גרסת הדפסה
מושבים מספר: 073-2017

נוהל רמ"י למתן ארכות להסכמי פיתוח לתעסוקה בישובים חקלאיים

לאחרונה פורסם נוהל רמ"י B35.16 בעניין "ארכות להסכם פיתוח או למועדי השלמת בניה בחוזה חכירה".


הנוהל מקיף ומפורט לכל סוגי הסכמי הפיתוח ומעודכן לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1513 "ביטול עסקאות ומתן אורכות".
ראו בעניין זה חוזרינו מס' 60/2017 "אורכות וחריגים בהתאם להחלטת מועצה 1513 - החלטת הנהלת רמ"י 4198".


להלן הנחיות מתוך הנוהל המתייחסות להסכמי פיתוח לתעסוקה במגזר החקלאי:


"4.5 הקצאות מקרקעין על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 533,432, 611, 640, 666, 717, 727 – קרקע חקלאית שייעודה שונה למטרה אחרת


4.5.1 עם ביצוע התשלום כמפורט בסעיף 6 (שיעורי תשלום) שלהלן יומר הסכם הפיתוח בהסכם חכירה. מועד השלמת הבנייה בחוזה החכירה יהיה לתקופה של ארבע שנים. לאחר תקופה של 4 שנים יחולו כללי התשלום כמפורט בנוהל זה.
4.5.2 בהקצאת קרקע בהתאם להחלטות המוזכרות לעיל, בקטגוריות המטרות שלהלן: למטרת מגורים- "בנייה נמוכה עצמית" עד 4 יחידות דיור (כולל) שלפחות צד אחד להסכם אינו תאגיד למטרת תעסוקה- "תעסוקה בפטור ממכרז".
התשלום בגין הארכה לא יפחת, מהתשלום כמפורט בקטגוריות אלו בטבלה שבסעיף 6.

4.6 בהקצאת מקרקעין על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, 1222, 1285, 1426, 1470 - הפסקת חכירה בקרקע חקלאית שיעודה שונה למטרת מגורים ותעסוקה

4.6.1 יזם אשר הוקצתה לו קרקע על פי החלטות אלו יקבל ארכה אחת ללא תשלום עד לתאריך 31.12.2018. לאחר מכן, יחולו תנאי החלטת המועצה 1513.
4.6.2 בהקצאות שנעשו על פי ההחלטות שהוגדרו לעיל או כל החלטה אחרת שבאה במקומן, תחול הוראת מעבר, לפיה רמ"י תאפשר מתן ארכה לתקופה נוספת אף מעבר לנקוב בהחלטה המועצה, וזאת לתקופה של עד יום 1.7.2020.

4.7 בהקצאת מקרקעין על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל 949, 1226, 1455 - תעסוקה במשבצת

4.7.1 ככלל, עסקה להקצאת מקרקעין שנעשתה עפ"י החלטות מועצה 949, 1226, 1455 וכל החלטה אחרת שבאה במקומם לא תבוטלנה.
4.7.2 יזם אשר הוקצתה לו קרקע על פי החלטות אלו יקבל ארכה אחת ללא תשלום עד לתאריך 31.12.2018. לאחר מועד זה, תינתן ארכה בכפוף לתשלום של 6% מערך המקרקעין או 50,000 ש"ח הגבוה מבין השניים, לכל שנה של ארכה."

המונח "ערך מקרקעין" מוגדר בהחלטה 1513, כדלקמן: "שווי המקרקעין לזכויות אותן רכש היזם בצירוף שווי הזכויות שנרכשו בנוסף לזכויות המקוריות, כפי שנקבעו במועד אישור העסקה המקורית או תוספת הזכויות בהתאמה, בהתחשב בזכות החכירה וללא הנחות אזור עדיפות לאומית וקו עימות, כשהם נושאים הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961 מהמועדים הנ"ל".
אולם לעניין המרת הסכם פיתוח בהסכם חכירה לדורות עפ"י החלטת מועצה 727, 717, 666, 640, 611, 533, 432 נקבע ערך מקרקעין נמוך בהרבה לחישוב ההמרה בהיותו נושא הפרשי הצמדה בלבד (ללא ריבית).
ראו התייחסותנו לאפליה לרעה זו של המגזר החלקאי בחוזרינו מס' 38/2017 "ביטול עסקאות ומתן אורכות לביצוע - החלטה חדשה".

להלן התייחסות הנוהל בטבלה בסעיף 6 "דמי ארכה" לתעסוקה במגזר החקלאי:

סוג הנכס

סוג הקצאה

תקופה  נוספת מסיום מועד הבנייה

דמי ארכה

סה"כ התקופה להשלמת הבנייה (שלד+גג) מיום אישור העסקה

הערות

תעסוקה

תעסוקה במשבצת – מגזר חקלאי

לכל שנת ארכה

6% מערך המקרקעין או 50,000 ש"ח הגבוה מבין השניים

ללא הגבלה

תינתן ארכה עד לתאריך 31.12.18 ללא תשלום

בקרקע חקלאית שיעודה שונה

עסקות שבוצעו על פי החלטות מועצת מקרקעין ישראל 432,533, 611, 640, 666, 717, 727,

מעבר לחוזה חכירה.

א.      51% מההפרש בין ערך המקרקעין הנושא הפרשי הצמדה בלבד (ללא ריבית) לבין ערך המקרקעין במועד מתן הארכה בהתייחס לאותן זכויות, על פי שומה עדכנית

ב.      בקו עימות – 11% מההפרש בין ערך המקרקעין הנושא הפרשי הצמדה בלבד (ללא ריבית) לבין ערך המקרקעין במועד מתן הארכה בהתייחס לאותן זכויות, על פי שומה עדכנית.

א.       שנים מיום תשלום דמי הארכה

ב.      מעבר לתקופה זו התשלום יבוצע על פי הייעוד החדש כמפורט בטבלה זו.
שנה ראשונה (ראשונה מהמועד שנקבע להשלמת הבנייה)

א.      על התשלום יחולו הנחות אזורי עדיפות לאומית

ב.      התשלום לא יפחת מ -12% מערך הקרקע למעט קו עימות.

עסקות שבוצעו על פי החלטות מועצת מקרקעין ישראל 1222, 1285, 1426, 1470

 

התשלום יבוצע על פי הייעוד החדש כמפורט בטבלה זו.

עד לתאריך 01.07.2020 לאחר מכן תושב הקרקע לרמ"י.

א.      תינתן ארכה עד לתאריך 31.12.18 ללא תשלום.

ב.      מעבר לסה"כ התקופה להשלמת הבנייה כמפורט העסקה תובא לביטול בכפוף לשימוע שיתקיים בהנהלת המרחב.

 

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד אורי פיטוסי במשרדנו בת"א.