-

החלטה 870

החלטה 870 של מועצת מקרקעי ישראל קובעת כי באיזורים בהם נהוגה הנחה בדמי חכירה מהוונים אזי התשלום השנתי עבור השמוש בגין חכירה או הרשאה לזמן קצר יגזר מהמחיר המופחת לתשלום הנהוג באותו מקום לאותה מטרת שמוש.

ההחלטה מפרטת:

"במקום בו דמי החכירה המהוונים המופחתים לאותו שמוש הינו בשיעור 51% - שיעור דמי החכירה/שמוש השנתיים יהיה 3%.

במקום בו דמי החכירה המהוונים המופחתים לאותו שימוש הינו בשיעור 26% או 31% - שיעור דמי החכירה/שמוש השנתיים יהיה 2%".

בעניין זה ראו חוזרינו מס' 43/99.

בהתאם לכך יצאה הוראת אגף חקלאי מס' 64 שקבעה שהעיקרון בהחלטה 870 ייושם גם כאשר מתבצע שימוש שאינו חקלאי לפי החלטה 717 בדמי חכירה שוטפים דהיינו תשלום דמי החכירה השנתיים במרכז הארץ יהיה 3% (המקבילים ל 51%).

הוראת אגף 64 א'

ב- 13/7/00 הוציא האגף החקלאי במינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") הוראת אגף מתקנת (הנסמכת על חוו"ד משפטית) הקובעת שהעקרונות שבהחלטה 870 ייושמו רק באיזורי עדיפות ולא במרכז הארץ.

דהיינו במרכז הארץ תשלום דמי חכירה שוטפים לשימושים לפי החלטה 717 הנדרש הוא 5%.

החלטה 870 מישמת עקרון מתמטי

לדעתינו הוראה זו הינה הוראה שגויה המובילה לתוצאה שאינה הגיונית.

קיים קשר הדוק בין דמי החכירה שוטפים לדמי החכירה המהוונים.

למעשה דמי החכירה המהוונים או דמי החכירה השוטפים מהווים שני צדדיו של אותו מטבע.

שניהם מהווים את המחיר שגובה המינהל עבור הקרקע, כשבדרך אחת נעשה בתשלומים לפי תשלום שוטף שנתי, ובדרך שניה לפי חישוב של ערך נוכחי של התשלומים השוטפים.

דמי החכירה המהוונים מהווים תשלום חד פעמי של דמי החכירה השנתיים.

כלומר המינהל יכול להחכיר את הקרקע ל- 49 שנה בתשלומים שנתיים או במחיר אחד שמבטא ערך נוכחי של סך התשלומים ל-49 שנה.

כפי שכותב גדעון ויתקון בספרו דיני מינהל מקרקעי ישראל בעמ' 278:

"החישוב של דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% נגזר מתשלום שנתי של 5% למשך 49 שנים.

על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל ישלם החוכר דמי חכירה מהוונים לכל תקופת החכירה, 49 שנים, בשיעור של 5% מערך הקרקע לשנה כשהם מהוונים בשיעור ניכיון של 5% ובסה"כ 91% מערך הקרקע בעת ההקצאה".

לאור זאת ברור שאם לגבי שמוש מסוים נקבעו דמי החכירה מהוונים בשיעור הנמוך מ 91% גם דמי החכירה השוטפים צריכים להיות נמוכים מ- 5%, כיוון ש- 91% מהווים ערך נוכחי של דמי חכירה שוטפים בשיעור 5%.

החלטה 870 אינה מעניקה הנחה בדמי חכירה , אלא באה לישם את עקרון מתמטי שדמי החכירה המהוונים מהווים ערך נכחי של דמי חכירה שוטפים.

לאור זאת לא סביר שבמקום אחד דמי חכירה המהוונים בשיעור 51% מקבילים לדמי חכירה שוטפים בשיעור 3%, ואילו במרכז הארץ העקרון המתמטי הזה לא מתקיים.

הוראת אגף 64 א' סותרת את העקרון שביסוד החלטה 870 כפי שהובא בדברי ההסבר להחלטה 870 ומובילה לתוצאות אבסורדיות.

אין כל הגיון שחוכר באיזור עדיפות לאומית ב' ידרש לשלם דמי חכירה מהוונים מופחתים בשיעור של 51% ובהתאם לכך דמי חכירה שוטפים בשיעור 3%, ואילו חוכר במרכז הארץ שגם הוא נדרש לשלם דמי חכירה מופחתים בשיעור 51% ידרש לשלם דמי חכירה שוטפים בשיעור 5%.

זוהי תוצאה שאינה סבירה. זוהי תוצאה שנוגדת את העקרון לפיו דמי חכירה מהוונים ודמי חכירה שוטפים הן שתי שיטות חישוב של מחיר זהה.

מחיר הקרקע בתשלומים ל- 49 שנה צריך להיות זהה למחיר הקרקע בתשלום חד פעמי שלמעשה מהווה ערך נוכחי של תשלומים.

אם קובעים שדמי החכירה השוטפים הינו 5% זאת אומרת שמחיר הקרקע הינו 91%. אין זה סביר שאותה קרקע בחישוב אחד מחירה 91% ובחישוב אחר מחירה 51%.

החישוב המדויק

האחוזים הנקובים בהחלטה 870 עוגלו למספרים שלמים כאשר בדברי ההסבר להחלטה דובר על אחוז נמוך מזה שנקבע בהחלטת המועצה.

"החישוב יהיה כדלקמן:

באיזור שנהוג לשלם 51% - שיעור דמי השימוש יהיה 2.55%.

באיזור שנהוג לשלם 31% - שיעור דמי השימוש יהיה 1.55%".

חישוב ערך נוכחי של תשלומים נעשה לפי הנוסחה הבאה:

R – שיעור הרבית (במקרה זה 5%)

n – מס' התשלומים (במקרה זה 49 שנים)