רקע

המושב, אשר חתום על חוזה משבצת מתחדש, יזם והגיש, בשנת 1992, תכנית מתאר שנועדה לאפשר הקמתו של פרויקט הרחבה לבני המושב.

בשנת 1995 החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבניה שלא לאשר תכנית זו, עקב קרבה יתירה לנתב"ג.

בשנת 1998, בעקבות פסק הדין שניתן בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות ("בג"ץ שיח חדש"), בוטלו מס' החלטות של מועצת מקרקעי ישראל וביניהן, החלטה 737, אשר עסקה בתנאי ההרחבות למגורים ביישובים חקלאיים.

ביום 2.9.2003 קבעה מועצת מקרקעי ישראל (בעקבות הנחיית ביהמ"ש העליון) הוראות מעבר לגבי יישום עסקאות לפי החלטה 737 (שבוטלה). בנוסף, קיבלה המועצה החלטה חדשה מס' 959, אשר צמצמה באופן משמעותי את הזכויות שניתנו במסגרת החלטה 737.

בשנת 2004 אושרה תכנית מתאר, אשר נועדה לאפשר הקמתה של שכונת הרחבה, בצמוד לשטחי המגורים במושב, ובהתאם לכללים שנקבעו בהחלטה 959.

לאחר אישורה של התכנית פעל המושב לביצוע התכנית ולשיווק מגרשי ההרחבה.

בשנת 2010 פנה המושב לרמ"י בבקשה לקבלת פיצוי בגין גריעת שטח ההרחבה משטחי הסכם המשבצת שלו. לטענת המושב, הוא זכאי לקבלת פיצויים מכוח סעיף 21 להסכם המשבצת שבינו לבין רמ"י, הקובע כי בעת שינוי יעוד המקרקעין הוא יהיה זכאי לפנות לוועדת הפיצויים לקבלת פיצויים בגין גריעת השטח.

לטענת המושב, יש להבחין בין התכנית המקורית, שיוזמה והוגשה על ידו בשנת 1992 ובין התכנית שאושרה לבסוף בשנת 2004, אשר יוזמיה היו הוועדה המקומית וראש המועצה האזורית עמק לוד.

יצוין כי, ביום 21.10.2012 דחה ביהמ"ש העליון טענה דומה, שנדונה במסגרת ערעור שהוגש על ידי קיבוץ מגל (ע"א 7434/10 קיבוץ מגל נ' מינהל מקרקעי ישראל). ביהמ"ש העליון קבע , בין היתר, כי שינוי היעוד נעשה ביוזמתו של קיבוץ מגל (לא נכפה עליו), ולכן לא קמה לקיבוץ זכות לקבלת פיצויים בגין אובדן השקעותיו במקרקעין.

לטענת המושב, יש לאבחן את תביעתו מפרשת מגל, שכן, במקרה דנן, יוזמי התכנית (בפועל) היו הוועדה המקומית וראש המועצה. בנוסף, טען המושב כי, בניגוד לפרשת מגל, שם הוקצו המגרשים לבני המקום, כאן הוקצו מרבית המגרשים לצדדים שלישיים, לאור חוסר הביקוש.

המושב אף טען כי לא רק שלא צמחה לו תועלת או רווח מאישור תכנית ההרחבה, אלא שזו אף העמיסה על תשתיות המושב וגרמה לו לעלויות נוספות (כגון: הוצאות פרסום ושיווק, אשר נדרשו לאור אי-האטרקטיביות של שכונת ההרחבה).

מנגד, טענה רמ"י כי, בשל הנסיבות הדומות, יש להחיל את הלכת מגל על המקרה דנן.

לטענתה, המושב אינו יכול להסתתר מאחורי סעיף 61א(ב) לחוק התכנון והבניה, אשר הרחיב את הזכות ליזום תכנית מתאר גם למי שיש לו עניין בקרקע. המושב הוא מי שמבחינה מהותית יזם את התכנית והוא היה הכוח המניע שפעל לאישורה.

לטענת רמ"י, גם החלטה 959, למרות העובדה כי צמצמה את היקף ההטבות (לעומת החלטה 737), מגלמת הטבה משמעותית – האפשרות להעביר לרמ"י רשימה של מומלצים, אשר להם יוחכרו מגרשי הרחבה בפטור ממכרז.

פסיקת ביהמ"ש

ביהמ"ש מתחם את המחלוקת לשתי סוגיות עיקריות:

האם תכנית ההרחבה נכפתה על המושב – ולפיכך מזכה אותו בפיצויים בגין גריעת שטחי המשבצת?

האם תכנית ההרחבה לא הצמיחה למושב כל רווח או תועלת – ולפיכך מזכה אותו בפיצויים בגין גריעת שטחי המשבצת?

ביהמ"ש מפנה להלכה שקבע ביהמ"ש העליון בפרשת מגל, לפיה, סעיף 21 להסכם המשבצת (המזכה את אוגדת המושב בפיצויים בעד זכויותיה והשקעותיה בקרקע בעת סיום השכירות), חל רק אם שינוי היעוד נכפה על האגודה:

"ניתן אפוא לקבוע כי על פי הלכת מגל , זכאותו של המושב לתביעת פיצויים מהמינהל מכוח סעיף 21(ג) בהסכם משבצת שנחתם בינו לבין המינהל בגין שינוי יעוד של קרקע שהושבה למינהל מותנית בכך ששינוי היעוד נכפה על המושב. מאידך, תכנית הרחבה שהמושב יזם אותה או היה שותף פעיל ומרכזי בביצועה – אינה מקימה לו זכאות לפיצויים, שכן במקרה כזה שינוי היעוד לא נכפה על המושב". (הדגשה במקור)

במקרה דנן, קובע ביהמ"ש כי המושב פעל כגורם עיקרי לשם קידומה של תכנית ההרחבה מול הרשויות השונות ומול אנשי מקצוע, הוא זה שטיפל בהליך הקצאת המגרשים למומלצים ע"פ החלטה 959 ואף היה אחראי על ביצוע עבודות הפיתוח של ההרחבה.

"שאלת ה"ייזום" אינה השאלה העיקרית, וגם מי שאיננו "יזם" כהגדרת מונח זה בחוק התכנון והבניה – אינו בהכרח זכאי לתבוע פיצויים על פי הלכת מגל.

במקרה דנן, כפי שכבר קבעתי לעיל – תכנית ההרחבה לא נכפתה על המושב. ההפך הוא הנכון: המושב היה גורם דומיננטי ועיקרי בייזום התכנית והוצאתה מהכוח אל הפועל, לכל אורך הדרך." (הדגשה במקור).

לגבי הסוגיה השנייה, פונה ביהמ"ש לפס"ד מגל, שם נקבע, לעניין ההטבה הגלומה בהחלטה 959:

"אומנם, היקף ההטבה עבור היישוב החקלאי הטמונה במתווה החלטה 959 הוא מוגבל ביחס להיקף ההטבה שהיה גלום בהחלטה 737, שלא עמדה בביקורת שיפוטית. בצד האמור, גם במתווה הנוכחי גלומה הטבה עבור היישוב החקלאי שאין להקל בה ראש, והיא האפשרות להעביר למינהל רשימת מומלצים של האגודה שלהם יוחכרו המגרשים בפטור ממכרז." (הדגשה במקור).

ביהמ"ש אף דוחה את טענת המושב לפיה, הוא לא נהנה מההטבה האמורה, שכן רוב מגרשי ההרחבה לא הוקצו לבני המקום – אלא למומלצים חיצוניים:

"דין טענה זו להידחות עצם העובדה שהמושב בחר את המומלצים בעצמו, באמצעות ועדת קבלה, מהווה מימוש של ההטבה שניתנה לו – ומראה את החשיבות הרבה שראה בהטבה זו."

לאור קביעותיו, דוחה ביהמ"ש את התביעה בשלמותה.

להערכתנו, טרם נאמרה המילה האחרונה בעניין זכותה של אגודת ישוב חקלאי לקבלת פיצוי מלא בגין שטח הנגרע ממשבצת הנחלות לטובת מגרשי הרחבה, אשר בגינם משלמים מחיר מלא.

לחיזוק עמדתנו יצוין כי, גם בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, החל מהחלטה 1180 (מיום 10.5.2009) וגם כיום בהחלטה 1315 (מיום 12.2.2014), נקבע פיצוי לפי אזורי עדיפות לכל מגרש שנגרע משטחי המשבצת הנחלות.

הפיצוי נועד לשדרוג תשתיות קיימות בשכונות הוותיקות וגודלו עפ"י הסכום דלהלן כשהוא צמוד למדד תשומות הבניה ליום 1.1.2009:

                                                    ש"ח לכל מגרש

איזור עדיפות א וקו עימות                           15,000

איזור עדיפות ב'                                     10,000

איזורים שאינם מוגדרים כאזורי עדיפות            3,000

שעור עליית מדד תשומות הבניה ליום 8.2.2015 – 13.614%.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.