מינהל מקרקעי ישראל (להלן ממ"י) גובה תשלום דמי הסכמה כתנאי להסכמתו למכירת הזכויות בנחלות חקלאיות. דמי ההסכמה מחושבים בשיעור של "שליש מעליית ערך הקרקע" ובתוספת סכום קבוע ומע"מ.

בחישוב עליית ערך הקרקע לא מפחית ממ"י מתמורת הנחלה את עלות רכישתה וגם את עלות ההשקעות בנחלה, אלא את אחד מהשניים לפי הגבוה מבניהם ולא את שניהם כפי שההיגיון הכלכלי דורש וכפי שמקובל במס שבח ואף כפי שמקובל בממ"י בחישוב דמי הסכמה במגזר העירוני.

בנוסף, בחישוב עלות ההשקעות שהשקיע החוכר בנחלה, ממ"י מביא בחשבון ערכים קבועים ולא ריאליים ללא אפשרות לאמוד את עלות ההשקעות האמיתית.

במצב דברים זה מדובר בעיוות מס מהותי ומכביד שאין שני לו בכל הקשור למיסי המקרקעין.

כללי

ע"פ פרשנות ממ"י דמי ההסכמה מחושבים (במקרים הרגילים) לפי 11,112 ₪ בתוספת 33% מההפרש בין תמורת הנחלה להשקעות בנחלה או לעלות הרכישה לפי הגבוה, בתוספת מע"מ. פרשנות זו לוקה בעיוותים רבים אשר מביאים את מוכרי הנחלות לשלם דמי הסכמה כפולים מעבר לעליית הערך הריאלית.

השקעות בנחלה המהוות את המחיר יסודי אשר מוגדר בהחלטה מס' 534 של מועצת מקרקעי ישראל כ-מחיר של נחלה או של שטחי עיבוד לפי השימוש בהם:

1. המבנים שנבנו בנחלה - לפי שומת שמאי ממ"י

2. הרכוש המשותף באגודה לפי סכום קבוע בסך 96,000 ₪.

3. פיתוח חצר לפי סכום קבוע בסך 50,000 ₪.

4. שטחי העיבוד בהתאם לסוג העיבוד לפי סכום קבוע לדוגמא - 5,500 ₪ לדונם שלחין.

ברור כי עבור חלק משווי הנחלה המשקף את הזכויות באגודה אין כל מקום לגזור דמי הסכמה לממ"י.

העיוות מתקיים בקביעת סכומים נורמטיביים אשר אין כל ספק שהם נמוכים מאוד וברוב המוחלט של המקרים אף אינם משקפים את שווי הזכויות הריאלי.

עיוות נוסף נוצר כאשר ממ"י אינו מתחשב בחלק השווי של הנחלה המיוחס למאפייני האוכלוסיה, למוניטין היישוב, להון האנושי ולאוכלוסיה המרכיבה אותו ואשר לממ"י אין כל נגיעה אליהם ואין כל הצדקה לגבות דמי הסכמה מנתונים שאין לממ"י קשר אליהם.

בעניין זה קבע השמאי הממשלתי:

"אין לחשב חלק יחסי ברכוש המשותף של המושב (כסף מזומן בקופת המושב, מיזם חקלאי משותף, מיזמים כלכליים אחרי, מבני ציבור וכיוצא באלה). זאת על אף שמרכיבים אלה יכולים להיות משמעותיים בהשפעתם של שווי השוק של הזכויות בנחלה.

על פי החלטת מועצה 534 מנכה ממ"י משווי הנחלה סכום כספי אחיד בגין מרכיב זה המתעדכן מעת לעת (במועד עריכת כללים אלה בסך 80,000 ₪). (כיום 96,000 ₪ - ב.מ) "

כאשר השקעות החוכר בנחלה גבוהות מעלות רכישתה אזי על פי פרשנות ממ"י דמי ההסכמה מחושבים על ההפרש בין תמורת הנחלה להשקעות החוכר בנחלה, (עפ"י מחירים נורמטיביים נמוכים ולא ריאלים כאמור לעיל) מבלי להפחית בפועל את עלות רכישת הנחלה. פרשנות זו מנוגדת להיגיון ולמיסוי הרווח הכלכלי האמיתי.

יש לשים לב כי בגין הסכום בו נרכשה הנחלה בעבר גבה כבר ממ"י דמי הסכמה בעבר ולמרות זאת מדידת עליית ערך הקרקע במכירה עתידית לא תתחשב בסכום הרכישה . בכך גובה ממ"י דמי הסכמה כפולים פעם אחר פעם.

דוגמא: ש"ח

נחלה נרכשה במיליון ₪ (ושולמו דמי הסכמה עבור מחיר זה).

החוכר בנה מבנה ב - 700,000

החוכר מכר את הנחלה ב - 2,000,000

דמי ההסכמה לפי עמדת ממ"י 333,333

העיוות – כל הרווח וסכום נוסף מעליו מועבר לממ"י.

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 קובעת כי דמי הסכמה הינם חלקו של ממ"י ברווח שמקבל החוכר כתוצאה מעליית ערך הקרקע.

" "דמי הסכמה" – חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע ".

" "עליית ערך הקרקע" – השיעור שבו עולה ערך הקרקע בעת העברת זכות החכירה על ערך הקרקע בעת רכישתה ".

כך גם סעיף 8 להחלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל קובע:

"המועצה תקבע מידי פעם בכללים שיעור דמי הסכמה שיגבו מחוכר שזכה ברווח בעקבות העברת זכות החכירה שלו לאחר."

החלטת מועצת מקרקעי ישראל 534 מגדירה:

"עליית ערך הקרקע" - השיעור שבו עולה ערך הקרקע בעת העברת זכות החכירה על ערך הקרקע בעת רכישתה כאמור בסעיף 4 בפרק ב' ."

סעיף 3 קובע:

"חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע"

גבית דמי הסכמה בעלמא קרי שלא על עליית ערך הקרקע מהווה התעשרות שלא כדין.

יתירה מכך כאשר מדובר בנכס במגזר העירוני מנכה ממ"י בחישוב דמי ההסכמה הן את דמי הרכישה והן את עלות בנית המחוברים כך שהחוכר משלם דמי ההסכמה רק בגין עלית ערך הקרקע ממועד הקניה עד מועד המכירה.

נדגיש כי העיקרון של מיסוי הרווח הכלכלי האמיתי של המוכר הוא אבן יסוד המהווה בסיס איתן בכל דיני המס לרבות מס הכנסה, מס רווחי הון, מס שבח מקרקעין ומע"מ.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.