בישיבת מועצת מקרקעי ישראל ביום 07.05.2018, הוחלט על תיקון החלטה 1504 והתקבלה החלטה 1547 "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית" ההחלטה קיבלה תוקף עם חתימת שר האוצר ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל עליה ביום 21.05.2018.

להלן הודעת דוברת רמ"י המתייחסת להחלטה 1547:

" 4. מענק כספי לישובים שישווקו לפחות 40 יחד חדשות ".
מועצת מקרקעי ישראל החליטה על הוראת שעה לתקופה של שלוש שנים זאת במטרה להגביר את השיווקים במגזר הכפרי.
הוראת השעה מבקשת להתמודד עם תופעה בה ישנה קרקעי זמינה לשיווק יחידות דיור ביישובים הכפריים , אולם קרקעות אלו אינן משווקות בשל טענת היישובים הכפריים. בדבר מחסור בתקציבי בינוי ציבורי. לפיכך, מועצת מקרקעי ישראל החליטה להעניק מענק כספי לישובים שישווקו לפחות 40 יחידות דיור חדשות , וזאת בתוך 3 שנים, כאשר המענק ליחידת דיור גדל ככל שכמות יחידות הדיור תהא גבוהה יותר. (יישובים בקו עימות בצפון הארץ ובעוטף עזה לפחות 20 יח"ד)

מענק זה יותנה בכך שלפחות במחצית מהמגרשים תהיה אפשרות לכלל הציבור לגשת למכרז, אם במכרז פומבי ואם במכרזי הרשמה והגרלה שניתן יהיה לקיים בישובי הנגב והגליל, בכפוף לועדת קבלה בישובים בהם ניתן לקיימה.
ההחלטה קובעת כי קרקע שתושב לצורך שיווקה במכרז תזכה בפיצוי. "

להלן דברי ההסבר של רמ"י להצעת ההחלטה החדשה:

" 1. בישובים כפריים קיימת תופעה לפיה קיימות יחידות מגורים בתוכניות מאושרות, אשר אינן משווקות. התופעה קיימת הן בישובים באזורי הנגב והגליל בהם ככלל ניתן לשווק את המגרשים בפטור ממכרז והן בישובים במרכז הארץ, בהם בהתאם לתיקון פקודת האגודות השיתופיות על השיווק להיעשות במכרז. הערכת משרד הבינוי והשיכון, המינהל לפיתוח הכפר היא כי רק באזורי נגב-גליל קיימות כ- 40,000 יחידות דיור בתוכניות מאושרות.
בנסיון לאתר את הכשלים המביאים לתופעה זו עלתה הטענה כי קיים צורך לתוספת, שיפוץ או שדרוג מוסדות ציבור קהילתיים אשר כיום לא קיימת אפשרות לגביה בגינם במסגרת הוצאות הפיתוח וכן צורך בשיפור ושיקום תשתיות ותיקות, כאשר בסכומים הקיימים כיום במסגרת הגביה לשדרוג תשתיות ותיקות המעוגנת בהחלטה, סה"כ התקציב אינו מאפשר מימוש מיזמים משמעותיים בשל מספר המגרשים המועט הקיים בהרחבה קהילתית.
הצעה זו באה לחבר בין צרכי הישובים בכל הקשור במוסדות ציבור ו/או שדרוג תשתיות ציבוריות והאינטרס של המדינה להגברת השיווקים בישובים הללו, בהם כאמור קיים פוטנציאל גדול.
על פי "הוראת השעה" המוצעת, ישוב יוכל ככלל להיכלל בהחלטה רק בשיווק של לפחות 40 יחידות דיור (20 יחידות דיור בקו עימות) תוך 3 שנים (מועד תוקפה של הוראה השעה), וככל וכמות יחידות דיור לשיווקתיגדל – יגדל המענק הכספי שיעמוד לרשותה של המועצה האזורית עבור היישוב.
מאחר ומדובר בתוספת מענקים משמעותית מכספי ציבור ואין מקום כי זו תוענק לקבוצה סגורה של אוכלוסייה, מוצע להתנות את המענק בכך שלפחות במחצית מהמגרשים תהיה אפשרות לכלל הציבור לגשת, אם במכרז פומבי ואם במכרז הרשמה והגרלה שניתן יהיה לקיים בישובים באזורי נגב – גליל, כאשר בישובים בהם מתקיימת ועדת קבלה, גם המכרז יהיה בכפוף לאישור ועדת קבלה.
עוד מוצע לקבוע כי קרקע שתושב לצורך שיווקה במכרז תזכה בפיצוי כספי כנהוג בהחלטה 1470 או כל החלטה שתבוא במקומה, וגם בזכות ייזום, מקום בו מושבת כל ההרחבה ואין מגרשים אשר נשמרים ללא מימוש או מגרשים המוקצים בפטור ממכרז.
הרחבות בהן נותרה יתרת מגרשים קטנה אשר יושבו במלואן, יוכלו להיכלל אף הן במסגרת הוראת השעה.
2. לשם פישוט ההחלטה, מוצע לתקן את סעיף 5 כך שאין עוד מדיניות נפרדת המתייחסת לאזורי עדיפות לאומית, והמדיניות מתייחסת לאזורי נגב – גליל או לאזורים שאינם באזורי נגב- גליל. במסגרת פישוט זה מוצע למחוק את הסעיפים המתייחסים למכרז מקדים ולשיווק מעל 115% מתקן הנחלות אשר התייחסו רק לישובים באזורי נגב וגליל אשר לא הוגדרו כאזורי עדיפות לאומית. כן מוצע למחוק את סעיף 5.3 אשר נמצא כבלתי ישים.
3. בסעיף 4 שעניינו פיתוח ושדרוג תשתיות הוצעו תיקוני נוסח בהתאם למדיניות הנוהגת וכן מוצע למחוק הוראות לשם פישוט וייעול ההליך, בין היתר מוצע למחוק את ההוראות בדבר האפשרות להעברה על ידי הרשות של מחצית בלבד מחלף היטל ההשבחה או חיוב המועצה האזורית להעברת מחצית מכספי החלף לקופת מיזם נפרדת.
4. במסגרת ההצעה מוצע אף להבהיר היחס להחלטה 1503, בהתייחס לאפשרות של ביצוע העברת זכויות, כפי שבוצע בתיקון הקודם של ההחלטה.

השפעה תקציבית:

בהתאם לאמור בסעיף 4.11.2 להחלטה בדבר גובה המענק בהתאם למספר יח"ד:

לצורך החישוב יילקח ממוצע בסך של 25 אלפי ש"ח ליחידת דיור אחת.
במהלך השנים 2015-2017 שווקו באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית בממוצע 700 יח"ד.

מאחר ומדובר בהחלטה וולונטרית לישוב, ומתוך הנחה שקיבוצים כבר אינם פועלים לעיבוי הישוב במסגרת החלטה זו ושיהיו ישובים אשר יבקשו לשמר את אפשרות עסקות הפטור לכלל מגרשי ההרחבה, מוערך כי ההחלטה תעלה את מספר יחידות הדיור, כאשר במסגרתה יכללו כ- 1,200 יח"ד בשנה.

סך העלות השנתית יעמוד על: 30,000,000=25,000*1,200
יצוין כי סכום המענק לא יגבה במסגרת הוצאות הפיתוח המאושרות אלא ישולם מתקציב הרשות על בסיס הכנסות מהקרקע המשווקת. במידה וסכום המענק יהיה גבוה מסך התקבולים בגין הקרקע שהתקבלו ברשות במסגרת הקצאות המגרשים בפטור ובמכרז, עד למועד העברת כספי המענק, אזי משרד הבינוי והשיכון ישלים את הסכום הנדרש עד לגובה המענק. "

תמריץ פשוט ויעיל לשיווק מגרשי ההרחבות

על פי הגדרת "חכירה לדורות" בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 ועל פי הנוסח הקיים של סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק, על מרבית מקרקעי ישראל החכורים לדורות לרבות קרקעות שיש למחזיקיהם הזכות להתקשר עם רשות מקרקעי ישראל בחוזי חכירה לדורות לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל - לא חל היטל השבחה, במקום זאת מעבירה הרשות חלף היטל השבחה בשיעור 12% מתשלומי דמי החכירה המהוונים, אשר באזורי עדיפות לאומית הינם מופחתים או אפסיים.

הוראות החוק דלעיל מפלות לרעה ופוגעות קשות במקורות הפיתוח, והתשתיות בעיקר באזורי עדיפות, שהינם מרבית קרקעות הישובים החקלאיים, בהם הקרקע משווקת בדמי חכירה מהוונים מופחתים (ואף אפסיים) ולכן תשלומי חלף היטל ההשבחה קטן (או מתאפס) בהתאמה.
עקב כך, ישובים חקלאים בכלל וישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית בפרט, סובלים ממחסור חמור במקורות מימון, דבר שאינו מאפשר שדרוג ופיתוח תשתיות והקמת מוסדות ציבור באותם הישובים, כך שתתאפשר קליטת מתיישבים חדשים בישובים אלו.

מציאות זו, בה ישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית אינם עומדים בנטל הוצאות פיתוח, אינה מאפשרת לאותם ישובים לקלוט מתיישבים חדשים וכך לא מתאפשר לממש פוטנציאל שיווק עשרות אלפי מגרשי מגורים באזור הפריפריה מחד גיסא וחיזוק ההתיישבות באזורים אלו מאידך גיסא.

יצוין כי, החלטת מועצת מקרקעי ישראל 888 אשר אפשרה גביית כספים מהמומלצים, הביאה במישרין, לתנופת התיישבות בישובי קו העימות בצפון, בהם הוקצו מעל 3,000 מגרשים בתקופת זמן קצרה.

לצערנו מועצת מקרקעי ישראל לא אמצה את הצעתנו שהוצגה לפניה למתן תמריץ פשוט ויעיל לשיווק מגרשי ההרחבות בדומה לתמריצי המענק הניתנים לשיווק יח"ד במרכז הארץ בדרך של "תמריץ מחיר למשתכן".

על פי הצעתנו יינתן תמריץ למועצות האזוריות עבור ישובים חקלאיים בהם חלים דמי חכירה מהוונים מופחתים, המחושב על פי שיעור חלף היטל ההשבחה (12%) המוכפל בהפרש שבין דמי החכירה המהוונים המלאים (91%) לדמי החכירה המופחתים (בהתאם להנחות האזור).

ההצעה תואמת את עקרונות "תמריץ מחיר למשתכן", על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל, מס' 1538 "דיור בר השגה ("מחיר למשתכן")", לפיה ניתן תמריץ בשווי "סכום ההנחה מערך הקרקע במכרז... כפול בשיעור של 12%."

הצעתנו תביא להגשמת עקרון הצדק החלוקתי, באמצעות תמריצים במקומות בהם כספי חלף היטל השבחה הינם קטנים או אפסיים, בדרך זו יוגדלו מקורות הפיתוח והתשתיות באזורי העדיפות.

צעד פשוט ויעיל זה יביא להסרת חסמים ולשיווק עשרות אלפי מגרשים בישובים חקלאיים באזורי עדיפות לאומית ולהגשמת מדיניות ההתיישבות של הממשלה באזורי עדיפות לאומית מחד ולהורדת רמת המחירים הגואה של הקרקעות מאידך.

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למר אריאל וייל במשרדנו בעפולה.