גרסת הדפסה
מושבים מספר: 005-2018

הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה-נוהל חדש

ביום 31.12.2017 פורסם נוהל 90.01 "הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה, ללא תמורה, ובתמורה בנכסים ששטחם אינו עולה על דונם". הנוהל מתייחס להחלטות מועצת מקרקעי ישראל 1521, 1520, 1518, 1054.


החלטה 1520 "העברת בעלות במקרקעי ישראל" כמו גם קודמיה ממשיכה להפלות לרעה את המגזר החקלאי ולהעניק הטבות בשווי עשרות מילארדי שקלים למגרשים במגזר העירוני.
להרחבה ראו חוזרנו מס' 71/2017 "העברת בעלות במקרקעי ישראל-עדכון החלטה".

 

להלן עיקרי הנוהל (חלק מההדגשות שלי - ב.מ)

"
1.1 מטרת הנוהל - הגדרת תהליך אחיד וסדור לביצוע הקניית בעלות או שדרוג חכירה בנכסים ששטחם אינו עולה על דונם.
1.2 הנוהל מפרט את תהליך הטיפול בבקשה להקניית הבעלות, משלב הגשת הבקשה ועד רישום הבעלות בלשכת הרישום.
1.3 הנוהל מפרט את הסוגים השונים של נכסי המקרקעין שהוחכרו על פי חוזה חכירה מהוון מול רמ"י וזכאים להקניית העבודה וסמכויות אישור התחשיבים הכספיים וחתימה על מסמכים נלווים שבתהליך העבודה. (נספח 6 .)
1.4 הקניית הבעלות משמעותה המרת זכות "חכירה" בזכות "בעלות". במקרים בהם לא ניתן להקנות בעלות תשודרג החכירה לזכות חכירה עדיפה הנקראת "שדרוג חכירה".
1.5 הקניית הבעלות מתבצעת ללא תמורה או תמורת תשלום כמפורט בנוהל זה.
אם ניתנה הצעה לרכישת בעלות שלא מומשה שעור התשלום לרכישת שדרוג זכות החכירה בתמורה גדל מדי שנה.
המועד לתחילת מניין השנים לצורך קביעת שעור התשלום הינו מועד משלוח ההצעה הראשונה לחוכר. לפיכך שעור התשלום בכל הצעה יקבע בהתאם להחלטות שבתוקף באותה עת ובהתאם למספר השנים שחלפו ממועד משלוח ההצעה הראשונה לרכישת שדרוג זכות החכירה עד למועד משלוח ההצעה החדשה.
1.6 תנאי מוקדם להקניית הבעלות הוא תשלום מלוא דמי החכירה המהוונים, בהתאם לכללים הקבועים בהחלטות המועצה.
1.7 הקניית הבעלות היא זכות ולא חובה. חוכר רשאי לבחור שלא לקבל את הבעלות בנכס גם אם זו הוצעה לו ללא תמורה.

1.8 הגדרות:

הגדרות
בניין רווי - בנין בן שתי קומות לפחות, שיש בו לא פחות מארבע דירות – דירה אחת לפחות בכל קומה
דמי היתר - דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבניה נוספת במקרקעין, בגינן לא שולמה לרשות תמורה.
הרשות - רשות מקרקעי ישראל.
זר- כהגדרתו בחוק מקרקעי ישראל, תש"ך- 1960 .
חוזה חכירה מהוון - חוזה חכירה שדמי החכירה לפיו, עבור יתרת תקופת החכירה, שולמו מראש בהתאם להוראותיו או בהתאם להחלטות מועצה.
חוכר- מי שרשום או זכאי להירשם בפנקסי המקרקעין כחוכר של נכס מקרקעין על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים או למטרת תעסוקה, למעט חוכר משנה.
יישובי עדיפות לאומית וקו עימות- רשימת יישובי עדיפות לאומית ו/או קו עימות, כפי שנקבעו בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל, או כל החלטת מועצה אחרת שתבוא במקומה.
נכס מקרקעין או מגרש- קרקע עירונית אשר מוחכרת על פי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים או תעסוקה.
עסקאות שבוצעו לפי בניה בפועל-
במגזר העירוני- במגורים (לרבות בניה למגורים בישובים קהילתיים) – שטח מבונה על פי בקשה להיתר בניה, אשר וקצתה ובגינו שולמה תמורה, רק עבור הבניה בפועל ולא עפ"י מלוא זכויות ה הבניה שנקבעו בתכנית מאושרת במועד ההקצאה למטרת מגורים החל מתאריך 20.11.1990 .

במגזר החקלאי- בהרחבות - שטח אשר בגינו שולמה תמורה בהתאם להחלטות מועצה מספר 612 , 737 , 959 בניה בהקצאות להחכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים בהתאם להחלטת מועצה מספר 914 .

בתעסוקה – שטח מבונה על פי בקשה להיתר בניה, אשר בגינו שולמה תמורה רק עבור הבניה בפועל ולא עפ"י מלוא זכויות הבניה שנקבעו בתכנית בנין עיר מאושרת במועד ההקצאה ובתוכניות בנין עיר שאושרו החל מ- 1/7/75.
ערך הקרקע- שווי זכות הבעלות כשהקרקע פנויה וריקה.
קרקע עירונית - כהגדרתה בחוק מקרקעי ישראל, התש"ך – 1960 .
תעסוקה - תעשיה, מלאכה, אחסנה, תחנת דלק )למעט תחנת דלק שהוקצתה לנכה צה"ל על פי המלצת משרד הביטחון(,משרדים, מסחר, תיירות, מלונאות ולמעט חקלאות ו/או גידולי בעלי חיים.

1.9 תחולת ההחלטה

החלטה זו תחול על :

• נכסי מגורים ותעסוקה במגזר עירוני.
• נכסי מגורים בישובים קהילתיים.
• נכסי מגורים בהרחבות במושבים ובקיבוצים.
• מגרשי מגורים שנחתם ביחס אליהם חוזה מגורים עירוני מהוון, שהיו כלולים בשטח משק עזר.
• נכסי מגורים שפוצלו בהתאם להחלטות המועצה ונהלי רמ"י בדבר פיצול מגרשי מגורים מנחלה או מחלקת המגורים.
• נכסי מגורים ששוייכו לחברי הקיבוץ או לחברי המושב השיתופי בהתאם להחלטות המועצה התקפות.

החלטה זו לא תחול על :
• חוכר שלא סיים את הבנייה- קרי, "סיום בניית שלד וגג" בהתאם לתצהיר מהנדס או אדריכל.
• חוכר של נכס אשר לא מימש את מטרת ההקצאה בהתאם לחוזה החכירה שנחתם מול רמ"י.
• חוכר שביקש למצות את זכויותיו שבחוזה החכירה הפרטני, בהתאם להחלטת מועצה 1054 .
• חוכר שהוא גוף ציבורי כהגדרתו בהחלטת מועצה 1520 .
• נכס בו מטרת החכירה או אחת ממטרות החוזה היא ו/או היתה מטרה ציבורית או חקלאית.
• "זר" כמוגדר בתיקון מס' 3 לחוק מקרקעי ישראל, התשע"א - 2011.
• נכס מקרקעין שהוחכר לנכה צה"ל למטרת הקמת תחנת דלק ע"פ המלצת משרד הביטחון.
• נכס תעסוקה שהוקצה בפטור ממכרז וטרם חלפו 7 שנים ממועד החתימה על חוזה החכירה.
• נכס בו טרם חלף המועד הקבוע בחוזה שבו תסתיים המניעה או ההגבלה להעברת זכויות.
• זוכה במכרז במסלול מחיר למשתכן, או למי שירכוש את זכויותיו במקרקעין או חלקן, למעט רוכשי הדירות.

1.10 שדרוג חכירה בנכסי קק"ל

החלטת המועצה בדבר העברת בעלות לפי הרפורמה במקרקעי ישראל לא חלה על מקרקעי קק"ל. חוכר בקרקע שבבעלות הקק"ל זכאי להטבות הגלומות בהעברת הבעלות, למעט רישום הבעלות על שמו, ולא יידרש עוד לפנות לרשות על מנת לקבל חתימתה על בקשה להיתר )תוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי יעוד וניצול, שימוש חורג(,וכן לא יתבקש לשלם בגין הסכמת הרשות להיתר מסוג זה. כמו כן, עם סיום תקופת החכירה תחדש הרשות את החכירה ללא תמורה, לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות, לפי המוקדם מבין השניים.
רישום הבעלות על שם החוכר במקרקעי קק"ל כפוף לעריכת עסקת חליפין בין המדינה לקק"ל.

1.11 העברת בעלות בישוב קהילתי קטן ובישוב חקלאי

העברת הבעלות לחוכר נכס למגורים בישוב קהילתי קטן או ביישוב חקלאי מותנית בהסכמת האגודה השיתופית של הישוב החקלאי או הסוכנות היהודית לארץ ישראל וההסתדרות הציונית העולמית, לפי העניין, ובכפוף להחלטות המועצה בהתאם לכללי העברת הבעלות, ללא תמורה או תמורת אותם סכומים הקבועים בהחלטת המועצה בנושא העברת הבעלות.

אם נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה ללא תנאים, באופן גורף או לנכס יחיד, יתאפשר רישום הבעלות בפנקסי המקרקעין ביישוב זה בכפוף לאמור בנוהל זה.
אם לא נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה או שניתנה הסכמה מותנית והתנאים המוצעים לא אושרו ע"י רמ"י, יתאפשר שדרוג החכירה והזכות להארכת תקופת החכירה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות , לפי המוקדם מבין השניים, כך שלא יידרש עוד בעל הזכויות לקבל את אישור רמ"י ו/או לשלם לרמ"י כל תשלום כספי, לרבות בגין כל תוספת בנייה, שינוי ייעוד, ניצול ופיצול של אותו הנכס.

1.12 חוכר משנה

רמ"י תאפשר מתן ההטבות הגלומות בהחלטה זו גם לחוכרי משנה במגזר העירוני בעלי חוזה חכירה מהוון מול רמ"י בהתאם לכללי העברת הבעלות, ללא תמורה או תמורת אותם סכומים הקבועים בהחלטת המועצה בנושא העברת הבעלות, ובלבד שהקרקע בבעלות מדינת ישראל או רשות הפיתוח או קרן הקיימת לישראל, ובתנאי שהחוכר הראשי עומד בתנאי החלטה זו וניתנה הסכמתו. החלטה זו לא תחול ביחס לחוכר משנה בקרקע שאינה בבעלות מדינת ישראל או רשות הפיתוח או קרן הקיימת לישראל.

4. דגשים מיוחדים לתהליך

מניעות להקניית בעלות / שדרוג חכירה

4.1 הסתיימה תקופת החכירה על פי חוזה חכירה
• חוכר יפעל להארכת תקופת החכירה ויהוון את הזכויות לתקופת חכירה נוספת- בהתאם להחלטות המועצה ונוהלי רמ"י.
• בנכס בו תקופת החכירה היתה בתוקף עד ליום 8/2/2010 והחוכר עמד בכל התנאים להקניית בעלות בתמורה או ללא תמורה תחודש החכירה ללא חיוב בדמי היוון בגין תקופת חכירה נוספת בתנאי שתבוצע הקניית בעלות ללא תמורה או בתמורה, לפי העניין.

4.2 הפרת חוזה
חוכר שהפר את חוזה החכירה עם רמ"י ולא תיקן את ההפרה יידרש, כתנאי להקניית
הבעלות, להסדיר את ההפרה בהתאם לנוהלי רמ"י.

דוגמאות להפרת חוזה:
• חוכר של נכס אשר בנוי שלא כדין או שלא קיבל את אישור רמ"י לבניית הנכס
• חוכר שלא מימש את מטרת ההקצאה שבחוזה החכירה.
• חוכר שלא מילא אחר תנאי בחוזה שעניינו השלמת בנייה תוך פרק הזמן שצוין בחוזה או שהוארך על ידי רמ"י.

4.5 רישום בעלות

א.על החוכר מוטלת החובה לפעול ככל הדרוש על מנת שניתן יהיה לרשום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין.
ב. חוכר הזכאי לבעלות יוכל להירשם כבעלים בלשכת רישום המקרקעין רק לאחר רישום
הפרצלציה ו/או רישום בית משותף.
ג. בנכס שלגביו לא ניתן לרשום את הבעלות על שם החוכר בלשכת רישום המקרקעין, לרבות נכס שאינו רשום כיחידת רישום נפרדת )פרצלציה ו/או בית משותף( יחולו הכללים הבאים:

• לא יתאפשר רישום הסכם שיתוף ו/או בעלות משותפת במקרקעין, בין החוכר לבין רמ"י ו/או בין חוכרים נוספים בחלקה.
• עד לאפשרות לרישום הבעלות על שם החוכר בלשכת רישום המקרקעין תופק לחוכר "איגרת זכאות
לבעלות" וטופס לוועדה לתכנון ובנייה שיפטרו את החוכר מהצורך לפנות לרמ"י כדי לקבל חתימתה על בקשה להיתר לתוספת בנייה, לפיצול מגרש, לשינוי ייעוד וניצול או לשימוש חורג, והחוכר לא יתבקש לשלם לרמ"י בגין הסכמתה להיתר מסוג זה. לחוכר יימסר אישור בדבר הארכת תקופת החכירה וביטול הגבלה בדבר העברה והורשה של זכות החכירה הרשומה.

4.6 קיזוז או החזר כספים
בעל זכויות שביצע עסקה בנכס )תוספת בניה, פיצול מגרש, שינוי ייעוד וניצול( החל מתאריך 08.02.2010 ועד לתאריך 11.12.2013 )כולל( ומבקש לרכוש את זכות הבעלות, יהא זכאי לקיזוז/החזר כספים בהתאם למפורט להלן:

אם הסכום לרכישת זכות הבעלות גבוה מהסכום ששולם בגין העסקאות- יקוזז הסכום ששולם בגין העסקאות מהסכום לרכישת זכות הבעלות.
• אם הסכום לרכישת זכות הבעלות נמוך מהסכום ששולם בגין העסקאות- סכום ההפרש יוחזר לרוכש זכות הבעלות.
• רמ"י באמצעות צוות ייעודי( תשלח בדואר רשום לבעל הזכויות שרכש הודעה על זכאות לקיזוז או להחזר כספים בהתאם לתחשיב, תוך עדכון תיק המסמכים.
• הזכות לקיזוז/החזר כספים תקפה לשנה מיום מתן הצעה לרכישת זכות הבעלות* ובתנאי שלא סרב בעל הזכויות לרכוש את הבעלות.

המוקדם מבין יום שליחת הודעה בדואר רשום או יום פניית החוכר לרמ"י לקבלת הבעלות (שטרם קיבל פנייה יזומה).

1.7 ביטול הקניית הבעלות
א. מצאה רמ"י שהנכס איננו עומד בתנאים המפורטים בהחלטת המועצה בדבר רפורמה בניהול מקרקעי ישראל מכוחה נשלחה לחוכר הודעה על כוונה להעביר בעלות או הודעה על שדרוג זכות החכירה בנכס וזכאות לבעלות, בין אם נפלה טעות באיזה מהנתונים הרשומים בתיק הנכס ברמ"י ומכל סיבה שהיא, תפעל רמ"י לביטול ההודעות שנשלחו לחוכר ולוועדה לתכנון ובנייה ולבטל את רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין.
ב. חידוש הטיפול בבקשה להקניית הבעלות או שדרוג החכירה בתמורה או ללא תמורה יבוצע לאחר תיקון הטעות.

טבלה המרכזת למתן מידע כללי בדבר זכאות בנכס מהוון להקניית בעלות לפי הרפורמה

 

סוג הנכס אזור עדיפות שטח

שיעור תשלום מערך הקרקע לבעלות במועד משלוח דרישת התשלום לחוכר*

על פי החלטת מועצה 1520

דירה בבניין רווי למגורים בכל האזורים בכל שטח ללא תשלום
נכס למטרת מגורים בבנייה צמודת קרקע (*למעט רכישת זכויות במסגרת שיוך דירות, בינוי בפועל וישובי עולים) בכל האזורים, למעט אזור עדיפות א', עוטף עזה, שדרות רבתי וקו עימות עד 280 ללא תשלום

מעל 280 מ"ר

עד 540 מ"ר

בשנה הראשונה - 3%

בשניה - 3.5%

בשלישית - 4%

וברביעית ואילך - 4.5%

מעל 540 מ"ר

עד 1000 מ"ר

בשנה הראשונה -  6%

בשניה - 7%

בשלישית - 8%

וברביעית ואילך - 9%

אזור עדיפות לאומית וקו עימות (למעט יישובים באזורי עדיפות לאומית בדירוג סוציו-אקונומי 9-10: כפר ורדים, עומר להבים ומיתר עד 3 ד' ללא תשלום
נכס למטרת מגורים שלגביו נרכשו מלוא הזכויות הבנייה בתוכנית שחלה במועד הקצאה כולל זכויות עתידיות בכל האזורים עד 16 ד' ללא תשלום
נכס למטרת תעסוקה בכל האיזורים, למעט אזור עדיפות לאומית א', עוטף עזה, שדרות רבתי וקו עימות עד 1 דונם

בשנה הראשונה -  6%

בשניה - 7%

בשלישית - 8%

וברביעית ואילך - 9%

נכס למטרת תעסוקה

מעל 1000 מ"ר

עד 5000 מ"ר

תשלום של 31% מהפער בין שווי זכויות החכירה בחוזה החכירה המקורי או כפי שמומשו מאוחר יותר ושולמו בגינן דמי היתר לבין שווי הבעלות בהתאם לשומה פרטנית ולא יפחת מהשיעורים הבאים: בשנה ראשונה- 6%, בשניה - 7%, בשלישית - 8% ברביעית ואילך - 9%
נכס למטרת תעסוקה שלגביו נרכשו מלוא הזכויות הבנייה בתוכנית שחלה במועד ההקצאה כולל זכויות עתידיות עד 16 ד' ללא תשלום
נכס למטרת תעסוקה באיזור עדיפות לאומית א', עוטף עזה, שדרות רבתי וקו עימות עד 10 ללא תשלום

 

 

* ישובי עולים נדרש לשלם כתנאי להקניית הבעלות דמי חכירה מהוונים בהתאם לכללים הקבועים בהחלטות המועצה ובחוזה.
* בניה בפועל בנכס שבגינו שולמה התמורה לרמ"י בעת ההקצאה על פי שטח לבניה בפועל, יידרש החוכר לשלם כתנאי להקניית הבעלות עבור יתרת הזכויות התוכנית עד מלוא הזכויות התוכנית שחלה בעת ההקצאה.
שיוך הדירות נדרש לשלם כתנאי להקניית הבעלות דמי חכירה מהוונים בהתאם לכללים הקבועים בהחלטות המועצה ובחוזה.

 

שיעורי התשלום להלן אינם כוללים מע"מ ומיסים וכן תשלומים נוספים כגון: חובות עבר, תשלום בגין שינוי שטח וכו'.

 

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד אורי פיטוסי במשרדנו בת"א.