העברת שווי הפטור מהיטל השבחה מהחוכר לידי מינהל מקרקעי ישראל

בהמלצותיה קובעת הועדה מהו שיעור הפיצוי שצריכים החקלאים לקבל בעת שינוי יעוד (החלטה 727), וכן מהו התשלום שהחקלאים צריכים לשלם עבור הזכויות במימוש החלטה 737 ו- 717.

הועדה בהמלצותיה עורכת השואה בין המגזר העירוני לחקלאי ומתייחסת לנושא היטל ההשבחה המהווה את המרכיב המשמעותי במיסוי שינוי יעוד מקרקעין.

מעיון בדו"ח עולה שהועדה לא טרחה ללמוד הנושא ו/או התעלמה ממנו.

הנחות הועדה כפי שהופיעו בדו"ח בענין היטל השבחה הן מוטעות ועל הנחות אלו בנתה הועדה את ההשוואה שביצעה ועל פיה גזרה את המלצותיה בכל הקשור לשיעור שמגיע לחקלאים בעת שינוי יעוד.

להלן נתייחס להמלצות הועדה וטעויותיה בענין היטל השבחה.

בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן "התוספת") נקבעו ההוראות בקשר לחיוב בהיטל השבחה. החוק מטיל את החבות בהיטל השבחה על הבעלים של הקרקע ואם המקרקעין מוחכרים החוכר חב בהיטל השבחה. שיעור ההיטל 50% מההשבחה. (ראו חוזרנו 40/2000)

סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע לגבי מקרקעי ישראל שלא הוחכרו לדורות או שהוחכרו לדורות ומתקיימים בהם תנאי הסעיף, אזי לא יחולו ההוראות שנקבעו לגבי היטל השבחה ובמקום זאת יחול ההסכם שבין מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל") לבין הרשויות המקומיות שהיה קיים לפני חוק התכנון והבניה.

דהיינו, המינהל אינו חב בהיטל השבחה אלא עליו לפעול לפי הוראות ההסכם, ולהעביר לרשות המקומית 10% או 50% מהתקבולים השנתיים שהוא גובה בתחום שיפוטן.

החלטה 737

החלטה 737 מאפשרת למושב או קיבוץ לבצע שינוי יעוד של קרקע לצורך הקמת שכונת בתי מגורים. הוראת אגף 51י של מינהל מקרקעי ישראל הגבילה ואסרה גבית תמורה עבור הפנית המתיישבים למעט במקרים חריגים שיאושרו על ידי הועדה המלווה שהקים מינהל מקרקעי ישראל. הועדה המליצה ששיעור התשלום בגין דמי חכירה מהוונים במרכז הארץ עבור מגרש בהרחבה יהיה מחיר מלא בשיעור 91%.

סעיף 19 לתוספת השלישית מעניק פטור מהיטל השבחה במקרים מסוימים כגון בנית בית מגורים עד 160 מ"ר למחזיק במקרקעין או קרובו. אם המחזיק השתמש בדירה למגורים במשך 4 שנים גם העברת הזכויות לא תחויב בהיטל השבחה.

היוצא מזה היא שבמגזר העירוני חוכר המבצע שינוי יעוד בקרקע שהוא מחזיק לצורך בנית בית מגורים (עד 160 מ"ר) לו או לקרובו ישלם 51% דמי חכירה מהוונים בלבד ולא ישלם היטל השבחה.

הרחבת המושב לפי החלטה 737 מהווה שינוי יעוד במקרקעין שמוחזקים ע"י חברי המושב.

לאור ההגבלות שהוטלו על מכירת הזכות (ושועדת מילגרום אינה מבטלת אותם) היישום המעשי של החלטה 737 הינו שינוי יעוד למטרת בנית בית מגורים לקרוביהם של בנים-בנות של חברי המושב ו/או הקיבוץ המחזיקים בקרקע.

ועדת מילגרום מציעה שהתשלום במרכז הארץ יהיה 91% כאשר "חלף היטל השבחה על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה יחול על מינהל מקרקעי ישראל".

למעשה הועדה ממליצה שהחוכר ישלם למינהל מקרקעי ישראל את מלוא מחיר הקרקע 91% ולא יהנה מהפטור מהיטל השבחה שניתן למי שמבצע שינוי יעוד לצורך בנית בית מגורים.

המינהל יגבה את מלוא ערך הקרקע ויעביר לועדה לתכנון את חלף היטל ההשבחה בסך 10% מהתקבול שהוא גובה (גם כאן שגתה הועדה והתעלמה מדרישת הרשות המקומית להעביר אליה 50% מדמי החכירה, כפי שמקובל במגזר העירוני).

פירושו של דבר שבמקום שהחוכר ייהנה מהפטור מהיטל השבחה המינהל הוא שנהנה מכך. ועדת מילגרום לוקחת מהחוכר החקלאי את הפטור ונותנת אותו למינהל מקרקעי ישראל.

כך גם הטבלה שהציגה ועדת מילגרום ובה פירוט ההטבות הגלומות בהרחבה בישובים הינה שגויה כיוון שאינה מפחיתה מההטבה את שווי הפטור מהיטל השבחה שזכאי לקבל החוכר.

החלטה 717

הועדה ממליצה להעלות את שעור דמי החכירה בשינוי ייעוד לתעסוקה לשיעור של דמי חכירה מלאים 91%. הועדה מתבססת על הנחות שגויות לפיהן יש לצרף את דמי החכירה הנהוגים במגזר העירוני (51%) להיטל השבחה בשיעור 50% - הועדה שגתה בהתייחסותה למרכיב היטל ההשבחה מהטעמים הבאים:

א. אם מעמדם בקרקע בעת שינוי היעוד וטרם רכישת זכויות החכירה מהמינהל הוא מעמד של בר רשות הרי שאינם בגדר חוכר ואינם חייבים בהיטל השבחה בהתאם להוראות סעיף 2 בתוספת ועל-פי פסיקת ביהמ"ש העליון בפרשת קנית (ררע"א 85/88 פורסם בפ"ד מב (4) עמ' 782).

ב. אם מעמדם הוא חוכר של קרקע חקלאית הרי שלפי סעיף 21 לתוספת השלישית בנוסחו החדש הם אינם חייבים בהיטל השבחה. בעניין זה ראה חוזרינו מס' 40/2000.

ג. הועדה לא מצאה לנכון להתייחס לעמדת הרשויות המקומיות לפיה המינהל חייב להעביר אליהן 50% מהתקבולים עבור שינוי הייעוד. ( עפ"י סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה!).

החלטה 727

הועדה ממליצה להקטין את הפיצוי הניתן במרכז הארץ מ- 27% ל- 10%. התחשיב עליו מבססת הועדה את החלטתה קשור בהיטל השבחה.

"במסמך כלכלי שהוגש לועדה על ידי תנועות ההתיישבות במסגרת "המטה לעיגון זכויות החקלאים בקרקע" מצויין כי: "על פי החלטה מספר 402 של מועצת מקרקעי ישראל, במקרה שחוכר של קרקע עירונית (הנמצאת בתחום שטח תכנון עיר) יוזם תוספת בנייה, המרת ייעוד או תוספת ניצול מסוג אחר, עליו לשלם למינהל דמי היתר (בחכירה מהוונת) בשיעור של 51% מההפרש בין שווי הקרקע לפני ואחרי שינוי הייעוד. כמו כן משלם החוכר לרשות המקומית היטל השבחה בשיעור של 50% משווי השבחת הקרקע. המינהל מזכה את החוכר במחצית מהיטל ההשבחה או דמי ההיתר, לפי הנמוך בין השניים.מאחר שדמי החכירה שגובה המינהל מהווים כ- 91% משוויה המלא של הקרקע הרי שלאחר תשלום דמי היתר והיטל השבחה ( כ- 75% משווי ההשבחה בקרקע) מזוכה החוכר בכ-16% משווי ההשבחה. בקרקע חקלאית השווי המקורי הוא יחסית זניח, ולכן כאומדן זהיר יקבלו החקלאים 16%".

תחשיב זה אינו נכון !

חוכר במגזר העירוני משלם למינהל 51%.

כמו כן משלם היטל השבחה % 30- 40% (בהנחה שווי קרקע חקלאית 20%- 40% משוויה לאחר אישור שינוי ייעוד).

בהתאם להחלטה 402 של מועצת מינהל מקרקעי ישראל החוכר זכאי לקבל חזרה מהמינהל מחצית ההיטל או מחצית דמי ההיתר על פי הנמוך שביניהם.

כלומר במקרה זה החוכר יקבל בחזרה מחצית מהיטל ההשבחה ששולם ובסך 20% - 15% משווי הקרקע.

לאחר קבלת ההחזר יוצא שהחוכר שילם 71%- 66% מערך הקרקע ומחזיק בידו 100% משווי הקרקע שכן הוא יכול למכור אותה בשוק החפשי במחיר מלא.

כלומר שווי ההטבה 34% - 29% ולא 16% כפי שהועדה כותבת בדו"ח.

זכויות החקלאים על פי השוואה זו גדלים אף יותר (עד כדי 49%) אם נתחשב במצב החוקי השורר כיום במרבית קרקעות ההתיישבות לפיו לא חל היטל השבחה בעת שינוי הייעוד ומאידך מנהל מקרקעי ישראל חייב להעביר 50% מתקבוליו בגין שינוי הייעוד לרשות מקומית (סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה).

מיסוי מקרקעין – מס שבח, מס רכישה ומס מכירה

בכל הצעה לשינוי יעוד קרקע חקלאית במתכונת 727 יש להקפיד להסדיר נושא "מס השבח הרעיוני", "מס הרכישה הרעיוני" ו"מס המכירה הרעיוני" שנדרשים כיום על ידי שלטונות המס על החלפת קרקעות, ולהציג שינוי היעוד כ"תוספת זכויות" כפי שמס שבח מתייחס להחלטות: 441,533,611,612,737,717 ,755. למרות ניירות העמדה שהוצגו בפנייה הועדה לא מצאה לנכון לפתור סוגיית "המס הרעיוני".

הנוסח הראוי לשינוי היעוד במתכונת 727 צריך להיות בנוי על שני המרכיבים הבאים:

א. הגדרת % מהשטח שחוזר למנהל מקרקעי ישראל.

ב. קבעה כי על יתרת השטח יקבל החוכר חוזה פיתוח בשינוי יעוד בשיעור תשלום 0% שיחשב

כ - 91% (כפי שקיים היום בקוי עימות בשינויי יעוד למגורים , מסחר, תעסוקה ותירות).

יישום דרך זו מחייב לנסח זכות החוכרים בעת שינוי יעוד כ: "רכישת זכויות שינוי הייעוד בשיעור 0% שיחשבו כ- 91%".

הניסוח והמבנה של המלצות ועדת מילגרום מטילות על החוכרים תשלום מס שבח, מס מכירה ומס רכישה רעיוניים המכבידים על העסקאות ונוגסים נגיסה משמעותית ונוספת מהזכויות (המצומקות בלאו הכי) הנשארות בידי החוכרים.

זכויות אלו צומקו מאוד על ידי ועדת מילגרום אולם בכך הועדה לא הסתפקה ונגסה מיסי מקרקעין רעיוניים נוספים המצמצמים זכויות החקלאיים ב- 15% נוספים !!!

סיכום

נושא היטל ההשבחה הינו נושא מרכזי בשינוי יעוד קרקע חקלאית, הדורש בעצמו רפורמה מקיפה (לדוגמא יש להוריד את שיעור היטל השבחה במרכז הארץ מ- 50% לשיעורים נמוכים בהרבה). על כן, ראוי היה שהועדה תנטרל היטל ההשבחה מתחשיביה ותאפשר לחקלאים לקבל את אותם זכויות בדיוק שיש לעמיתיהם העירוניים, קרי תשלום 51% משווי הקרקע לאחר שינוי יעוד, כאשר בנושא היטל ההשבחה יחולו בדיוק אותם תנאים ושיעורים החלים במגזר העירוני.

ההתייחסות המוטעה של הועדה לנושא כה משמעותי כמו היטל ההשבחה בשינוי יעוד, מעלה ספקות בקשר למידת יסודיותה של הועדה ותקיפות המלצותיה אשר חייבים לעבור בחינה מחדש תוך התאמתם לחוק ולמציאות בכל הקשור לנושא היטל ההשבחה.

מן האמור לעיל עולה שלא הוצג בפני הועדה המידע המלא בכל הקשור לחבות בהיטל השבחה הוראות החוק והפסיקה.

הועדה ביצעה את חישוביה וגזרה את מסקנותיה בהסתמך על המידע החלקי (שאינו נכון) שהיה בידה לגבי היטל השבחה.

תמוה כי הועדה לא מצאה לנכון להתייחס למיסי המקרקעין "הרעיונים" הנוגסים כ- 15% נוספים מהזכויות המצומקות שנותרו בידי החקלאים.