כללי

בעת בקשה להעברת הזכויות במקרקעי המדינה מחוכר לחוכר מתנה מינהל מקרקעי ישראל את מתן הסכמתו בתשלום דמי הסכמה. בית המשפט העליון במספר פסקי דין הכיר בזכותו של המנהל לדרוש תמורה עבור הסכמתו להעברת החכירה בקרקע.

בע"א 585/68 וייראוך נ' המינהל מקרקעי ישראל פ"ד כג (1) 490 אומר ביהמ"ש:

"דמי הסכמה אלה באים לשתף את המינהל כנציג הציבור ברווח אותו עושה המשתכן עקב עלית ערכה של האדמה עליה נבנה הבית..."

בעניין עקרונות לחישוב דמי הסכמה בהעברת נחלה ראו חוזרנו 31/96.

חישוב דמי הסכמה

בהעברת נחלה חקלאית ושטחי עיבוד נקבעו כללים מיוחדים לחישוב דמי הסכמה שנותנים ביטוי להשקעות שהשקיע החוכר ולזכויותיו החקלאיות בקרקע ע"י ערכי טבלה.

בחישוב דמי הסכמה מנכים מהתמורה את השקעות החוכר בקרקע בהתאם לגודל הנחלה, הגידולם והמבנים שבמשק. (אך לא פחות מסכום מסויים).

מהיתרה משלם החוכר 1/3 דמי הסכמה בתוספת מע"מ. בנוסף לכך משלם החוכר דמי הסכמה בשיעור 2% מהערך היסודי המזערי כ- 10,764 ₪. (117% x 460,000 x 2%)

לאור זאת יש חשיבות להקפיד למלא בפירוט הנחלה את כל השקעות החוכר במשק ואת גודל הנחלה והגידולים בצורה מפורטת.

ערכי הטבלה

להלן טבלת ערכים מעודכנת דמי הסכמה בעת העברת זכויות חכירה בנחלות ושטחי עבוד על פי הסכמים שיחתמו בתקופה 1.4.2000- 30.06.2000:

ערכים לצורך חישוב מחיר יסודי

מחיר יסודי מזערי לנחלה

המחיר היסודי המזערי לנחלה יהיה בסך 460,000 ₪ לנחלה.

דמי הסכמה הקבועים (מזערים) לנחלה:

דמי הסכמה הקבועים (מזעריים) לנחלה יהיו בשיעור של 2% מהסכום מהמחיר המזערי היסודי, בסך 9,200 ₪ לנחלה.

עם זאת במקרה של העברת זכויות בנחלה בסכום הנמוך מהסך של 460,000 ₪ והשמאי הממשלתי יראה כסביר סכום שהוא נמוך מן הסכום הקבוע הנ"ל, יהיו דמי ההסכמה הקבועים (מזעריים) בשיעור של 2% מהסכום שיקבע על ידי השמאי הממשלתי כסביר לאותה העברת זכויות.

הנחות ופטורים

החלטות מינהל מקרקעי ישראל קובעות סוגי חוכרים ומקרים בהם יוענק פטור מלא או חלקי מדמי הסכמה.

ההנחות השגרתיות:

1. נכה בנכות כללית בעל 80% נכות והמקבל קיצבה מבטוח לאומי זכאי לפטור עד גובה תקרת הפטור.

2. חוכר מעל גיל 65 וחוכרת מעל גיל 60 המעבירים את זכותם בנחלה זכאים ל- 50% הנחה עד גובה תקרת הפטור.

תקרת הפטור עומדת על סך כ- 50,000 ₪.

3. העברת זכות חכירה לקרוב אינה חיבת בדמי הסכמה.

קרוב מוגדר בן זוג לרבות ידוע בציבור כבן זוג, הורה או גרוש/ה במסגרת הסם גירושין, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאמץ ומאומץ ובן זוגו של אחד מאלה.

4. סיג למתן הפטור הוא שהחוכר היה בעל אותה זכות חכירה במשך ארבע שנים לפחות; הוראה זו לא תחול אם זכאותו של החוכר לפטור נוצרה בעת היותו בעל אותה זכות חכירה.

5. פטור המגיע לאחד מבני זוג ינתן גם לגבי חלקו של בן הזוג השני באותה זכות חכירה; בסעיף זה "בן זוג" לרבות ידוע/ה בציבור.

להלן רשימה חלקית של סוגי הפטורים השונים:

להלן רשימה חלקית של סוגי הפטורים השונים:

 

 

ההנחה הינה זכות שעוברת בירושה

 בע"א 480/86 עזבון המנוח אברהם פרנקל ז"ל נ' מינהל מקרקעי ישראל פורסם בפ"ד (מב) 2 621 נידונה בבית המשפט העליון השאלה האם היורשים זכאים להנחה הניתנת לקשיש במקרה בו הקשיש מכר את הזכויות במשק אך נפטר לפני העברת הזכויות.

 עובדות המקרה

 המנוח אברהם פרנקל ז"ל היה חוכר לדורות ממינהל מקרקעי ישראל של נחלה במושב בצרה. ביום 1/10/84 העביר המנוח, בהסכם בכתב, את זכויותיו בנחלה לאירית ודוד גולדרינג. בעת חתימת ההסכם כבר מלאו למנוח 65 שנים והא התגורר בבית אבות.

 
בהסכם המכר נקבע כי דמי ההסכמה ישולמו על ידי הרוכשים.

 

המנוח נפטר לפני סיום העברת הזכויות ומקבלי הזכויות בקשו להפחית מחשבון דמי ההסכמה את ההנחה הניתנת לקשיש.

 פסק הדין בבית המשפט המחוזי

 בית המשפט המחוזי דחה את התביעה וקבע כי רוכשי הזכויות אינם זכאים שתופחת מחשבון דמי ההסכמה ההנחה שניתנת לקשיש. נימוקי פסק הדין הם:

 

(1)     ההנחה מדמי ההסכמה הניתנת לפי סעיף 9 היא זכות אישית של החוכר, וכשאין חוכר שנמצא בחיים, אין היגיון ליתן את ההנחה לאחרים;

(2)     אם תינתן ההנחה, היא לא תוכל עוד לשמש ל"סידור החוכר לעת זיקנה", ונמצאת תכליתה של ההנחה מסוכלת, כשהיא ניתנת למי שלו לא נועדה;

(3)     לפי תנאי ההסכם מוטלת חובת תשלום דמי ההסכמה על רוכשי הזכויות בנחלה ושוב – לא להם נועדה ההנחה.

השופט המלומד סיכם את עמדתו בדברים הבאים:

 "אמנם הדברים לא כתובים מפורשות, אך ברור מרוחה של ההוראה הכלולה בסעיף 9 של התוספת, שאותה הנחה ניתנת לקשיש, בהנחה שהוא המשלם את דמי ההסכמה. אם בכל מקרה לא חלה חובה זו עליו, אין לדבר כלל על הנחה וזכאות זו מתבטלת מינה וביה..."

"הנחה" – היא הפחתת תשלום. אם אין תשלום אין מקום להפחתה, אחרת ימצא המינהל את עצמו מעניק את ההנחה לרוכשי המשק, שאין איש הטוען שהם זכאים להנחה זו או להנחה כלשהי".

 

פסק הדין בבית המשפט העליון

  בית המשפט העליון הפך את פסק הדין של בית המשפט המחוזי וקבע שרוכשי הזכויות זכאים לקבל את ההנחה. בית המשפט קובע שלושה עקרונות בכל הנוגע להנחה הניתנת בדמי הסכמה.

 

 

הזכות להנחה היא אישית

ביהמ"ש קובע שהזכות להנחה היא זכות אישית שניתנת לחוכר הקשיש ואם הוא נפטר לפני שגובשה הזכות היא אינה עוברת ליורשים. אך אם הוא נפטר לאחר שכבר התגבשה הזכות היא עוברת ליורשיו.

 "אני מסכים עם השופט המלומד, שההנחה נושא הערעור היא זכות אישית של בעל הנחלה. לפיכך אין ספק בדבר, שיורשיו של בעל הזכויות בנחלה לא יהיו זכאים להנחה, אם יעבירו את זכויות מורישם לאחרים לאחר פטירתו".

מועד גיבוש הזכות להנחה הוא תאריך חתימת ההסכם

החלטת המינהל לגבי חישוב דמי הסכמה בנחלות ומשקי עזר קובעת דמי הסכמה ישולמו למועד הקובע. המועד הקובע נקבע כמועד חתימת ההסכם.

 על סמך זאת קובע בית המשפט כי:

"למקרא ההחלטות אין ספק בדבר, שהמועד הקובע לגיבוש דמי ההסכמה הוא תאריך חתימת הסכם העברת הזכויות; זהו המועד בו חל החיוב לתשלום דמי ההסכמה, ובמועד זה נקבע שווי הזכויות המועברות; ממילא מתגבשת זכותו של בעל הנחלה להנחה במועד זה, ועם פטירתו עוברת הזכות ליורשיו".

 הסכמה חוזית לגבי תשלום דמי ההסכמה אינה שוללת את ההנחה

 

ביהמ"ש קובע שגם אם בהסכם קבעו הצדדים שדמי ההסכמה ישולמו על ידי הרוכשים אין זה שולל את הזכות להנחה.

 

"העובדה, שבגדר הסכם העברת הזכויות קיבלו הנעברים על  עצמם את תשלום דמי ההסכמה, אינה יכולה לפעול לטובת המינהל, אלא נהפוך הוא: יש להניח, שעובדת החיוב בדמי הסכמה מוקטנים נלקחה בחשבון בקביעת מחיר הזכויות שהועברו, וכך זכה בעל הנחלה, הוא עצמו, במועד הקובע, באותה הנחה".

סיכום

מפסק הדין עולה כי יורשים שמוכרים את הנחלה לאחר שהוריהם נפטרו אינם זכאים להנחה הניתנת לקשיש. לעומת זאת אם ההורה הקשיש חתם על חוזה המכר ונפטר לפני העברת זכויות, היורשים זכאים לקבל את ההנחה.

כמו כן גם במקרים בהם הרוכש לקח על עצמו את דמי ההסכמה הוא זכאי להנחה אם המוכר הינו קשיש.