גרסת הדפסה
מושבים מספר: 068-2017

פס"ד בעניין תביעת בעלות על משבצת נחלות של קיבוץ

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בנצרת, בפני כבוד נשיא בית המשפט, אברהם אברהם, (ת"א 96-08), קיבוץ חפציבה (להלן: "התובעים") ואח' נגד קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל) , נדחתה תביעתם של התובעים להצהרה על זכויות קיבוצים באדמה הרשומה בבעלות קק"ל בטענה שהמייסדים נטלו חלק במימון רכישת הקרקע, מחמת ההתיישנות ומשום שלא הוכחה רכישת האדמות.

רקע:

מדובר בתביעה של שני קיבוצים שיתופיים לזכויות קניין באדמה הרשומה בבעלות קק"ל והמנוהלת באמצעות רשות מקרקעי ישראל (להלן:"רמ"י), נוכח העבודה כי מייסדיהם נטלו חלקה במימון רכישת הקרקע.

לאדמות היסטוריות הם מבקשים להצהיר על בעלותם בהן, ולחלופין, על זכאותם לחכירה מהוונת מלאה, בדומה למגזר העירוני, עוד הם מבקשים לכלול בחוזה החכירה המהוון שורה של תנאים, בכללם חידוש תקופת חכירה מידי 49 שנים ללא שינוי תנאים, זכות העברה או הורשה עפ"י שיקול דעת הקיבוצים, פטור מוחלט מדמי הסכמה ומדמי היתר, וזכות לביצוע פעולות תכנוניות בקרקע ללא כל תשלום; עוד הם דורשים את תשלום מלוא ההשבחה, אם ישונה ייעוד המקרקעין.

 

עיקרי טענות הצדדים:

התובעים טוענים כי המתיישבים השתתפו ברכישת המקרקעין בשיעור גבוה, המעניק להם זכויות קנייניות במדרג הגבוה ביותר במקרקעין, עד כדי בעלות או חכירה לדורות מתחדשת ומהוונת.

כוונת המוסדות הציוניים באותם הזמנים הייתה להעניק למתיישבים זכויות קניין במדרג גבוה, אולם במרוצת השנים, בפרט לאחר כינונו של מינהל מקרקעי ישראל, נדחקו זכויות אלה לקרן זווית.

בעטיו של מצב כספי קשה אליו נקלעו המוסדות המיישבים בראשית שנות העשרים של המאה הקודמת, וכיוון שלפי הבנתם של המוסדות, הקרקעות שיועדו להקמתם של הקיבוצים־ התובעים מצויות היו באזורים מסוכנים להתיישבות, אין זה נכון להשקיע כספים באזורים אלה, נתנו המוסדות למתיישבים לפעול בצורה עצמאית למימון רכישת הקרקע, כמו גם השבחתה.

באשר למימון באמצעות השבחות המקרקעין טענו התובעים כי עפ"י הוראות שונות בחוק העותומאני, קרקע ניתנת לרכישה בדרך של חזקה ועיבוד. בפועל, השקעות הפיתוח שהשקיעו המתיישבים באדמת הטרשים הביצתית, שוות עשרת מונים מערך הקרקע עצמה.

לסיום טענו התובעים, כי בחוזי החכירה עליהם חתמו במרוצת השנים שולבו תנאים מקפחים, כיוון שנתנו למינהל זכות לשנות ולתקן את תנאי החוזה מעת לעת, כפי שימצא לנכון.

בנסיבות אלה, נוכח החזקתם בקרקע החל משנת 1922, השתתפותם במימון הרכישה וההשבחות, ואינטרס ההסתמכות, אין להתייחס אליהם כברי רשות, אלא כבעלי זכות חכירה לדורות המתחדשת לצמיתות, ואת השקעותיהם במרוצת השנים יש לראות כתשלום היוון מלא של זכויות החכירה

מנגד טוענת קק"ל באמצעות המדינה להתיישנותה של התובענה.

לשיטתה, בג"צ הקרקעות לא יצר זכויות יש מאין, ולא ביטל את דיני ההתיישנות החלים בענייננו. עוד מדגישה את עיקרון יציבות המרשם, זכיותיה של קק"ל במקרקעין נרשמו בשמה לאחר הליכי הסדר במקרקעין. רישום הבעלות במקרקעין שעברו הסדר מהווה ראיה חלוטה ביחס לתוכנו, כך המדינה.

עוד טוענת כי המדינה מרחיבה אודות מטרותיו של קק"ל כגוף המחזיק במקרקעי הציבור, ומנוע מהעברתן בכל דרך שהיא לזולת מניעה זו הייתה ידועה לכל, גם לתנועת העבודה ולגופי ההתיישבות. על כן, כל סיוע או תרומה ניתנו לקק"ל על מנת שהקרקעות תהפוכנה לקניינה של קק"ל לצמיתות.

עוד טוענת כי יש להבחין הבחנה ברורה בין השתתפות החוכרים ברכישת הקרקע ובהשבחתה, לבין השתתפות הקהילות היהודיות בארצות המוצא. אין זה סביר שיישוב מסוים יקבל יתרון על פני רעהו, רק משום שקהילתו בניכר גייסה כספים רבים יותר.

בכל הנוגע לטענות התובעים בדבר ההשבחות שעשו במקרקעין משיבה המדינה, כי כל הישובים החקלאיים במדינת ישראל השביחו את האדמות בהן הם החזיקו. פעילותם של התובעים בעניין זה אינה שונה מפעילות יתר קיבוצי ומושבי הארץ .

לבסוף טוענת המדינה כי בג"צ הקרקעות אינו מאפשר מתווה תביעה על בסיס עילה זו, חוזי החכירה הרלוונטיים קבעו מפורשות, כי בגדר המוחכר מצוי גם הבנוי והנטוע, מרבית פעולות ההשבחה נעשו במימון קק"ל, כאשר קבלני הביצוע הם המתיישבים עצמם, שאף קיבלו שכר עבור פעולתם.

 

דיון והכרעה:

תחילה מבהיר בית המשפט כי על פני הדברים התובענה התיישנה, נוכח חלוף כתשעים שנה מאז המאורעות המבססים את זכות הבעלות בקרקע וקיים קושי מפני הנתבעים להתגונן בפני תביעה זו.

"על פני הדברים נהיר, כי התובענה התיישנה, נוכח חלוף כתשעים שנה מאז המאורעות המבססים, לטעמם שלהם, את זכות הבעלות (או זכויות דומות לה) בקרקע. טענת ההתיישנות מקבלת משנה תוקף בעניין שלפנינו, כאשר יסודותיו העובדתיים של נושא הדיון ניטעו לפני לא פחות מתשעים שנה. הזמן שחלף שולל, ולמצער מעמיד קושי עצום, בפני הנתבעים להתגונן מפני התביעה".

באשר לטענת התובעים כי בג"צ הקרקעות "שינה סדרי בראשית", והוליד את עילת התביעה שלא הייתה להם קודם לכן ויש למנות את ההתיישנות מיום שניתן פסק הדין, ולא קודם לכן. דחה בית המשפט את טענה זו וקבע כי בית המשפט לא קבע זכות אלא לכל היותר הצהיר עליה.

"ראשית, אפילו נניח, לשם הדיון, כי בג"ץ הקרקעות קבע קביעה אודות זכויותיהם של התובעים ושאר קיבוצים בקרקע, הוא לא קבע זכות יש מאין, כי אם – לכל היותר – הצהיר עליה. כיוון שכך, אין לומר על החלטה זו כי היא שהולידה את הזכות בקרקע, וממילא אין לומר על החלטת בג"ץ כי היא מהווה את עילת התביעה. כיוון שכך, את מניין הימים אין למנות ממועד מתן ההחלטה, כפי שטוענים התובעים.
שנית, אינני סבור כתובעים, כי בג"צ הקרקעות שינה סדרי בראשית, על ידי הכרה בזכויותיהם בקרקע. כזכור, ברקע להגשתה של העתירה דשם עמדה מדיניותה העקבית של מועצת מקרקעי ישראל, לפיה כללו חוזי החכירה תניות המגדירות את מטרת החכירה לעיבוד הקרקע ולמגורים עליה, וכאשר משתנה הייעוד - על החקלאי להשיב את הקרקע, ותחתיה לקבל פיצויים חקלאים בלבד. בשנת 1995 שינתה המועצה את שלוש ההחלטות בעניין שינוי הייעוד, על מנת שהפיצוי שיינתן למתיישבים בגין השבת אדמות ייגזר מערך הקרקע לאחר שינוי היעוד. החלטות אלו בוטלו על ידי בית המשפט העליון בבג"ץ הקרקעות, כיוון שהן היו בבחינת הענקה מוגזמת ומפלה של זכויות במקרקעין".

בית משפט דחה את טענת התובעים כי השקיעו וגייסו כספים וקבע כי קק"ל גייסה את הכספים לשם מפעל גאולת האדמות בארץ ישראל, התייחסה קק"ל כתשלום שנועד לרכישת קרקעות בארץ ישראל עבור הלאום, כאשר המתיישבים עצמם הם חלק מתפיסה זאת. בכל ישוב שהוקם, יהא סוגו אשר יהא, השקיעו מתיישביו ממרצם ומאונם לפיתוח האדמות עליהן הוקם היישוב וכי אין לתרגם השקעות אלה לזכות בעלות או דומה לה.

עוד קבע בית המשפט כי לא הוכח כי מפעל "המושבות הארציות" היה שונה ממפעלים אחרים לגיוס כספים עבור קק"ל, או החריג עצמו מעיקרון היסוד לפיו קרקעות קק"ל אינן נמכרות אלא מוחכרות בלבד.

באשר לטענת התובעים כי קיימים תנאים מקפחים ומנהל מקרקעי ישראל משנה ומתקן את זכויות החכירה מעת לעת. בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי דווקא חל שיפור בתנאי התובעים והוארכו פרקי הזמן של תקופת החכירה ועיגנו את זכויותהם לקבלת פיצויים במקרה של שינוי יעוד.

"...גם המערכת ההסכמית בין קק"ל לבין התובעים, בהסכמי חכירה שנחתמו לאורך שנים, ציינה את מעמד התובעים כחוכרים, ואת זכות קק"ל להשיב לידיה את האדמות. טענת התובעים לדחיקת זכויותיהם כמחזיקי הקרקעות, לא נתבססה. אדרבא, הוכח כי במרוצת השנים חל דווקא שיפור בזכויות התובעים: שטחי החכירה שהוענקו להם גדלו באלפי דונמים; הוארכו פרקי הזמן של תקופות החכירה, מהסכם תלת שנתי לחכירה בת יובל שנים; המינהל עיגן את זכות התובעים לקבלת פיצויים במקרה של שינוי ייעוד, והורה על הקמת ועדת פיצויים בהתאם..."

 

להערכתנו, טרם נאמרה המילה האחרונה בעניין זכויות הקיבוצים והמושבים על קרקעות משבצת הנחלות, לרבות הדרישה להשוואת הזכויות לאלו שבקרקע עירונית ובעיקר בשטח המחנה חלקות המגורים ובאפשרויות לשינוי ייעוד קרקעות המשבצת לתעסוקה.

 

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות לעו"ד אורי פיטוסי במשרדנו בתל אביב.