לאחרונה קיבלה הנהלת מקרקעי ישראל (להלן רמ"י) החלטה בנושא "הכללת שטח שתוכנן כהרחבה למגורים בקיבוץ ב"חלקת המגורים" ו"בשטח הנוסף בקיבוץ" כהגדרתם בהחלטת מועצה 1155" (החלטת הנהלה מס' 3380 מיום 26.5.2013).

להלן נוסח הצעת ההחלטה וההחלטה (בהשמטות קלות):

"לאחרונה התקבלו מספר בקשות של קיבוצים לכלול שטח שתוכנן במקור כהרחבה למגורים בשטח ״חלקת המגורים״ כהגדרתו בהחלטת מועצה 1155 לצורך שיוך מגרשי המגורים לחברים בקיבוץ (בהתאם לשיעורי התשלום שנקבעו בהחלטה לשיוך בחלקת המגורים). בהתאם לבקשות אלה, יתרת שטח ההרחבה יתנהל לפי סעיף 5.2 להחלטה 1155 ושיוך המגרשים לחברים שיקלטו בקיבוץ בשטח זה יעשה תמורת תשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% .........

חלקת המגורים בקיבוץ מוגדרת כלהלן:

5.1 הגדרת חלקת המגורים בקיבוץ

5.1.1 חלקת המגורים בקיבוץ תהיה שטה רצוף המהווה חלק או חלקים משטח המחנה של הקיבוץ המשמשים למגורי משפחות החברים באגודה והמיועדים למגורים על פי תוכנית תקפה. שטחה הכולל של חלקת המגורים בקיבוץ לא יעלה על שני דונם כפול תקן הנחלות או מספר משפחות החברים באגודה ביום 27.3.07 , הנמוך מבין השניים.

5.1.2 על אף האמור בסעיף קטן 5.1.1 לעיל ובכפוף לתנאים המפורטים להלן, רשאי הקיבוץ להשלים מהלך תכנוני בו יוגדרו מגרשי המגורים בקיבוץ ממנו תגזר חלקת המגורים:

5.1.2.1 התוכנית להגדרת מגרשי המגורים תהיה בהתאם לתמ״א 35 ותמצה את השטחים
המיועדים למגורים באותו מועד;

5.1.2.2 חלקת המגורים תכלול את מגרשי המגורים המבונים בקיבוץ;

5.1.2.3 מספר מגרשי המגורים בחלקת המגורים לא יעלה על 2.33 כפול תקן הנחלות או
מספר משפחות החברים באגודה בתאריך 2.9.03 הנמוך מבין השניים״.

בסעיף 5.2 להחלטה נקבע כלהלן:

5.2 הגדלת חלקת המגורים בקיבוץ

אם במועד אישור החלטה זו( בעקבות החלטת בג״ץ 27.3.07) השטח המיועד למגורים בשטח המחנה יהיה גדול מחלקת המגורים בקיבוץ (להלן: ״השטח הנוסף בקיבוץ״), החוכר יהיה זכאי לבקש תחולת ההסדר המפורט בהחלטה זו גם על השטח הנוסף בקיבוץ, בהתאם לתנאים אשר יקבעו על ידי המינהל ותמורת תשלום של דמי חכירה מהוונים בשיעור 91%. על תשלום זה יחולו הנחות אזור״.

בהחלטת מועצה 1155 אין הגדרה של ״שטח המחנה״. בהחלטת מועצה 361 בדבר החכרת קרקע לדורות לקיבוצים, ״שטח מחנה״ מוגדר כ-״שטח איזור הבינוי של הקיבוץ למטרת מגורים, מבני משק, מבני ציבור וכד׳, לפי תוכנית בנין עיר מאושרת״.

בהחלטת מועצה 737 בדבר הרחבה למגורים בישובים חקלאיים, נקבע כי ״המגרשים יתוכננו בקרקע שעליה חל חוזה המשבצת של האגודה, בתחום השטח הבנוי של הישוב, ו/או בצמידות אליו, לרבות בשטחים פנויים המיועדים כיום למגורים, בשטחי ציבור שלא יהיה בהם צורך, בשטחים חקלאיים וכדומה״.

הוראה דומה קיימת בהחלטת מועצה 959 ועדכוניה ״בניה למגורים תתוכנן בתוך משבצת הישוב החקלאי, ככל הניתן בתחום השטח הבנוי של הישוב החקלאי או בצמוד אליו״.

להלן בקשת קיבוץ.......... אשר הועלתה במסגרת הליך משפטי שמתנהל בין המינהל לבין הקיבוץ בקשר לשטח ההרחבה:

בהתאם לבקשת הקיבוץ, ובכפוף לתנאים הקבועים בהחלטת מועצה 1155, מבקש הקיבוץ לכלול בחלקת המגורים את כל מגרשי המגורים בשטח המחנה הותיק של הקיבוץ וכן על 18 מגרשים נוספים בשטח אשר תוכנן כהרחבה למגורים (סה״כ 280 מגרשים).

המגרשים בשטח ההרחבה שלא ייכללו בשטח חלקת המגורים (120 מגרשים נוספים) יהיו מיועדים לחברי קיבוץ אשר יתקבלו לחברות בקיבוץ בהתאם לתקנון הקיבוץ ולהחלטותיו. הקיבוץ מסכים כי יתרת 120 המגרשים יוקצו לחברים תמורת תשלום של דמי חכירה מהוונים בשיעור 91%.

במסגרת הטיפול בשטח ההרחבה המינהל בדק ואישר הוצאות פיתוח למגרשים. עד היום לא הוקצו מגרשים בשטח שתוכנן במקור כהרחבה.

מאחר והמינהל עדיין לא ערוך ליישום מלא של החלטה 1155 והקיבוץ מעוניין לקלוט באופן מידי חברים חדשים במגרשים, מבקש הקיבוץ לאשר הסדר לפיו הקיבוץ יעמיד ערבות בנקאית על סך של 3.75% משווי חלקת המגורים ותתאפשר חתימה מידית על בקשות להיתר בניה כנגד תשלום דמי רכישה(33%) או דמי חכירה מהוונים מלאים (91%) - בהתאם למיקומו של המגרש המשויך.

הקיבוץ יתחייב לשלם את דמי החכירה עבור חלקת המגורים ולבצע כל פעולה הדרושה לצורך יישום מלא של החלטה 1155.

ככל שקיימים שימושים לא מוסדרים, הקיבוץ ייכנס למתווה הסדרה כנהוג.

הסוגיה לדיון:

א. האם לאפשר לכלול בחלקת המגורים המזכה בתנאים הקבועים בהחלטת מועצה 1155 או בשטח הנוסף לפי
סעיף 5.2 להחלטה, מגרשי מגורים אשר תוכננו כמגרשי הרחבה על פי תוכנית אשר אושרה עד ליום 27.3.07?

ב. האם לאפשר את האמור בסעיף א׳ גם במקרים בהם הישוב כבר החל בהליך של הפניית מומלצים
להרחבה/ההרחבה מומשה שבחלקה?

ג. האם בנסיבות המתוארות יש לאפשר מימוש מגרשי המגורים בשטח מחוץ לחלקת המגורים, לפי סעיף 5.2
להחלטה 1155 (השטח הנוסף בגינו ישולמו דמי חכירה מהוונים מלאים), לפני מימוש מגרשי המגורים בשטח
חלקת המגורים המקורית?

יצוין כי ביום 17.1.12 החליטה הנהלת המינהל כדלהלן:

״בקיבוץ, בו קיים שטח המיועד למגורים, עפ"י תכנית תקפה, אן מחוץ לחלקת המגורים, ניתן יהיה לממש בניה בשטח שמחוץ לחלקת המגורים, גם אם טרם מומש כל שטח חלקת המגורים לבניה״.

ד. האם ניתן להתחשב בעלויות פיתוח אשר אושרו על ידי המינהל בקשר למגרשי המגורים אשר תוכננו כהרחבה? כיצד יש לפעול לגבי יתרת המגרשים? האם ההתייחסות לפיתוח תהיה על פי הקווים המנחים של השמאי הממשלתי?

עמדת האגף המשפטי

הינה כי שטח המתוכנן למגורים מלפני יום 27.3.07, אף אם תוכנן במקור כהרחבה למגורים, יכול להוות חלק משטח המחנה של הקיבוץ לעניין הגדרת חלקת המגורים והשטח הנוסף בקיבוץ בהתאם להחלטה 1155.

יחד עם זאת, יש לשקול האם נכון בנסיבות אלה לאפשר מימוש מגרשי המגורים בשטח הנוסף בקיבוץ (סעיף 5.2 להחלטה), בטרם קליטת חברים חדשים במגרשי המגורים הפנויים בחלקת המגורים.

יש לציין כי בהתאם לסעיף 5.2 להחלטה 1155, מימוש השטח הנוסף בקיבוץ יהיה בהתאם לתנאים אשר יקבעו על ידי המינהל.

בתאריך 22/05/2013 סוכם:

להלן התייחסות לסוגיות שהועלו בדיון:

ניתן לכלול בחלקת המגורים המזכה בתנאים הקבועים בהחלטת מועצה 1155 ובשטח הנוסף שמחוץ לחלקת המגורים לפי סעיף 5.2 להחלטה, מגרשי מגורים אשר תוכננו כמגרשי הרחבה על פי תוכנית אשר אושרה עד ליום 27.3.07.

המינהל לא יתנגד לקליטת חברים חדשים לקיבוץ במגרשי המגורים בשטח הנוסף שמחוץ לחלקת המגורים לפני מימוש כל מגרשי המגורים שבתחום חלקת המגורים.

תכנית הרחבה שהוחל בשיווקה (הוקצו מגרשים ונחתמו חוזים), ניתן לצרף חלק ממגרשי ההרחבה לחלקת מגורים מזכה בתנאי שהוקצו כבר 50% ממגרשי ההרחבה ולא פחות מ-50 מגרשים.

קביעת שווי המגרש בתכנית ההרחבה, גם לצורך שיוך לחבר קיבוץ, יתחשב בעלויות הפיתוח שאושרו על ידי המינהל למגרש זה.

בקשתה של מנהלת האגף החקלאי לאפשר לקיבוץ ........... לבצע הצרחה בין שטח חקלאי לשטח אשר מיועד למגורים בתכנית תקפה שאושרה עד 27/3/07, כך שהשטח החקלאי שיהפוך למגורים יהיה זכאי להיכלל בחלקת מגורים מזכה(במקום השטח המתוכנן הזכאי להיכלל בה) אינה מאושרת.

בקשת הקיבוץ לאשר הסדר לפיו הקיבוץ יעמיד ערבות בנקאית על סך של 3.75% משווי חלקת המגורים ותתאפשר חתימה מידית על בקשות להיתר בניה כנגד תשלום דמי רכישה (33%) או דמי חכירה מהוונים מלאים(91%) - בהתאם למיקומו של המגרש המשויך - אינה מאושרת."