א. כללי

למהפכת הקרקעות החברתית שהתווה בג"ץ הקרקעות סייעו עובדות דמיוניות על הטבות מופלגות להם זוכים החקלאים בהפשרת קרקעות.

בהתייחסו להטבות בכל אחת מדרכי שינוי הייעוד שגה בג"ץ הן באימוץ נתונים דמיוניים על הטבות מופלגות להן זוכים החקלאים והן בחוסר התייחסותו למנגנוני התשלומים שהמדינה גובה לרבות היטל ההשבחה המהווה 50% משינוי הייעוד. למרות שהבג"ץ עצמו מביא את היטל ההשבחה כמנגנון המבוסס על שיקולים של צדק חברתי (סעיף 39 לבג"ץ).

יפים דבריו של הבג"ץ בהקשר זה בהתייחסו להחלטה 727 (סעיף 50) בהם הוא מודה כי "אין בידינו נתונים מדויקים לגבי שיעור הפיצויים הכולל הצפוי בעקבות ההחלטה" ולאחר מכן "בכל מקרה מדובר על סכומי עתק".

להלן שגיאות הבג"ץ בנתחו את הטבות החקלאים לפי הסדר שהוא עצמו התייחס אליהן בפסק הדין:

ב. החלטה 727

שגיאה מס' 1- שווי דונם נטו לאחר שינוי ייעוד במרכז הארץ אינו 400-200 אלף דולר אלא מחצית מהסכום קרי 200-100 אלף דולר.

שגיאה מס' 2- יחס בין דונם לאחר שינוי ייעוד לקרקע חקלאית הינו 2:1 ולא 1:1 כפי שמחשבו בג"ץ, קרי מכל 2 דונם חקלאיים נוצר דונם אחד לאחר שינוי ייעוד.

שגיאה מס' 3- הפיצוי לחקלאי אינו נגזר מ-100% משווי הקרקע לאחר שינוי ייעוד אלא מ- 91% משוויה. כך כתוב במפורש בהחלטה 727.

שגיאה מס' 4- בג"ץ אינו מתייחס לדרישה מצד הסוכנות היהודית כצד לחוזה ההתיישבות הדורשת כ- 8 אחוזים משווי הקרקע בייעודה החדש. דרישה המקטינה הפיצוי הניתן לחקלאי.

הרהורים והארות

1. האם בג"ץ היה משנה החלטתו אם היה חוקר ובודק את אגדת ההתעשרות ומוצא כי בסה"כ מקבל חקלאי במרכז הארץ סכום הנע בין 10-20 אלף דולר נטו לדונם?

2. איך החלטתו של הבג"ץ מתיישבת עם העובדה שסכום הפיצויים על הפקעת קרקע חקלאית לנתב"ג מוערך ב15 אלף דולר לדונם, קרוב מאוד לסכומי ההטבה ע"פ החלטה 727 טרם ביטולה?

3. האם המציאות הכלכלית הקשה בה מצוי שוק הנדל"ן והנתונים האמיתיים על ההטבות להם זוכים החקלאים לא מהווים שיקול שאמור היה להנחות את בג"ץ טרם החלטתו על מהפכת הקרקעות החברתית.

4. האם הסיכוי הסביר כי מהפכה זו תשתק את שוק הנדל"ן לשנים רבות מאחר והפיצוי שהיא מציעה לחקלאי נמוך לא הייתה צריכה להוות שיקול לקבלת החלטה שונה?

5. לא ברור מדוע מצא בג"ץ להקפיא הקרקעות מזה כשנה באזורי עדיפות שם מוסכם על כולם כי לא ניתנים הטבות מופלגות בשינויי הייעוד. שאלה זו מתחדדת לאור פסיקתו של הבג"ץ בעניין ההרחבות ביישובי קווי העימות (737) אותם שיחרר. מדוע, אם כך, לא שיחרר הבג"ץ את פעילות הנדל"ן האחרת בקווי העימות ומדוע לא עשה כך ביחס לאיזורי עדיפות לאומית א'?

6. מדוע לא טרח הבג"ץ להתייחס להטבה הגדולה מזו של החקלאים לה זוכרים חוכרים עירוניים בעת שינוי ייעוד הזוכים בנוסף לפטור ממכרז לרכוש את הקרקע בייעודה החדש בתשלום של 51% מעליית ערכם.

7. מדוע לא טרח הבג"ץ להתייחס בדיונו על צדק חלוקתי לפער בין אזורי הארץ השונים ביחס להיטל ההשבחה המגיע לסכומים גבוהים מאד במרכז הארץ לעומת הסכומים הזעומים באזורי העדיפות המרוחקים.

ג. החלטה 737

שגיאה מס' 5 - שיעור ההטבה בהרחבות במושבים ובקיבוצים במרבית המקרים במרכז הארץ הנו עשרות אלפי שקלים ולא מאות אלפי שקלים כפי שבג"ץ סובר בטעות. שיעור זה מצטמצם בהרבה אם לוקחים בחשבון:

1. העובדה כי האגודה מבצעת בעצמה את כל הליך הפרוייקט ובמרבית המושבים מבצעת הליך של פינוי בינוי שהוא לבדו עשוי היה לזכות את האגודה בשיעור דמי חכירה מופחתים בהרבה (ראו מכרזי המנהל לפינוי ובינוי).

2. מינהל מקרקעי ישראל מגביל את האגודות בהוצאות פיתוח ותשתית הנמוכות בהרבה מעלותם בפועל. הפרשים אלו מקטינים את הטבות החקלאים.

3. שווי הקרקע החקלאית אינו מופחת בחישוב דמי החכירה אותו משלם החוכר.

4. ע"פ חוק התכנון והבנייה זכאים בנים של בעלי זכויות במקרקעין לפטור מהיטל השבחה לבנייה עד 160 מטר מרובע.

הטבה זו החלה אוניברסלית על כל אזרחי המדינה אינה נלקחת בחשבון הבג"ץ.

שגיאה מס' 6 - ציטוט: "למגזר העירוני אין הסדר מקביל המאפשר מציאת דיור לבני היישוב בנושא ההרחבה" (סעיף 53 לבג"ץ)

הבג"ץ טועה מאחר והחלטה מס' 402 של מועצת מקרקעי ישראל מעניקה לחוכרי קרקע חקלאית במגזר העירוני הטבות העולות על אלו של המגזר החקלאי. ראו לצורך כך הוראת אגף שיווק וכלכלה מס' 340 של מינהל מקרקעי ישראל העוסקת בשינוי ייעוד של קרקע חקלאית למגורים במגזר העירוני.

הרהורים והארות

1. גם בהתייחסו להחלטה 737 לא טרח הבג"ץ להתייחס לדרישות הסוכנות היהודית ל8% משינוי הייעוד ולעיוותי היטל ההשבחה.

2. באם היה הבג"ץ בוחן את סוגיית היטל ההשבחה היה מוצא כי המדינה שהיא הנהנת העיקרית ממרבית סכומי ההשבחה בוחרת להעביר 10% מתקבוליה בלבד לרשות המקומית ולא 50% כפי שהחוק קובע.

פער עצום זה מוטל בסופו של דבר על האגודות והחקלאים ומקטין את התמורה לה זוכה חוכר הקרקע החקלאית עם שינוי ייעודה.

ד. החלטה 717

שגיאה מס' 7 - שגיאה מתמטית תמוהה. הבג"ץ קובע כי במסגרת החלטה 717 מדובר בהנחה של 49%. כל בעל ידע בסיסי בקרקעות יודע כי תשלום דמי חכירה מהוונים לדורות הוא בשיעור של 91% (ערך מהוון של תשלום של 5% משווי הקרקע לשנה, ל49 שנים מהוון ב 5% ריבית לשנה). אם כך הפער המיידי הוא 40% (91%-51%).

אולם כאן לא מסתיים החשבון, יש להפחית ממנו:

א. היטל השבחה- הנע בין 5% ל- 50% מההשבחה.

ב. דמי הסכמה לסוכנות- 8% משווי הקרקע.

ג. שווייה של הקרקע החקלאית כיוון שדמי החכירה משולמים על מלא ערך הזכויות החדשות ולא על ההשבחה בלבד כפי שמקובל במגזר העירוני.

שגיאה מס' 8 - "אין לכך הקבלה במגזר העירוני" (סעיף 54 לבג"ץ). בג"ץ לא מתייחס להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 402 המעניקה לבעל זכויות במגזר העירוני אפשרות לבצע שינוי ייעוד וניצול בתשלום של 51% בלבד. שיעור הנובע ממהות הזכויות בקרקע. לאחרונה תוקנה החלטה זו להחלטה 933 הקובעת כי החל מ8 באוק' 2002 יוקטן התשלום ל31% בלבד.

הרהורים והארות

1. האם ייתכן ובג"ץ לא מכיר את כללי שינוי הייעוד במגזר העירוני (החלטה 402) המעניקים הטבות העולות על אלו הניתנות לחקלאים?

2. באותו עניין קובעת החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל פטור ממכרז לחוכר קרקע עירוני בבואו לבצע שינוי ייעוד. האם אין מקום להחיל הוראה זו גם על חוכר קרקע חקלאית?

3. בחוזה החכירה עם הקיבוצים והמושבים השיתופיים מופיע סעיף המאפשר הקמת מפעלים לתעסוקה. מדוע יופלו הקיבוצים לעומת חוכרים עירוניים לעניין הפטור ממכרז ולעניין שיעור דמי החכירה בעת שינוי הייעוד.

ה. סיכום השאלות, ההארות וההירהורים

האם ייתכן שהבג"ץ היה עוצר את מהפכת הקרקעות החברתית אם היה:

1. לומד לעומק את מנגנוני תשלומי החובה על כל רכיביהם.

2. לומד לעומק את מנגנוני שינוי הייעוד במגזר העירוני.

3. מבקש לאמת את הנתונים הדימיוניים והמגמתיים שהוצגו לפניו אודות סכומי העתק בהם מתעשרים החקלאים.

סמוך ובטוח כי לשאלות אלא לא יינתנו פתרונות בטווח הקצר אולם את המחיר כבר משלמים אזרחי המדינה ובעיקר אלו שלשמם כוונה מהפכת הקרקעות החברתית, מחיר זה משולם מהמועד שבו הקפיא הבג"ץ את החלטות מועצת מקרקעי ישראל- 15 לאוגוסט 2001.