קדמו ליום 31.3.99, וכן פסקי דין של משקם אשר התקבלו לאחר מכן ועד יום 15.8.01.

18.2 קיומן של התקשרויות חתומות בכתב של אגודות עם חברה מפתחת או יזם בקשר לפיתוח, שקדמו ליום 31.3.99.

18.3 קיומן של עסקות חתומות בכתב, בין אגודה או חבר אגודה ובין משתכן לגבי מגרש, שקדמו ליום 31.3.99.

18.4 הסדרים שנערכו על פי הסכמים חתומים במסגרת ביצוע הסדר הקיבוצים – תיקון.

התקדמות התכנון

18.5 קיומה של תכנית מפרטת תקפה ביום 15.11.01.

18.6 קיומה של תכנית מפורטת מופקדת ביום 15.08.

18.7 קיומה של תכנית מפורטת תקפה עד ליום 31.12.03.

הוראות מעבר להחלטה 737

1. החלטה 737 תחול על העסקות שלהלן ובלבד שהעסקות עם המשתכנים תבוצענה עד ליום 31.12.04.

1.1 עסקה על פי הסדר מיוחד בהתאם לסעיף 4 א' להוראת אגף חקלאי 51 יג', וכן על עסקה ביישובי קו עימות, אשר תתקיים לגביה אחד מאלה.

1.1.1 היתה קיימת לגביה ביום 15.11.01 תכנית מפורטת תקפה.

1.1.2 היתה קיימת לגביה ביום 15.8.01 תכנית מפורטת מופקדת.

1.1.3 היתה קיימת לגביה ביום 31.12.03 תכנית מפורטת תקפה.

2. החלטה 737 תחול על העסקות שלהם אשר היתה לגביהן תכנית מפורטת תקפה ביום 15.11.01 ובלבד שהוגשו למינהל בקשות המועמדים תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו:

2.1 עסקות אשר הוחרגו מצו הביניים על ידי בית המשפט העליון בהחלטתו מים 14.11.02

2.2 עסקות על פי הסדר מיוחד בהתאם לסעיף 4 ב להוראת אגף חקלאי 51 יג'.

2.3 עסקות על פי הסדר מיוחד בהתאם לסעיף 4 ג' להוראת אגף חקלאי 51 יג'.

2.4 עסקות בהם החלה הפניית מועמדים למינהל.

2.5 עסקות לפי הסדר הקיבוצים – תיקון (הוראת אגף חקלאי 51 כ').

3. החלטה 737 תחול על עסקה לפי סעיף 10 ג' להחלטה 737, אשר עמדה בתנאי החלטת מנהל המינהל מיום 11.06.01 ואשר היתה קיימת לגביה ביום 15.11.01 תכנית מפורטת תקפה, ובלבד שביצוע השיווק וחתימה על הסכמי פיתוח עם המשתכנים יעשה תוך שנה ממועד אישורה כדין של ההחלטה.

על שיווק לפי 10 ג' אשר עומד בתנאי סעיף 4 א' להוראת האגף החקלאי 51 יג' יחול האמור בסעיף1 לעיל.

4. החלטה 737 תוסיף לחול על עסקות העומדות בתנאי ההוראות המעבר שבדו"ח מילגרום ואשר לא בוצעו במועדים הנגזרים הימנו מנימוקים התלויים במינהל בלבד, ובלבד שתבוצענה תוך שישה חדשים ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

לענין הוראות מעבר אלה "ביצוע עסקה" משמעו:

אישור העסקה ע"י המינהל במועד הקבוע לעיל, כאשר באחריות האגודה והמועמדים להמציא עד אותו מועד את כל האישורים הנדרשים לצורך ערכית העסקה ללא שתינתן כל אורכה, תשלום הסכום שנקבע וחתימת הסכם פיתוח.

מטריצה המתארת את החלת החלטה 737 על עסקות העומדות בתנאי המעבר רצ"ב מסומנת "ד".

"ד"

החלטה 737

1. החלת תנאי החלטה 737 כפופה לאישור המינהל לבצוע עסקות עם המשתכנים עד ליום 31.12.04.

2. החלת תנאי החלטה 737 כפופה להגשת בקשות המועמדים למינהל תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

3. החלת תנאי החלטה 737 כפופה להגשת בקשות המועמדים למינהל תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

4. החלת תנאי החלטה 737 כפופה לעמידת הישוב בתנאי החלטת מנהל המינהל מיום 11.6.02 וכן ביצוע השיווק תוך שנה ממועד אישורה כדין של ההחלטה.

הערה: שיווק לפי 10 ג' אשר נכלל בסעיף 4 א' להוראת האגף החקלאי 51 יג', יחולו עליו תנאי קבוצת סעיף 4 א' (עמודה א' למטריצה).

החלטה 727

1. החלת תנאי החלטה 727 כפופה לאישור עסקה תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של ההחלטה.

2 החלת תנאי החלטה 727 כפופה לאישורה של תכנית מפרטת לא יאוחר מתום תקופת ההרשאה, ואישור עיסקה/חתימה על הסכם פיצוי כספי תוך חצי שנה ממועד אישור התכנית.

3 החלת תנאי החלטה 727 כפופה לחתימה על הסכם פיצוי כספי בלבד מתקבולי שיווק הקרקע תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

4 החלת תנאי החלטה 727 כפופה להפקדתה של תכנית מפורטת תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו, וחתימה על הסכם פיצוי כספי בלבד מתקבולי שיווק הקרקע תוך חצי שנה ממועד הפקדת תכנית זו.

5 תנאי החלטה 727 יחולו בתנאי שהייתה תכנית מפורטת מופקת עד ליום 15.8.02, וייחתם הסכם פיצוי כספי בלבד מתקבולי שיווק הקרקע תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

6 תנאי החלטה 727 יחולו בהתאם להסכם הפיצוי שנחתם.

החלטה 717

כאשר הוגשה בקשה למינהל לעריכת עסקה במועד הקובע - עד ליום 15.11.01.

1. החלת תנאי החלטה 717 כפופה לאישור עסקה תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של ההחלטה.

החלטה 717

כאשר לא הוגשה למינהל בקשה לעריכת עסקה עד למועד הקובע – 15.11.01

1. החלת תנאי החלטה 717 כפופה לחתימה על הסכם פיתוח תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של ההחלטה.

2. החלת תנאי החלטה 717 כפופה לאישורה של תכנית מפורטת לא יאוחר מתום תקופת ההרשאה, וחתימה על הסכם פיתוח תוך חצי שנה ממועד אישורה של התכנית.

החלטה 737

1. החלת תנאי החלטה 737 כפופה לאישור המינהל עסקות עם המשתכנים עד ליום 31.12.04.
2. החלת תנאי החלטה 737 כפופה להגשת בקשות המועמדים למינהל תוך חצי שנה ממועד אישורה כדין של החלטה זו.

3. החלת תנאי החלטה 737 כפופה לעמידת חישוב בתנאי החלטת מנהל המינהל מיום 11.6.02 וכן ביצוע השיווק תוך שנה ממועד אישורה כדין של ההחלטה.

הערה: שיווק לפי 10 ג' אשר נכלל בסעיף 4 א' להוראת האגף החקלאי 51 יג', יחולו עליו תנאי קבוצת סעיף 4 א' (עמודה א' למטריצה).