כללי

אנו שמחים לבשר לכם כי ביום 21.2.2007 ניתן פסק הדין (חלקי) בתביעת הרשויות המקומיות נגד מינהל מקרקעי ישראל. לפס"ד השלכות מרחיקות לכת בין היתר ביחס למימון תשתיות במועצות האזוריות, במושבים ובקיבוצים שבהם.

צוות ממשרדנו בראשות רו"ח דוד רותם ורו"ח רמי בראל מלווה את התביעה בתקופה בת מעל שבע שנים.

התביעה עסקה ביישום הבלתי נכון והבלתי צודק של ההסכם שבין הרשויות המקומיות לבין מינהל מקרקעי ישראל שנכרת ב- 1973, אשר אומץ בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בשנת 1981. ההסכם קבע, כי על המינהל לשלם לרשויות - במקום היטל השבחה - על השבחת קרקעות שלא שווקו במועד שינוי הייעוד, חלף היטל השבחה מתקבולים מסוימים שהמינהל מקבל עבור שיווק קרקעותיו. המינהל פירש את ההסכם בצמצום, לפי ראות עיניו , תוך יישום מדיניות קלוקלת שפגעה קשות ברשויות המקומיות, ומנעה מהם במשך שנים ארוכות את מה שההסכם העניק להן.

נדרשנו לשנים של מחקר משפטי עובדתי וחשבונאי כאחד, תוך השקעת משאבי מיחשוב וכוח אדם, כדי לגלות את העיוותים העצומים שיצר המינהל ואת דרכי פעולתו ביחס לכל רשות ורשות. את התוצאה רואים אנו בפסק הדין שניתן על ידי כב' השופטת רות רונן בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

פסק הדין מתקן - ולו במקצת - עוול היסטורי שנגרם בשל כך שהמינהל היה פטור מתשלום של היטל השבחה של 50% בניגוד לכל יזם אחר , חויב בתשלום של 10% רק מחלק מתקבוליו, בקרקע עירונית, וגם את החיוב הזה עשה בצמצום.

השופטת רונן, מתחה ביקורת על התנהלות המינהל ופירטה אחת לאחת את התקבולים שמהם היה על המינהל להעביר חלף היטל השבחה והורתה למינהל לשלם את הסכומים המתחייבים בתוספת ריבית והצמדה. פסק הדין משתרע על למעלה מ-100 עמודים. ונביא להלן את סיכום תוצאותיו, כפי שנמסרו לנו על ידי עורכי הדין, חיים פרוכטר, עופר גראור וענבל בן ארי, ממשרד אטיאס פרוכטר ושות', אשר ריכזו את הטיפול המשפטי בתביעות במשך תקופה בת מעל שבע שנים!

תוצאות פסק הדין

אלה התקבולים שמהם היה חייב המינהל להעביר לרשויות המקומיות חלף היטל השבחה , ויהיה עליו לעשות כן גם בעתיד, אף שעד כה נמנע מכך:

• מרכיב המע"מ שגבה המינהל מלקוחותיו.

• "דמי היתר" ו"דמי היתר מהוונים", ותקבולים הנובעים מעסקאות שבוצעו מכוח החלטות 441, 533, 611, 612, 666, ו-717 של מועצת מקרקעי ישראל.

• באשר לדמי היתר, הוסיף וקבע בית המשפט, כי על המינהל להעביר לרשויות המקומיות 50% (ולא 10%) מדמי היתר שגבה מחוכרים אחרי חתימת חוזה החכירה.

• תקבולים בעסקאות ב"קרקע עירונית" כאשר מונח זה יפורש בהתאם להגדרה הפונקציונאלית, - כלומר כל שימוש שאינו חקלאי לרבות בנחלות. – הפירוש המעשי של אמירה זו הוא שהמינהל חייב לשלם חלף היטל השבחה על דמי החכירה השוטפים בגין הנחלות ועל דמי הסכמה שנגבו בעת העברת הזכויות בנחלות.

• עסקאות אחרות בהן התמורה משולמת למינהל בשווה כסף (כגון עסקאות פינוי בינוי, עסקאות BOT, מכרזי מקב"ת וכד'). – כולל בגין השווי של "כביש 6".

• כל התקבולים שהמינהל מקבל עבור מחצבות.

• הרכיב המבונה במכר דירות עמידר שבבעלותו, מכר דירות רשות הפיתוח, מכר נכסי הדיור הממשלתי וכד'.

• תקבולים בגין עסקאות עם משרדי ממשלה או יחידות סמך, כאשר נעשה במקרקעין שימוש מסחרי.

• תקבולים בגין מכירת קרקע למשרדי ממשלה בגין קרקעות קק"ל ורשות הפיתוח.

• תקבולים כתוצאה ממכירת מקרקעין בתהליכי תיאגוד והפרטה.

  עסקאות קומבינציה.

• עסקאות חליפין.

תקבולים שהמינהל לא חייב להעביר בגינם חלף היטל השבחה :

• מרכיב ההנחות שניתנות על ידי המינהל כחלק ממדיניותו, (אולם ההנחות צריכות לחול בצורה שווה על כל רכיבי המחיר).

• אין חובת תשלום בטרם התקבל התקבול בפועל על ידי המינהל.

• המינהל איננו חייב לשלם חלף היטל השבחה בגין עסקאות במקרקעי ישראל עם משרדי ממשלה. עם זאת, חלה חובת תשלום על עסקאות על משרדי ממשלה שבוצעו על ידי קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח.

לבסוף נקבע:

1. כי ההתחשבנות הכספית תבוצע לגבי עסקאות שנערכו החל משבע שנים לפני שהוגשה כל תביעה.

2. לכל תשלומי הקרן יתווספו הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק הרשויות המקומיות. (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"מ – 1980, בהיות חלף היטל ההשבחה תשלום על פי חוק.

סיכום

במשך עשרות שנים נמנע מינהל מקרקעי ישראל להעביר עפ"י חוק את מלוא כספי חלף היטל ההשבחה לרשויות המקומיות ובמיוחד למועצות האזוריות.

חוסר בכספים אלו אשר נועדו בין השאר לתשתיות ולמבני ציבור במושבים ובקיבוצים פגעו קשות ברשויות המקומיות ומסביר חלק מהסיבות למצב הכספי הקשה של הרשויות המקומיות.

פס"ד של כבוד השופטת רות רונן מתקן עיוות כלכלי היסטורי בו היו נתונות הרשויות המקומיות.

את פסק הדין במלואו ניתן לראות באתר האינטרנט של משרד אטיאס פרוכטר ושות' www.aflaw.co.il כמו כן נשמח להעבירו אליכם בדואר אלקטרוני על פי בקשתכם.

לפרטים ולהבהרות ניתן לפנות לרו"ח דוד רותם או לרו"ח רמי בראל במשרדנו בתל אביב.