בעניין מכירת נחלה קיים ספק אם רמ"י זכאית לדרוש דמי הסכמה עבור חלקת המגורים מאחר והחלטת מועצת מקרקעי ישראל בעניין היוון זכויות חלקת המגורים מחייבת בגביית דמי רכישה (במקום דמי הסכמה) עבור חלקת המגורים.
חישוב דמי הסכמה
בהעברת נחלה חקלאית ושטחי עיבוד נקבעו כללים מיוחדים לחישוב דמי הסכמה, אשר נותנים ביטוי להשקעות שהשקיע החוכר ולזכויותיו החקלאיות בקרקע, לפי ערכי טבלה.
בעת חישוב דמי הסכמה, מנכים מהתמורה את השקעות החוכר בקרקע בהתאם לגודל הנחלה, הגידולים והמבנים שבמשק. ( עד לסכום מסוים).
מהיתרה משלם החוכר דמי הסכמה בשיעור שליש מעליית ערך הנחלה, בתוספת מע"מ. בנוסף לכך, משלם החוכר דמי הסכמה בשיעור 2% מהערך היסודי המזערי.
לאור זאת, בעת מכירה יש חשיבות רבה להקפיד למלא בפירוט הנחלה את כל השקעות החוכר במשק ואת גודל הנחלה והגידולים בצורה מפורטת.
ערכי הטבלה
להלן טבלת ערכים מעודכנת של שיעור דמי הסכמה בעת העברת זכויות חכירה בנחלות ושטחי עיבוד, על פי הסכמים שיחתמו בתקופה שמיום 1.1.2017.
ערכים לצורך חישוב מחיר יסודי
| א. נחלה | ש"ח | |
| בעד שני דונם חלקת חצר ללא מחוברים | 54,600 | |
| בעד מבני מגורים ומשק בנחלה | 199,100 | |
|
בעד כל דונם מטע שלחין: הדרים נשרים, זיתים בהשקאה מלאה: |
עד גיל 5 שנים מעל גיל 5 שנים |
9,500 14,800 |
| סובטרופים (אבוקדו, מנגו, אפרסמון): |
עד גיל 6 שנים מעל גיל 6 שנים |
9,500 14,800 |
|
פקאן: עד גיל 5 שנים מעל גיל 5 שנים |
9,500 14,800 |
|
| בננות | 9,500 | |
| כרמי ענבים בהדליה, בהשקאה מלאה: |
עד גיל שנים מעל גיל 3 שנים |
12,700 18,000 |
| בעד כל דונם מטע בהשקאת עזר | 9,500 | |
| בעד כל דונם מטע בעל | 3,200 | |
| בעד כל דונם שלחין | 5,800 | |
| בעד כל דונם בעל | 3,200 | |
| בעד החלק ברכוש המשותף של האגודה | (המושב) | 110,100 |
|
ב. שטחי עיבוד |
||
|
בעד כל דונם מטע שלחין: הדרים, נשירים, זיתים בהשקאה מלאה: |
עד גיל 5 שנים מעל גיל 5 שנים |
9,500 14,800 |
| סובטרופים (אבוקדו, מנגו, אפרסמון): |
עד גיל 6 שנים מעל גיל 6 שנים |
9,500 14,800 |
|
פקאן: עד גיל 5 שנים מעל גיל 5 שנים |
9,500 14,800 |
|
| כרמי ענבים בהדליה, בהשקאה מלאה: |
עד גיל 3 שנים מעל גיל 3 שנים |
12,700 18,000 |
| בעד כל דונם מטע בהשקאת עזר | 9,500 | |
| בעד כל דונם מטע בעל | 2,900 | |
| בעד כל דונם שלחין | 5,800 | |
| בעד כל דונם עם השקאת עזר | 2,900 | |
| בעד כל דונם בעל | 4,800 |
מחיר יסודי מזערי לנחלה
המחיר היסודי המזערי לנחלה החל מיום 1.1.2017 יהיה בסך 614,600 ש"ח לנחלה.
דמי הסכמה הקבועים (מזערים) לנחלה:
דמי הסכמה הקבועים (מזעריים) לנחלה יהיו בשיעור של 2% מהסכום מהמחיר המזערי היסודי, בסך 12,292 ש"ח לנחלה בתוספת מע"מ .
דמי רכישה במקום דמי הסכמה במכירת חלקת המגורים עפ"י החלטה 979 (כיום 1464):
על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 979 ועדכוניה, בעת העברת הזכויות בנחלה חוכר נדרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל דמי רכישה עבור מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים במקום דמי הסכמה ולחתום על חוזה חכירה.
עד כה רמ"י לא יישמה את ההחלטה והמשיכה לגבות דמי הסכמה.
בהחלטה 1464 הוסף סעיף 5.4 על פיו ניתן יהיה להתחשבן בגין מכירת נחלה שבוצעה לאחר יום 9.6.2011.
ראו גם החלטת הנהלת רמ"י מס' 3139 מיום 17.1.2012 "נוהל להחלטה 979/1155 למושב ולקבוץ" אשר קבעה את זכות ההתחשבנות.
להלן נוסח הסעיף:
" 5.4. זכות להתחשבנות
פעולות של העברת זכויות, תוספת בניה למגורים או פיצול מגרש מנחלה שבוצעו לאחר יום 9.6.11, ובשל העיכוב ביישום החלטה זו בוצעו שלא על פי הוראותיה – ניתן לבקש בגינן התחשבנות מחדש, בהתאם לפירוט שלהלן. הבקשה לביצוע ההתחשבנות תוגש בתוך שנה מן המועד בו תודיע הרשות על הפעלתה המלאה של החלטה זו:
5.4.1. בהעברת זכויות שההסכם בין הצדדים נחתם לאחר יום 9.6.11 - יהא מעביר הזכויות רשאי לבקש ביצוע התחשבנות.
5.4.2. בתוספת בניה למגורים מעל 160 מ"ר, בגינה שולמו דמי חכירה מהוונים ולא יותר מ-375 מ"ר בכל הנחלה - יהא בעל הזכויות רשאי לבקש ביצוע התחשבנות.
5.4.3. בפיצול מגרש מנחלה, שבוצע בתמורה לתשלום מלא של דמי חכירה מהוונים, עפ"י הנחות אזור עדיפות לאומית - יהיו בעל הזכויות בנחלה ובעל הזכויות במגרש המפוצל רשאים להגיש בקשה משותפת לביצוע ההתחשבנות."
להרחבה ראו חוזרנו מס' 80/2016 "תחולת החלטות היון זכויות חלקת המגורים-ממועד אישורן כדין."
סעיף זה סותר את פסק דין שירא גרא וגולן אזרד נגד רמ"י (ת"א 22744-03-14) בו נקבע כי ניתן יהיה להיכנס למסלול להחלטה 979 (כיום החלטה 1464) ולבקש התחשבנות מחדש לגבי הסכומים ששולמו כבר מספטמבר 2008 (לשיטתנו אך יוני 2007, בכפוף להתיישנות ועד יוני 2011).
על פסק דין זה הגישה רמ"י ערעור לבית המשפט העליון.
נדגיש כי במסלול של החלטה 1464 אם שולמו בעבר דמי הסכמה עבור הנחלה, יידרש בעל הזכויות לשלם באיזורי המרכז דמי רכישה של 20% בלבד מערך חלקת המגורים במקום דמי הסכמה, ובאזורי עדיפות שיעורים נמוכים בהתאמה.
להלן שיעורי דמי הרכישה במכירת חלקת המגורים באיזורי הארץ
| מרכז הארץ | אזור עדיפות ב' | אזור עדיפות א' | יישובי קוי העימות ועוטף עזה* | |
| בגין רכישת מלוא הזכויות (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים. |
33% |
18.49% |
11.24% |
3.75%
|
|
בגין רכישת מלוא הזכויות (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים, בנחלה בה שולמו בעבר דמי הסכמה בעת העברת הזכויות- החל מ-1.1.1993. |
20%
|
11.2% |
6.81% |
2.27% |
| בגין רכישת מלוא הזכויות (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים, בנחלה בה שולמו דמי הסכמה בעת העברת הזכויות- לפני -1.1.1993. |
33% בקיזוז 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר אך לא פחות מ-20%. |
16.93% בקיזוז 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר אך לא פחות מ-11.2%. |
10.5% בקיזוז 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר אך לא פחות מ-6.81%. |
3.75% בקיזוז 80% מדמי ההסכמה ששולמו בעבר אך לא פחות מ-2.27%. |
*ביישובי קו עימות - על 375 מ"ר בלבד, ביישובי עוטף עזה - על 215 מ"ר בלבד.
לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.