בפס"ד שניתן לאחרונה בביהמ"ש השלום (מפי כב' השופט נחום שטרנליכט), במסגרת ערעור על שומת היטל השבחה, נדונה בקשה של יורש מקרקעין בהוד השרון למתן פטור, לו ולכל אחד מילדיו (אשר קיבלו חלקים מהמקרקעין), מתשלום היטל השבחה בגין בניית בתי מגורים בהתאם להוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965.

נקבע כי, אדם המנצל את הפטור מההיטל בחלקה אחת בהתאם לחוק, לא יוכל ליהנות פעם נוספת מהפטור לגבי חלקים מאותה חלקה שהעביר לילדיו. (עש"א 49828-02-13 גדעון ורדי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון).

רקע

סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – החוק), קובע פטור מהיטל השבחה בגין בניה או הרחבה של דירה עד ל- 140 מ"ר:

"בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת".

המערער 1, קיבל בירושה זכויות במקרקעין בארבע חלקות בהוד השרון (להלן – המקרקעין). ארבע החלקות פוצלו משתי חלקות מקור כתוצאה מכניסתה לתוקף של תכנית מתאר. לאחר קבלת הזכויות במקרקעין העביר המערער 1 חלק מזכויותיו לילדיו- המערערים 2-4, ללא תמורה.

המערער 1 ביקש לקבל את הפטור מתשלום היטל השבחה עבור יחידת דיור, שלטענתו, תשמש כבית מגוריו. בנוסף, כל אחד מהמערערים האחרים (2-4) ביקשו לבנות בית מגורים על חלק מהמקרקעין שקיבל מהמערער 1, וביקשו לקבל פטור מתשלום היטל השבחה בגין אותו בית מגורים. בסה"כ התבקשו ארבעה פטורים מהיטל השבחה, פטור אחד לכל אחד מהמערערים.

הוועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן –המשיבה) דחתה את הבקשות וקבעה כי המערערים כולם זכאים ביחד, לכל היותר, לפטור אחד בלבד.

לטענת המערערים, שגתה המשיבה בדחותה את בקשות הפטור, שכן התנאים הקבועים בחוק מתקיימים בעניינם. בנוסף, נטען כי המשיבה שגתה בהגדרתו של התא המשפחתי הזכאי לפטור לפי החוק וכי גם משיקולי מדיניות ראוי להקנות להם את הפטור מהיטל השבחה, כאמור בבקשתם.

לטענת המשיבה, המערער 1 אינו זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה בגין החלקה, הואיל ובבעלותו דירת מגורים בשטח של 140 מ"ר, על כן, גם ילדיו של המערער 1 אינם זכאים לפטור, שכן זכאותם נובעת מזכאותו של המערער 1. בנוסף טוענת כי, גם אם היה זכאי לפטור – מדובר בפטור אחד בלבד. העברת מקרקעין לילדיו, לא יוצרת זכאות לפטורים חדשים. הפטור הוא סוציאלי לאדם אחד ולדירה אחת.

פסיקת ביהמ"ש

הפטור מתשלום היטל השבחה מוענק לבנייה או להרחבה של דירת מגורים עד לשטח של 140 מ"ר, בתנאי שהדירה אכן תשמש למגורי הנישום, או קרובו. אין הכוונה לפטור "אוטומטי" עבור כל בנייה של דירת מגורים או הרחבתה עד לשטח של 140 מ"ר.

"אין המדובר, אפוא, בפטור, הניתן באופן אוטומטי, ויש לבחון בכל מקרה, וכך גם במקרה דנן, האם התקיימו התנאים למתן הפטור המבוקש, והאם זכאים המערערים, או מי מהם, לאותו פטור."

ביהמ"ש קובע כי המערער 1 אינו זכאי לפטור מתשלום ההשבחה, שכן יש בבעלותו דירת מגורים נוספת. הדבר מתיישב, לפי ביהמ"ש, עם תכלית החוק, שמטרתו מתן פטור מטעמים סוציאליים.

יצוין, מאחר שסעיף 19(ג) לחוק איננו כולל הוראה בדבר מספר הדירות שניתן לקבל לגביהן פטור מההיטל, במשך תקופה לא קצרה ועדות מקומיות רבות נהגו לתת את הפטור לפי הסעיף למספר דירות והדבר גם קיבל את אישורו של בית המשפט. זו הייתה ההלכה עד שניתן בביהמ"ש העליון פס"ד רע"א 7417/01 צרי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים (להלן- הכלת צרי) אשר שינה את האמור לעיל.

בעניין הנדון, קובע ביהמ"ש כי מאחר שהתכנית שהשביחה את המקרקעין אושרה ואף קיבלה תוקף ביום 17.6.1996 והעברת הזכויות ללא תמורה מהמערער 1 לילדיו נעשתה רק במהלך שנת 2010, אין מקום למתן הפטור המבוקש.

"העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה למערערים 2-4 איננה "אירוע מס" חדש אלא דחייה בלבד של התשלום למועד מימוש הזכויות על ידי מקבלי המתנה, המערערים 2-4, דהיינו במועד הגשת היתר הבנייה..

לפיכך למדים אנו כי אירוע המס, בעת אישור התוכנית המשביחה, חייב את מי שהיה באותה העת בעלי המקרקעין, לשלם היטל השבחה".

הזכאות העקרונית לפטור קיימת למערער 1 בלבד, וילדיו אינם זכאים לפטור נוסף בנוגע לאותם מקרקעין, שקיבלו ללא תמורה מהמערער 1 לאחר אישור התכנית וכניסתה לתוקף. ברי כי, בשלילת זכאותו של המערער 1 לקבלת הפטור (מעצם קיומה של דירה נוספת בחזקתו), אין כדי להעביר את הזכות לפטור למי מילדיו. פטור מהיטל השבחה יכול לינתן רק פעם אחת ובעבור דירה אחת. (הערעור נדחה)

נראה כי כיום ניתן לנצל את הפטור כך שיחול על חברי המשפחה על ידי כך שהבעלות בקרקע תועבר להם לפני אישורה של התכנית, כך שכל אחר מהם יהיה זכאי לפטור מההיטל.

לפרטים נוספים ולהבהרות ניתן לפנות למשרדנו בת"א.