כללי

החלטות 438 ו- 454 של מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") מאפשרות הקצאת הזכויות במגרשים מבונים (בבתים מקצועיים) שבמושבים לתושבים המתגוררים בהם. ליתר ההרחבה ראה חוזרינו מס' 23/2000 "החכרת מגרשי מגורים במושבים".

לצורך הקצאת הזכויות על שם המתישב מבקש המינהל את הסכמת אגודת המושב. לאחרונה בעניין מושב בית שערים נידונה בבית המשפט המחוזי בנצרת (ת.א. 682/95) השאלה האם יכולה האגודה להתנות את הסכמתה בתשלום כספי.

פס"ד בית שערים - העובדות

אגודת מושב בית שערים מחזיקה במשבצת המושב על פי חוזה תלת שנתי מתחדש עם מינהל מקרקעי ישראל.

המשבצת כוללת 100 נחלות ו-14 יחידות מגורים לבעלי מקצוע. בנחלות מתגוררים ועובדים חברי המושב, וביחידות המגורים מתגוררים נותני שירותים שונים אשר נקראים עובדי ציבור. עובדי הציבור אינם חברי האגודה.

לגבי חלקות א' החלטות מועצת מקרקעי ישראל קובעות שחלקת הקרקע הכוללת את בית המגורים והשטח הסמוך אליו יוחכרו ישירות לחקלאי.

בהמשך למגמה זו, החליט המינהל למסד גם את זכויותיהם של עובדי הציבור ולהעניק להם זכויות קנייניות במגרשים עליהם הם יושבים.

החלטה 339 שהתקבלה כהוראת שעה ובעקבותיה החלטות 438 ו- 454 של מועצת מקרקעי ישראל אפשרו החכרה פרטנית של יחידות המגורים, אגב הוצאתם מכלל מקרקעי המשבצת של המושב. החלטה זו קובעת כי החכרת המגרשים תעשה רק בתנאי שתתקבל המלצת האגודה.

התובעים הינם עובדי ציבור וצאצאיהם של עובדי הציבור. האגודה מסרבת לתת להם את ההמלצה הדרושה מבלי שאלה ישלמו לה דמי פיתוח,בסך 10,000 $ למגרש .

עמדת מינהל מקרקעי ישראל

המינהל מגבה לחלוטין את האגודה, ואין הוא מעוניין להחכיר את המגרשים "מעל לראשה" של האגודה. מבחינת המנהל, התובעים הם אנונימים. כל המשבצת, ומגרשיהם של התובעים בתוכה, הוחכרה על ידי המנהל לאגודה, והאגודה היא שנשאה כלפי המינהל בתשלום דמי החכירה, ולמינהל אין מידע מי מחזיק בפועל במגרשים הרלוונטים.

פסק הדין

כב' השופט מנחם בן דוד קובע בפסק הדין שהאגודה רשאית להתנות את מתן המלצתה בתשלום זה משני טעמים:

ראשית: במהלך השנים השקיעה האגודה כספים רבים בבנית התשתיות השונות ברחבי המושב (כבישים, מדרכות, מתקנים ציבוריים וכד'). האגודה מימנה את השקעותיה מכספי חבריה, כאשר התובעים לא השתתפו במימון הוצאות אלו, אך הם ככלל חברי המושב השתמשו ומשתמשים בתשתיות האמורות. השקעותיה של האגודה השביחו את ערך מגרשיהם של התובעים שמעתה, עם שדרוג זכויותיהם ורישום זכויות חכירה לדורות בשמם, יהיו בידיהם כנכס כלכלי בעל ערך.

אם מבקשת האגודה בשלב זה כתנאי למתן המלצתה לגבות "דמי השתתפות" מאת התובעים בגין אותן השקעות שביצעה אין סיבה משפטית מדוע לשלול או לפסול את עמדתה של האגודה ולכפות עליה מתן המלצה ללא התניית התשלום.

שנית: היות ועם מימוש החלטת המינהל לגבי התובעים יוצאו המקרקעין האמורים לצמיתות מתחומי המשבצת של האגודה, ועל כן לא תוכל גם בעתיד הרחוק לעשות שימוש במקרקעין אלו, יש לפצות את האגודה על הגריעה בזכויותיה, ואין בסיס ראוי לשלול ממנה זכות זו.

ביהמ"ש קובע שהואיל והסך של 10,000 $ הינו סביר אין לחייב את האגודה לבצע שערוך של השקעותיה במשבצת, דבר שכרוך בממון רב וסביר שהסכום המדויק יהיה גבוה מסך 10,000 $ הנדרשים.

גודל המגרש

ביהמ"ש מקבל את עמדת המינהל שגודל המגרשים צריך להיות בהתאם לתב"ע הקימת. בהתאם לעמדה זו גודל המגרשים שהוקצו היה כדונם. נציין שעמדה זו הינה בניגוד להוראת אגף 66 שקובעת שלא יוקצו מגרשים שגדלם מעל ½ דונם.

"לאחר שבחנתי את הראיות ונימוקי בעלי הדין בדעתי לאמץ בעניין זה את עמדת המינהל. עמדה זו הינה בהתאמה לאמור בהחלטה ולתנאיה, לרבות לענין התאמתם של המגרשים לתב"ע התקפה במקום"

סיכום

פסק הדין קובע מספר הלכות שמחזקות את עמדת המושבים והקיבוצים בכל הקשור לקרקע המשבצת.

1. במחלוקת בין זכות התושבים לזכות האגודה העדיף ביהמ"ש את זכות האגודה הואיל והיא שמחזיקה ובעלת החוזה עם מינהל מקרקעי ישראל לגבי כלל המשבצת.

2. הוכרה זכותו של המושב לגבות תמורה מהמתישבים בגין תשתיות שביצע בעבר במושב. אנו מקווים שלפסיקה זו תהיה השלכה לגבי עמדת מינהל מקרקעי ישראל בכל הקשור לזכותה של האגודה לגבות מהמתישבים בהרחבה תשלום בגין השתתפות בתשתיות שהשקיעה באגודה.

3. הוכרה זכותו של המושב לגבות תמורה בגין מגרש שנגרע ממשבצת המושב ומוקצה על ידי המינהל למתישב.

4. יש לדרוש שגודל המגרש יהיה בהתאם לתב"ע הקימת ואין לקבל עמדת המינהל שדורשת הקטנת המגרש ל- ½ דונם בלבד.