כללי

בשנים האחרונות מתנהל ויכוח בין הסוכנות היהודית (להלן "הסוכנות") למינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") בעינין זכויותיה של הסוכנות במקרקעין שמשנים את יעודם במקרים בהם הסוכנות היא צד לחוזה המשבצת.

את תביעתה לזכויות מנהלת הסוכנות בשתי חזיתות.

בחזית אחת היא דורשת מהאגודות כתנאי למתן הסכמתה לשינוי היעוד תשלום של 4.68% מערך הקרקע ובתוספת הפקדת ערבות בנקאית בסכום זה.

בחזית אחרת תובעת הסוכנות ממינהל מקרקעי ישראל תשלום בגין זכויותיה והשקעותיה בקרקע שמשנה את יעודה.

בחוזר זה נסקור את תמצית טענותיה של הסוכנות כלפי המינהל בדרישתה לפיצוי כפי שהובאו בתביעה שהוגשה על ידי הסוכנות בעניין מושב צפריה[1].

הפקעה במושב צפריה

בעקבות התכניות להרחבת נמל התעופה בן גוריון הופקעה חטיבת קרקע בגודל של כ- 623 דונם (להלן "הקרקע"). חטיבת הקרקע היתה חלק ממשבצת של מושב צפריה והופקעה ע"י שר האוצר מכוח הסמכויות המוקנות לו בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943. (בעניין הפקעת מקרקעין ראו חוזרינו מס' 60/2000).

הסוכנות היהודית הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי בה ביקשה להצהיר כי היא זכאית לפיצוי בגין זכויותיה והשקעותיה בקרקע ובנוסף כי היא זכאית לנהל את המשא ומתן בנוגע לפיצויים גם בשם מושב צפריה וכן כי היא זכאית לקבל את הכספים שמגיעים למושב צפריה ככל שכאלה מגיעים לו.

את תביעתה מצדיקה ומנמקת הסוכנות הן בצידוקים מהותיים ערכיים והן בנימוקים משפטיים שלדעת הסוכנות מבססים את זכויותיה של הסוכנות כחוכרת יחידה במקרקעי המשבצת.

להלן נסקור את טענות הסוכנות.

הצידוק הערכי

הצידוק הערכי לדרישת הסוכנות לפיצויים בעת שינוי יעוד הינו בכך שהסוכנות היהודית השקיעה סכומים גבוהים במשבצת המושב למטרה ברורה ומוגדרת, והיא קידום ההתיישבות החקלאית. לפיכך, במקרה שבו השקעותיה של הסוכנות היהודית אינן משמשות עוד למטרה שלשמה הושקעו, הסוכנות היהודית זכאית להשבתם של הסכומים שהיא השקיעה בחטיבת הקרקע (בניכוי הסכומים שהוחזרו לה), כשהם צמודים ונושאים ריבית.

גישת הסוכנות היא שהשקעותיה של הסוכנות היהודית לא נועדו להשביח את המקרקעין, על מנת שהמדינה והאגודות השיתופיות יפיקו תועלת הונית מן הקרקע, אלא למען התכלית החקלאית.

הסוכנות היהודית חייבת לשולחיה – התורמים שבכספיהם השקיעה במשבצת המושב, את החובה שלא לוותר על המשאבים שהם תרמו, והיא מחויבת להשקיע כספים אלה בהתאם למטרותיה ויעדיה ובהתאם להנחיותיהם של שולחיה.

בג"ץ יודפת

בהקשר זה יש לציין שגם במקרים בהם שינוי היעוד מגשים מטרות ציוניות והתישבותיות מונעת הסוכנות היהודית את שינוי היעוד עד שלא ישולם לה הפיצוי הנדרש.

לאחרונה הוגש בג"ץ ע"י מתיישבים במושב יודפת כנגד הסוכנות היהודית וכנגד מינהל מקרקעי ישראל (בג"ץ 6027/00). בג"ץ מתבקש להורות לסוכנות היהודית לפעול על פי תפקידה כגוף מיישב ובהתאם לכך לפעול לקידום הליך ההרחבה ולא להתנות את הסכמתה בתשלום כלשהו או בהסדרת ענייניה הכספיים מול המינהל.

את העתירה סומכים המתישבים על תפקידה של הסוכנות היהודית כפי שנקבע בחוק ההסתדרות הציונית.

"מטרתה של הסוכנות היהודית הינה, בראש ובראשונה, לישב יהודים בארץ ישראל. הסוכנות היהודית הינה נציגת העם היהודי כולו. היא נאמן העם היהודי כולו לטובת מטרות אלה. היא אינה רשאית לשים את טובתה שלה – כגון: דרישותיה הכספיות ממינהל מקרקעי ישראל – לפני המטרות המנחות את הסוה"י. בחוק (חוק מעמדן של ההסתדרות הציונית העולמית והסוכנות היהודית לארץ ישראל, תשי"ג 1952 נקבע כי – "ההסתדרות הציונית העולמית והסוכנות היהודית לארץ ישראל שוקדות כמוקדם על העליה ומנצחות על מפעלי קליטה והתישבות המדינה" (סע' 3 לחוק); סעיף 4 לחוק מוסיף ומדגיש את סמכות הסוכנות היהודית כ"סוכנות מוסמכת" של מדינת ישראל, המוסיפה "לפעול במדינת ישראל לפיתוח הארץ ויישובה".

בהרחבה בעניין זה ראו חוזרינו 43/00.

הסוכנות היהודית היא החוכרת של המשבצת

לאחר הצגת הטיעון הערכי מציגה הסוכנות את טיעוניה המשפטיים המבססים לדעתה את זכויותיה בקרקע כדלקמן:

הסוכנות היהודית טוענת שמקרקעי המשבצת הוחכרו לה במסגרת חוזה המשבצת המשולש לצורך הקמת וביסוס ישוב חקלאי במשבצת. מעמדה של הסוכנות במשבצת היא של חוכר ומעמד האגודה הינו מעמד של בר רשות של הסוכנות.

הפיצוי המגיע למושב שייך לסוכנות היהודת

בעתירה טוענת הסוכנות כי היא זכאית לקבל גם את הפיצוי הכספי המגיע למושב צפריה. את טענתה זו סומכות הסוכנות על הוראות חוזה ההתישבות הקובע בסעיף 24:

"האגודה מרשה בזה את המיישבת, באופן בלתי חוזר, לגבות בשמה ובמקומה את כל הסכומים שיגיעו לה בגין פיצויים על הפקעת הקרקות ו/או זכות החכירה על הקרקעות, כאמור בסעיף 22 לעיל, כן מרשה האגודה את המיישבת באופן בלתי חוזר לנהל יחד עם האגודה משא ומתן עם הרשויות המוסמכות, ולפסוק יחד עם האגודה בדבר גובה הפיצויים, סכום הפיצויים שיגבה כאמור בסעיף זה ייזקף על חשבון החוב שיהיה בר פירעון באותה עת והיתרה תועבר לאגודה לשם שיקום המשק".

הזכויות במשבצת הן זכויות חכירה ארוכת טווח

כדי לבסס את תביעתה לפיצוי טוענת הסוכנות שזכויותיה בקרקע הן זכויות חכירה ארוכות טווח. אמנם בחוזים המשולשים נקבע, כי תקופתם היא לשלוש שנים. ואולם, הלכה ולמעשה מדובר בחוזים ארוכי טווח, המהווים חוזי חכירה לדורות, וכי במשך עשרות שנים החוזים המשולשים חודשו באופן אוטומטי, כדבר המובן מאליו.

הסיבה שבגינה החוזים המשולשים נחתמו לתקופה של שלוש שנים בלבד, על אף שהינם בעלי מהות ותכלית ארוכת טווח – הקמתו וביסוסו של יישוב חקלאי – נעוצה במגבלה מנהלית-טכנית.

על-פי פקודת העברת הקרקעות, 1920 שהיתה בתוקף לפני חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, הקניה של זכות שכירות לתקופה של יותר משלוש שנים הייתה חייבת ברישום. הקנייה של זכות שכירות לתקופה של יותר משלוש שנים שלא נרשמה, היינו שלא ניתן היתר לעשייתה על-ידי לשכת המרשם, בעקבות בקשה לרישום, נחשבה "לבטלה ומבוטלת". הואיל ולא ניתן היה לרשום את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ועל-מנת שלחוזים יהיה תוקף נחתמו החוזים לתקופה הפחותה מ-3 שנים ובתום כל 3 שנים חודש החוזה.

הוראות החוזה המשולש

את הטיעון הזה מבססת הסוכנות גם על הוראת החוזה המשולש.

עיון בהוראות החוזה המשולש מלמד, כי הצדדים לו ראו בהתקשרות התקשרות ארוכת טווח.

1. סעיף 22 לחוזה המשולש קובע, כי במקרה של שינוי יעוד, המינהל יכול להפסיק את החוזה טרם סיומו, תוך שמוטלת עליו חבות לפצות, בין היתר, את הסוכנות היהודית בגין זכויותיה והשקעותיה. הליך שינוי יעוד אינו מעשה שמושלם תוך ימים. לפיכך, לו החוזה המשולש אכן היה מגיע לקיצו בתום שלוש שנים (ולא זהו המצב), הרי שלא היה צורך בסעיף דוגמת סעיף 22. לו החוזה היה מוגבל לתקופה של שלוש שנים בלבד, נקל הדבר, כי במקרה של שינוי יעוד המינהל היה בוחר להמתין עד לסיום תקופת תוקפו של החוזה המשולש, ועל ידי כך משתחרר (כביכול) מן החוזה המשולש ומהחובה לשלם פיצוי מכוחו.

2. החוזה המשולש מטיל על הסוכנות היהודית חבויות כספיות, כגון: תשלום היטלי פיתוח שונים. ברי, כי אין זה מתקבל על הדעת ששוכר לתקופה קצרה של שלוש שנים בלבד ישא בנטל תשלום היטלי הפיתוח. ההתחייבות של הסוכנות היהודית לשאת בתשלום היטל ההשבחה, כמו גם בתשלומים נוספים מלמדת על האופי ארוך הטווח של ההתקשרות בין הצדדים לחוזה המשולש.
3. אינדיקציה נוספת המצביעה על כך, שהצדדים לחוזה המשולש רואים בו חוזה ארוך טווח הינה העובדה, שבהרבה מקרים התקופה הנקובה בחוזה המשולש הגיעה לקיצה, והצדדים לא חידשו את תניות החוזה המשולש. ואולם, אעפ"כ כל הצדדים המשיכו לקיים את תניות החוזה המשולש ולהסתמך עליו. ללמדך, כי הצדדים לחוזה המשולש ראו ורואים בהתקשרות העומדת בבסיס חוזה זה התקשרות ארוכת טווח.

4. המינהל גובה דמי הסכמה מהמתיישבים בעת העברת זכותם לאחר, בהכירו בכך שזכויותיהם אינן מתמצות בזכויות הפורמאליות, הנובעות מהחוזים המשולשים בלבד.

הפיצוי המגיע לסוכנות

הסוכנות טוענת שיש לחלק את שווי זכויות החכירה של המקרקעין ביעודם החדש או את שווי הפיצוי בגין ההפקעה בינה לבין המושב על פי אחד משני המודלים:

מודל הפרו רטה – לפי גישה זו שווי חלקה של הסוכנות בזכויות החכירה של המקרקעין ביעודם החדש יקבע ביחס להשקעותיה מול השקעות המושב.

השקעות הסוכנות

לטענת הסוכנות חלקה היחסי של הסוכנות היהודית בזכויות החכירה בחטיבת הקרקע על-פי השקעותיה בחישוב הכולל ריבית הינו 61% ועל-פי חישוב שאינו כולל ריבית הוא 24.2%.

מודל בעל בית דייר – על פי מודל זה יש לראות בסוכנות כבעל בית ובמושב כדייר מוגן.

דייר מוגן שמוכר את זכותו בבית מעביר לבעל הבית 30% לצורך קבלת הסכמתו. בהתאם לכך החלק של הסוכנות היהודית בזכויות החכירה או בפיצוי הינו 30%.

סיכום

הבאנו לעיל את תמצית טענות הסוכנות היהודית כפי שהובאו בתביעה שהוגשה. הסוכנות רואה את מעמדה כחוכר העיקרי של המקרקעין לתקופה ארוכת טווח וכי המושב הינו בר רשות של הסוכנות.

הכרת טענות הסוכנות והתחשיבים לפיהם מחשבת הסוכנות את חלקה וזכותה לפיצוי עשוי לסייע לאגודות להתמודד עם טענות הסוכנות.