מע"מ בגין תשלום עבור זכויות בחלקת המגורים:

א. רשות מקרקעי ישראל (להלן "רמ"י") הינה עוסק מורשה החייב בהוספת מע"מ לכל תשלום הנגבה על ידה בגין זכויות מקרקעין.

ב. מע"מ יחושב אך ורק על סכום שהוא שיעור משווי הקרקע ללא מע"מ.

ג. מע"מ בגין תשלומי "דמי רכישה" ישולם במועד תשלום דמי חכירה.

ד. חלק מהמע"מ המיועד לשימוש עסקי בחלקת המגורים ניתן יהיה להחזר.

ה. ניתן לקבל החזר של 1/4 או 2/3 מסכום המע"מ באם יהיה שימוש עסקי בחלקת המגורים (צימרים, פלח). על חלק זה כמובן לא ישולמו מס רכישה.

ו. על סכום המע"מ (שלא ניתן להחזר) ישולם מס רכישה.

היטל השבחה בעת מימוש זכויות תכנוניות:

סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה-תשכ"ה 1965 מגדיר מהו מימוש זכויות המחייב בהיטל השבחה.

"מימוש זכויות במקרקעין-אחת מאלה:

1. קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתתו אלמלא אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.

2. התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכניות שבעקבותיו חל היטל השבחה.

3. העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת הזכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או לא בתמורה..."

בפסק דין בלוך (3.9.2014) נקבע כי יש לראות בבני רשות בחלקת המגורים בישובים חקלאים כחוכרים לדורות החייבים בהיטל השבחה בעת מימוש זכויות תכנוניות.

חלף היטל השבחה:

חלף היטל השבחה הוא תשלום המועבר על ידי רמ"י לרשות המקומית מכוח סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965.

שיעור חלף היטל השבחה הוא 12% מסך תקבולי דמי החכירה, לא כולל מע"מ.

חלף היטל השבחה מועבר עבור תשלום לרמ"י על זכויות בהם לא חל היטל השבחה.

עמדת רמ"י היא כי על תשלומי דמי החכירה ו/או "דמי הרכישה" בהחלטה 1399 לא יועבר חלף היטל השבחה.

הסכם פשרה בעניין חלף היטל השבחה:

בהסכם פשרה מפורט בעניין חלף היטל השבחה מיום 21 באוקטובר 2012 אשר נחתם בין מדינת ישראל ובין הרשויות המקומיות נקבע בסעיף 13(א) להסכם הפשרה כי ועדת יישוב סכסוכים תדון במחלוקת עם רמ"י בעניין חלף היטל השבחה.

לאחרונה הוגש ערעור בנושא האמור, לועדת ההשגות בעניין חלף היטל השבחה, לאחר שרמ"י לא העבירה את תשלום היטל השבחה למועצה האזורית עמק יזרעאל, והיא אמורה לדון בפעם הראשונה בנושא זה.

במידה והערעור לא יתקבל, מרכז המועצות האזוריות יוכל לערער מכוח סעיף 14 להסכם פשרה, לבית המשפט המחוזי בשאלה האם מוטלת על רמ"י "חובה לשלם למועצות האזוריות תשלומי חלף היטל השבחה בגין התקבולים, שצפוי המינהל לקבל לפי החלטה 979 של מועצת מקרקעי ישראל, החלטה 1155 או כל החלטה שתבוא במקומה".

התשלום עבור זכויות תכנוניות עליהם יש להעביר חלף היטל השבחה כולל:

זכויות תכנוניות שנוצרו לפני 1.7.1976 ( 6 חודשים לפני כניסת תיקון מס' 18 לחוק התכנון והבנייה).

זכויות תכנוניות שמומשו (ולא שולם היטל השבחה בעת מימושם) במועד קבלת היתרי הבניה ו/או במועד מכירת נחלה.

עמדתנו היא שרמ"י מחויבת להעביר חלף היטל השבחה בגין חלק התשלום שלא חל ו/או יחול עליו היטל השבחה.

אישורי מיסים כתנאי למימוש זכויות בחלקת המגורים:

למימוש מלא ו/או חלקי של הזכויות בחלקת המגורים ידרשו אישורי מיסים .

לעניין אישורי מס הרכישה יש להבחין בין ארבע קבוצות עיקריות כדלקמן:

 בעלי נחלות וותיקים- נחלות אשר הוקצו בהקצאה הראשונה והמקורית מרמ"י ששילמו מס רכישה.

העברת זכויות בתמורה או ללא תמורה בנחלה- ששילמו מס רכישה.

 העברת זכויות בנחלה ללא תמורה- לא קיימות אסמכתאות לתשלום מס רכישה.

רכישת נחלות בתמורה- לא נמצאו אסמכתאות לתשלום מס רכישה.

אנו ממליצים להסדיר כבר עתה את קבלת אישורי מס הרכישה עבור הנחלה בטרם מימושה של החלטה 1399.

מס הרכישה מתבסס על קיומו של משק חקלאי, לפי סעיף 16(ב)(3) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח רכישה).

"משק חקלאי
16. (א) בתקנה זו –
"השווי הנקי" - שווי המקרקעין של משק חקלאי פחות שווי בנין המשמש למגורים;
"בנין המשמש למגורים" - לרבות שטח קרקע שעליו הוא עומד ששטחו פי שלושה משטחו הכולל של הבנין.
(ב) במכירת זכות במקרקעין לשם ייסוד משק חקלאי או קיומו ישולם מס הרכישה -
(1) על בנין המגורים על פי סעיף 9 לחוק;
(2) על חלק השווי הנקי שאינו עולה על 29 347,755 שקלים חדשים - 0.5%;
(3) על חלק השווי הנקי העולה על , 347,755 שקלים חדשים - 5%."

הסדר מס רכישה

ב-15.4.2015 התקיימה ישיבה בהשתתפות משרדנו עם הנהלת רשות המיסים בעניין הסדרת והמצאת אישורי מס הרכישה לבעלי נחלות שלא שילמו מס רכישה.

בישיבה זו רשות המיסים הציגה מתווה להסדר המיסוי בכל הנוגע לדיווח ולתשלום מס רכישה לבעלי נחלות.

מתווה רשות המיסים

על פי המתווה יום הרכישה ייקבע למועד תיקון 33 לחוק מיסוי מקרקעין (01.01.1996) בו נקבע כי זכות "בר רשות" מהווה זכות במקרקעין.

כלומר שווי ומועד העסקה ייקבע לתחילת שנת 1996.

במקרים בהם אין מידע לרשות המיסים על שווי עסקאות דומות שנעשו בשנת 1996, תכין רשות המיסים מודל אשר יחולק לשלוש קטגוריות(יקרות, זולות ובנוניות) שייתבסס על שמאיות למגרש הרחבה שערכה רמ"י בשנת 1996.

עפ"י המתווה יחויב המתיישב במס רכישה לפי השיעורים והשווי במועד המתווה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית(משרדנו פנה לרשות המיסים בבקשה להפחית את רכיב הריבית).

מיפוי הנחלות ומזעור תשלומי המס רכישה:

מסקרים שביצענו בקרב בעלי נחלות במעל שישים מושבים בכל רחבי הארץ, עולה כי ל-75% מחברי המושבים זכאות לאישורי מיסים ללא תוספת תשלום מס רכישה.

לגבי 25% מבעלי הנחלות לא מצאנו דיווח ברשויות מיסוי המקרקעין, מהסיבה הנובעת מכך שבמועד רכישתם לא חלה חובת דיווח לחוק מס שבח מקרקעין(שבח ורכישה) תשכ"ג 1963 על בר רשות בנחלה.

תשלום מס רכישה ביישום החלטה 1399:

על פי מיסוי מקרקעין יש להגיש דיווח לרשויות המס בתוך 40 יום "מיום העסקה".

תשלום עבור הקצאת זכויות נוספות ע"י רמ"י לאלו הקיימות נחשב כעסקה חדשה ויש לדווח עליה.

"יום העסקה" הוא מועד אישורה על ידי הנהלה רמ"י.

יש אפשרות שרמ"י תדרוש המצאת אישורי מיסים כתנאי למתן הזכויות בחלקת המגורים ו/או לחתימה על חוזה חכירה לדורות על פי חלקה א'.

מס רכישה לא ישולם על זכויות שקיימות כבר בנחלה.

מס רכישה ישולם רק על זכויות בניה שנוספו ממועד רכישת הנחלה.

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בתל אביב.