במסגרת התיקון בוצעו שינויים רבים, בין היתר בהסכמי הפיתוח במגזר החקלאי, אופן חישוב התשלום, והחזרת תשלומים בגין היטל השבחה.

להלן השינויים העיקרים בהחלטה:

1. בסעיף ההגדרות הוספה הגדרת "ערך המקרקעין"- שווי המקרקעין לזכויות אותן רכש היזם בצירוף שווי הזכויות שנרכשו בנוסף לזכויות המקוריות, כפי שנקבעו במועד אישור העסקה המקורית או תוספת הזכויות בהתאמה, בהתחשב בזכיות החכירה וללא הנחות אזור עדיפות לאומית וקו עימות, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961 מהמועדים הנ"ל. (הדגשה שלי - ב.מ)

2. בהסכמי פיתוח בהקצאות על פי החלטות מקרקעי ישראל 533,611,640,666,717,727-
על פי סעיף 2.4.1 להצעה, במידה והיזם לא השלים את הבנייה במועד שנקבע, יותנה מתן אורכה להשלמת הבנייה בשיעור של 51% מהפרש בין ערך המקרקעין במועד ההקצאה לבין ערך המקרקעין במועד מתן הארכה בהתייחס לאותן זכויות. כפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית ובאזורי קוי עימות ישולם 11% מהפרש הערך.

בסעיף 2.4.3 הוצע כי עם ביצוע התשלומים הנאמרים לעיל יוחלף הסכם הפיתוח בהסכם חכירה לדורות. מועד השלמת הבנייה בחוזה חכירה, ככלל, יהיה לתקופה של ארבע שנים, ולאחריה יחולו הנחיות התשלום הכולליות לעניין הארכות.

3. בהקצאת מקרקעין על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 949, 1226, 1222, 1285 יחולו ההוראות הכלליות שבהחלטה - סעיף 2.1.4 - לפיהן ינתנו ארכות אשר לא יעלו במצטבר על שנתיים מהמועד שנקבע להשלמת הבנייה ובתשלום של 6% מערך המקרקעין או 50,000 ש"ח הגבוה מביניהם לכל שנה של ארכה.

4. החזרת תשלום היטל השבחה- "אם שולם על ידי היזם היטל השבחה, הוא יוחזר לו לאחר הקצאת המקרקעין, והכל בהתאם לכללים שתקבע הנהלת הרשות".

5. רכישת זכויות נוספות במקרה של שינוי תכנוני- בסעיף 2.5.1 להצעה הוצע כי במידה שיבוצע שינוי תכנוני במקרקעין שהוקצו ללא זכויות בנייה, תנאי למתן הארכה, יהיה בתשלום של 91% עבור ההפרש השווי שהין הזכויות שנרכשו ע"י היזם בהסכם המקורי לבין הזכויות שאושרו על פי התוכנית החדשה. התשלום יהיה בנוסף לתשלום עבור הארכה. על פי האמור בדברי ההסבר סעיף זה מתייחס על הקצאת מקרקעין למטרת בנייה נמוכה עצמית ועל הקצאות מקרקעין בפטור ממכרז למטרת תעשייה ומלאכה או תיירות (לרבות אטרקציה תיירותית ומלונאות).

על התשלום הנ"ל יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית וקו עימות.

6. מועד השלמת בנייה- הוצע כי מועד השלמת הבנייה שייקבע בהסכם הפיתוח או חכירה בכל סוגי המטרות שבהחלטה יהיה 4 שנים מיום אישור העסקה. בנוסף הוחלט כי לרשות קיימת הסמכות לקבוע מראש בהסכם מועד השלמה שונה בהתאם למספר גורמים המופיעים בהצעה.

7. תשלומים במתן אורכות בהקצאה למטרת מגורים לרבות שימושים מעורבים נלווים ולמטרות תעסוקה - בסעיף 2.1.1 הוצע לתת אורכה של 4 שנים במצטבר כאשר ניתן להאריך כל שנה ושנה בתשלום יחסי של 100,000 ש"ח (כאשר התשלום הראשון לא ייפחת מ-25 אלף ש"ח ארכה לשנתיים הראשונות בתשלום של 4% מערך המקרקעין, ארכה לשנה השלישית בתשלום של 3% מערך המקרקעין, ארכה לשנה הרביעית בתשלום של 5% מערך המקרקעין.

הרשות רשאית לתת ארכה של שנה בתשלום של 2% מערך המקרקעין, אם הוכח להנחת דעתה כי ניתן להשלים את הבנייה.

8. הקצאה למטרות ציבוריות ומתקנים הנדסיים- הוצע כי הארכה תהיה עד 4 שנים, לעומת ההחלטה הקודמת בה היה שנתיים.

כמו כן, הוצע כי ניתן להאריך את הסכם הפיתוח בכל שנה תמורת 5,000 ש"ח או 1.5% מערך הקרקע ללא מע"מ.

להלן דברי ההסבר להצעת ההחלטה שהוצגו לפני חברי מועצת מקרקעי ישראל

1. " מדיניות רשות מקרקעי ישראל, כפי שמצאה את ביטויה בהחלטת מועצה 1481, הינה למנוע אגירת קרקעות בידי גורמים פרטיים ללא שהשלימו את הבניה בהתאם לתנאי הסכם הפיתוח או הסכם החכירה, וזאת באמצעות תשלום בגין ארכות וביטול הסכמים במקרים מסוימים בהם בעלי הזכויות במקרקעין לא עומדים בהתחייבויותיהם.

2. התיקון המוצע ממשיך את דרכה של החלטת מועצה 1481, תוך שהוא קובע מסגרת כללים שמאזנת בין מדיניות הרשות לפיה יש לעמוד במועד השלמת הבניה אשר נקבע בהסכם הפיתוח או הסכם החכירה לבין ה"תשלום" אותו עליו לשאת בעל הזכויות שאינו עומד בהתחייבויותיו.

להלן עיקרי התיקון:

3. התיקון המוצע קובע כי מועד השלמת הבנייה (מועד השלמת הבנייה הוא סיום בניית שלד וגג בהתאם לתצהיר מהנדס או אדריכל) שיקבע בהסכמי פיתוח או חכירה (להלן: "ההסכם") בכל סוגי מטרות הקצאות המקרקעין, יהיה 4 שנים מיום אישור העסקה (וזאת להבדיל מתקופה של 36 חודשים להשלמת הבנייה, וחישוב התקופה ממסירת מגרש בפועל או מהסרת מניעה לקבלת היתר בנייה)בסמכות הרשות לקבוע מראש בהסכם, מועד השלמת בנייה שונה, בשים לב, בין היתר, למועד מסירת המגרש, לחסמי בנייה שאינם תלויים ביזם, ולגודל ומורכבות הפרויקט  מושא העסקה.

במקרה בו המקרקעין נמסרו (בפועל) ליזם במועד בו לא נותרו לפחות 36 חודשים למועד שנקבע להשלמת הבנייה, יתווספו ליזם למועד שנקבע להשלמת הבנייה, מספר הימים הנדרשים להשלמת תקופה של 36 חודשים.

4. התיקון המוצע מחדד את מסגרת הכללים לביטול עסקה (ובתוך כך, בין היתר, הגדרת תמורה, ערך מקרקעין, התייחסות להוצאות פיתוח ששולמו לרשות המקומית ותאגיד המים, התייחסות להיטל השבחה ועוד). בנוסף, מוצע כי, במקרה בו הופר הסכם למטרת בנייה רוויה של פחות מ- 100 יחידות דיור, או הסכם למטרת בנייה נמוכה של פחות מ- 50 יחידות דיור, הרשות תהא רשאית לתת אורכות ללא הגבלה של משך התקופה, וזאת להבדיל מהמקרים האחרים).

5. התיקון המוצע קובע מסגרת תשלומים בגין ארכות, שיש בה כדי "לתמרץ" את בעל הזכויות לממש את מטרת ההקצאה ולהשלים את הבנייה במועד. במסגרת התיקון המוצע, בוצעה הבחנה בין סוגי ההקצאות, הן לעניין משך הארכה ומאפיינה, והן לעניין גובה התשלום.

כן נקבע לגבי כל העסקאות, כי:

5.1 במקרים בהם הושלמה הבנייה (כהגדרתה לעיל) בחלק מהמבנים במקרקעין, התשלום בגין ארכה, יהיה באופן יחסי רק לגבי החלק במקרקעין בו לא הושלמה הבנייה, והכל בהתאם לכללים שיקבעו על ידי הנהלת הרשות.

5.2 הרשות לא תחזיר כספים ליזם, אשר שילם בגין קבלת ארכה וסיים את הבנייה קודם סוף תקופת הארכה.

5.3 יזם שלא שילם בגין הארכה או לא השלים את הבנייה עד תום הארכות שניתנו לו, יבוטל ההסכם ויחולו הוראות סעיף 1 להחלטה.

6. במסגרת התיקון המוצע, בוצעו שינויים ביחס לסעיף שעניינו הקצאות מקרקעין על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 533, 611, 640, 666, 717, 727 (בהחלטת מועצה 1481, תחת סעיף זה היו בנוסף החלטות מועצה 949, 1226, 1222 ו-1285 אשר נמחקו מסעיף זה, היות ובהן שולם תשלום לא מופחת). לגבי עסקות מכח החלטות אלה (וההחלטות שהחליפו אותן) יחולו ההוראות האחרות שבהחלטה. בין היתר, שונה מנגנון התשלום. (הדגשה שלי - ב.מ)

7. התיקון המוצע קובע (נוכח פסק דיון - ע"א 7084/14 בר יהודה בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון בע"מ) לעניין תוספת זכויות במקרקעין בהקצאת מקרקעין ללא זכויות עתידיות, כי במקרה שבוצע שינוי תכנוני במקרקעין שהוקצו ללא זכויות עתידיות, אזי כתנאי למתן ארכה, יהיה על היזם לשלם דמי היתר בשיעור 91% עבור הפרשי השווי בין הזכויות שנרכשו ע"י היזם בהסכם המקורי ולאחריו לבין הזכויות שאושרו על פי התכנית החדשה. תשלום זה יחול בנוסף לתשלום בגין הארכה. על התשלום האמור יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית וקו עימות. אם היזם לא ירכוש את הזכויות הנוספות כאמור, יבוטל ההסכם.

8. יזם אשר חויב בתשלום היטל השבחה על ידי הוועדה המקומית עבור אותן זכויות שבגינן שילם לרשות דמי היתר בשיעור 91%, יהיה זכאי להחזר דמי היתר בגובה היטל ההשבחה ששולם על ידו, ובלבד ששיעור דמי ההיתר ששולמו בגין הזכויות הנוספות לא יפחת מ-31%. על היזם להמציא אישור על תשלום היטל השבחה שבוצע על פי שומה סופית בהתאם לדין. ההחזר יישא הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961 ממועד תשלום דמי ההיתר.

סעיף זה לא יחול על הקצאת מקרקעין למטרת בנייה נמוכה עצמית ועל הקצאות מקרקעין בפטור ממכרז למטרת תעשייה ומלאכה או תיירות (לרבות אטרקציה תיירותית ומלונאות).

9. התיקון המוצע קובע כי כללי החלטה זו יגברו על סעיף 1.7 להחלטת מועצה מספר 833, וזאת נוכח מדיניות הרשות כפי שמצאה את ביטויה בהחלטת מועצה 1481 ובהחלטה זו, לפיה ככלל, הרשות תבטל עסקאות בשל אי עמידה במועדי השלמת הבניה אשר נקבעו בהסכם עם הרשות. כמו גם מדיניות הרשות לגבות תשלום בגין ארכה בכל סוגי המכרזים.

10. התיקון המוצע קובע מקרים עליהם ההחלטה לא תחול, וזאת בשל אופיים וחריגותם. כמו כן קובע התיקון המוצע הוראות מעבר כלליות ופרטניות (מקרים בעלי מאפיינים מיוחדים).

11. נוכח המגוון הרחב של סוגי העסקאות והנסיבות בעת ההקצאה ובמהלכה, התיקון המוצע קובע כי הנהלת הרשות רשאית לקבוע מקרים )כללים ופרטניים) בהם ניתן לחרוג מכללי החלטה זו."

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.